Les dispositifs de défiscalisation
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En quoi consiste la loi Malraux ?
Le dispositif de défiscalisation « Malraux » répond à l’objectif suivant fixé par l’état : Préserver le patrimoine français.
Créée par l’ancien ministre de la culture André Malraux en 1962, la loi Malraux permet aux contribuables français de bénéficier d’un avantage fiscal, fondé sur les travaux de restauration complète d’un immeuble situé dans un centre-ville ou dans un quartier ancien classé SPR (Site Patrimonial Remarquable), anciennement secteur sauvegardé, travaux encadrés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
La réduction fiscale accordée par le dispositif Malraux s’élève à 30% du montant des travaux engagés pour la réhabilitation du bien immobilier. Cette réduction est néanmoins limitée à un plafond de 400.000 € de travaux courant sur quatre ans, délai maximum autorisé. Ainsi, il est possible d’obtenir une réduction totale de 120.000 € pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2017, réduction qui était d’ailleurs plafonnée à 30 000 € par an avant cette date.
Prenons l’exemple de l’acquisition d’un bien immobilier en loi Malraux de 350.000 €, le montant des travaux s’élève à 270.000 € de travaux, il est alors possible d’obtenir une réduction fiscale de 81.000 €. Cette réduction peut être utilisée en une seule fois si les travaux ne durent qu’un an.
Certaines opérations, celles couvertes par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, n’offrent que 22 % de réduction fiscale.
Par ailleurs, le dispositif Malraux impose de louer le bien nu (non meublé) à un locataire dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux, et ce, durant 9 ans.
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En pratique, les opérations en loi Malraux sont montées selon deux systèmes :
- En VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ou
- En ASL (Association Syndicale Libre)
La VIR officialise la présence d’un opérateur. Elle se présente sous la forme d’une promesse de vente, dont les dispositions sont inspirées de la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) et offre ainsi une garantie financière d’achèvement.
Le particulier acquière un logement ancien sur plan dont le prix global comprend les travaux et le foncier, les frais de notaire sont calculés sur la totalité. Le déficit foncier ne s’applique pas. Lors de la revente du bien, l’impôt sur la plus-value sera calculé en fonction du prix global.
L’administration fiscale a décrété que la VIR ne concernait que les opérations Malraux, position fragilisée par des arrêtés de la CAA (Cour Administrative d’Appel) qui remet en cause cette affirmation.
En ASL, le contribuable est propriétaire et est à l’initiative du projet de réhabilitation. Dans ce cadre, il faut dissocier l’achat du bien “en l’état” et le montant des travaux. Les frais de notaire sont uniquement calculés sur la partie foncière. En ASL, l’acheteur peut bénéficier du déficit foncier. En revanche, à la revente, l’impôt sur la plus-value peut être important puisque le prix d’achat pris en compte par l’administration fiscale pour le calcul est uniquement celui du foncier.
