Les dispositifs de défiscalisation
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D’autres lois ou dispositifs fiscaux, moins connus que la loi Pinel, loi Malraux ou encore la location meublée existent, et peuvent être des alternatives pertinentes à votre situation financières et vos objectifs.
LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES
La loi Monuments Historiques permet aux contribuables français d’investir dans des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en leur permettant ainsi une déduction fiscale.
En France près de 48 000 propriétés sont classées, inscrites aux Monuments Historiques ou labellisées Fondation du Patrimoine ».
Cette ancienne loi datant de plus d’un siècle et parue en 1913, amendée plusieurs fois, a été votée pour inciter les investisseurs à la rénovation des ouvrages ayant une valeur historique ou architecturale.
De l’acquisition d’un hôtel particulier, aux manoirs et châteaux des campagnes, en passant par les grandes maisons bourgeoises familiales, les biens immobiliers classés Monuments Historiques abondent sur l’ensemble du territoire.
Selon certaines conditions, notamment si le bien est ouvert à la visite, ce dispositif permet aux acquéreurs de déduire de leurs impôts sur le revenu, toutes les dépenses occasionnées lors de la rénovation, l’entretien ou le gardiennage de la propriété.
Ces dépenses ne sont pas plafonnées contrairement à la Loi Malraux.
De plus, les intérêts d’emprunts sont également déductibles et imputables sur le revenu global. Enfin, la Loi Monuments Historiques offre l’exonération fiscale en donation ou succession si les héritiers continuent à ouvrir les lieux à la visite.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Le bien immobilier Monuments Historiques ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture.
- Le propriétaire doit s’engager à garder son bien au moins 15 années sans avoir la possibilité de le diviser.
- Pour les bâtiments Monuments Historiques qui ne sont pas ouverts au public, la limite annuelle de déduction est de 200 000 euros.
- Les travaux doivent nécessairement être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
LES ANCIENNES LOIS
LOI DUFLOT
La loi Duflot a apporté un certain nombre d’améliorations à la Loi Scellier dont la plus évidente est l’économie d’impôt, plus importante qu’avec une opération Scellier classique. Elle est désormais remplacée par la loi Pinel.
La Loi Duflot est un dispositif de défiscalisation destiné à favoriser l’achat ou la construction de logements neufs. Elle permet en échange de bénéficier d’une réduction d’impôt.
En 2014, elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans (soit 2% de réduction d’impôt par an pendant 9 ans) sur le prix de revient du logement, frais de notaires inclus.
En contrepartie de l’avantage fiscal de l’achat d’un bien en dispositif Duflot, l’investisseur devait respecter certaines contraintes :
- S’engager à louer votre bien nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans minimum au plus tard un an après l’acquisition du logement ;
- Le foyer fiscal ne peut pas réaliser plus de deux investissements locatifs en Duflot par an et pour un maximum de 300 000 € pour l’ensemble des investissements ;
- Louer à des locataires dont le niveau de ressources est plafonné ;
- Respecter certaines contraintes en termes de plafond de loyer (en moyenne – 20 % par rapport au marché) ;
- Les logements neufs devaient respecter les normes BBC ou RT 2012.
LOI SCELLIER
Face à la pénurie de logements et aux difficultés financières du secteur immobilier, l’Etat avait mis en place une incitation fiscale pour inciter les ménages à investir leur épargne dans l’investissement locatif.
La loi Scellier, appelée amendement Scellier, fait suite aux loi De Robien et Borloo.
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Scellier, l’investisseur se devait d’acheter un bien immobilier neuf et le mettre en location pour une durée de 9 ans minimum.
Les conditions d’application de la loi étaient les suivantes :
- Le logement devait être loué non meublé et à usage d’habitation principale.
- Le logement devait correspondre aux dernières normes en matière de consommation énergétiques.
- En tant qu’investisseur, vous pouviez louer le logement à un ascendant ou descendant, à la condition qu’il n’appartienne pas au même foyer fiscal que vous.
- La location du bien immobilier neuf devait intervenir dans les 12 mois qui suivaient la date d’achèvement ou d’acquisition.
- Entre deux locataires, la période de non location du bien ne devait pas excéder 12 mois.
LOI DE ROBIEN
La loi de Robien, créee en faveur de l’investissement locatif, a été adoptée le 3 avril 2003 en se substituant au dispositif Besson de 1999 et a été remplacée fin 2008 par la loi Scellier.
Le dispositif de Robien était ouvert à ceux qui achetaient un logement neuf destiné à la mise en location à titre de résidence principale du locataire.
Cette loi de défiscalisation consistait à déduire des revenus nets imposables, un pourcentage du prix d’acquisition du bien sur une période maximum de 9 ans.
Cette opération entraînait automatiquement une diminution des impôts qui pouvait s’étaler sur 15 ans maximum.
LA LOI CENSI BOUVARD
Dispositif immobilier facilitant l’investissement avec une réduction d’impôt avantageuse. Cette loi concerne uniquement la location d’appartements meublés situés en résidence de services mais offre plus d’avantages que le dispositif Duflot.
La loi Censi Bouvard est destinée à tous les propriétaires qui souhaitent se lancer dans la location immobilière non professionnelle, elle vise donc ceux qui veulent investir dans une résidence étudiante, un établissement médicalisé pour séniors ou EHPAD ou, enfin, dans une résidence de tourisme.
L’amendement Bouvard offre une réduction d’impôt dans une limite de 300 000 € par an. En deçà de cette limite, le montant de cette réduction équivaut à 11% du montant investi.
Cette loi donne droit à d’autres avantages fiscaux comme la récupération de la TVA de 20%. De plus, en faisant passer les revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), elle permet l’amortissement du mobilier et des logements.
Pour en bénéficier, il faut remplir certaines conditions :
- S’engager à mettre le logement en location un mois maximum après son achat et pour une période de 9 ans. Il n’est donc pas possible de céder le bien les 9 premières années. De plus, le logement acquis, destiné à la location, doit être entièrement meublé.
- La résidence doit avoir été récemment construite, être en l’état futur d’achèvement ou encore avoir fait l’objet de récents travaux de rénovation.
- Lors de l’acquisition, l’investisseur signe obligatoirement un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence.
