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La Loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans un logement neuf afin de le louer. Grâce à ce dispositif, il est possible de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans.

La loi Pinel en bref

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La loi Pinel remplace la loi Duflot

Lors de sa conférence de presse du 29 août 2014, sur le plan de relance du logement, Manuel Valls a annoncé la mise en place de la Loi Pinel en remplacement de la Loi Duflot. Depuis le 1er Octobre 2014, la loi Pinel est donc entrée en vigueur bien que le dispositif fiscal ne soit pas encore connu intégralement, nous connaissons d’ores et déjà les grandes évolutions de cette loi visant à favoriser l’investissement immobilier pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf.

Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent un bien immobilier neuf ou en État Futur d’Achèvement (VEFA) dans des zones éligibles Pinel, comme Nantes Rennes ou Bordeaux, peuvent bénéficier de la loi Pinel et d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Ce dispositif a été créé pour soutenir le secteur immobilier, il permet de relancer la construction durable dans des zones à forte demande locative pour des logements énergétiquement performants et accessibles aux familles intermédiaires.

Depuis l’annonce de la loi Logement le 20 septembre 2017 par le ministère de la Cohésion des territoires, le dispositif Pinel est reconduit pour quatre années, jusqu’au 31 décembre 2021 afin de soutenir le marché immobilier. Néanmoins ce dispositif fiscal est recentré sur des villes dites prioritaires, de plus de 250 000 habitants, telles que Nantes, Rennes ou Bordeaux

Découvrez notre guide Loi Pinel

Les conditions d’une acquisition en loi Pinel

La loi Pinel impose aux particuliers certaines conditions pour pouvoir bénéficier de l’avantage, en effet :

  • Le bien doit être loué à titre de résidence principale pour le locataire dans les 12 mois suivant l’acquisition, pendant 6, 9 ou 12 ans.
  • Le bien doit être loué nu
  • Il doit être localisé dans une zone éligible Pinel (Zone A, A bis, B1)
  • Le bien doit respecter la réglementation thermique en vigueur (labels BBC2005 ou RT2012).
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources pour le locataire.

Une loi de défiscalisation pour 3 durées 

Aujourd’hui la grande nouveauté de la loi Pinel se situe surtout au niveau de la durée de l’opération de défiscalisation. Lorsqu’un contribuable nantais à décidé d’investir en Loi Pinel, il a la possibilité de choisir entre 3 durées pour son investissement locatif : 6, 9 ou 12 ans.

  • Engagement de location de 6 ans, 12% de réduction d’impôts (2% de réduction par an pendant 6 ans)
  • Engagement de location de 9 ans, 18% de réduction d’impôts (2% de réduction par an pendant 9 ans)
  • Engagement de location de 12 ans, 21% de réduction d’impôts (2% de réduction par an pendant 9 ans puis 1% par an pendant 3 ans)

La durée de défiscalisation en Loi Pinel devra être choisie initialement, soit 6 ans ou 9 ans. Puis au terme de la première période, le contribuable aura la possibilité de prolonger le régime Pinel de 3 ans :

  • Si la durée initialement choisie est de 6 ans et 12% de réduction d’impôts, on pourra prolonger de 2 fois 3 ans (18% de réduction d’impôts ou 21%)
  • Si la durée initialement choisie est de 9 ans et 18% de réduction d’impôts, on ne pourra prolonger qu’une seule fois pour 3 ans (21% de réduction d’impôts)

Prenons un exemple rapide d’un particulier qui décide d’investir dans le neuf pour réduire son imposition.
Il fait l’acquisition d’un bien neuf à Nantes d’une valeur de 300 000 euros. La durée de mise en location choisie est de 12 ans. Ainsi, le propriétaire bénéficiera d’une réduction globale de 63 000 euros à répartir sur 12 ans, soit 5 250 euros par an à soustraire de son impôt sur le revenu. Nous vous invitons à vous rendre sur la page Loi Pinel Nantes pour avoir un exemple plus détaillé d’un projet d’investissement immobilier locatif Pinel.

Plus qu’une révolution, un assouplissement des contraintes

Dans le cadre de la loi Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur devra respecter les contraintes en termes de plafond de loyer et de plafond de ressources du locataire.

Les avantages de la loi Pinel

Les avantages d’un investissement immobilier locatif avec la loi Pinel sont nombreux ;

La loi Pinel pour diminuer votre impôt

Selon la durée d’engagement de location que vous choisissez, différentes réductions d’impôt s’appliquent :

  • Pour un engagement de 6 ans de location (obligatoire) de votre bien immobilier neuf => Réduction d’impôt de 12 %, soit jusqu’à 36 000 € de réduction d’impôt
  • Pour un engagement de 9 ans de location (obligatoire) de votre bien immobilier neuf => Réduction d’impôt de 18 %, soit jusqu’à 54 000 € de réduction d’impôt
  • Pour un engagement de 12 ans de location (obligatoire) de votre bien immobilier neuf => Réduction d’impôt de 21 %, soit jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt

Avec la loi Pinel : devenir propriétaire d’un bien immobilier, sans apport

Un investissement immobilier locatif avec la loi Pinel est tout à fait réalisable sans apport. En effet, la réduction d’impôt et les loyers perçus financent en grande partie votre bien.

Dans la majorité des cas, nous vous conseillerons de financer votre acquisition Pinel à crédit. Ainsi, vous empruntez la totalité du montant de l’investissement (prix du bien immobilier, les frais de notaire, etc..) tout en disposant d’une capacité d’endettement et d’épargne adaptée à votre investissement.

Loi Pinel : Pourquoi emprunter à crédit ?

En effet, emprunter la totalité vous permet de déduire des loyers perçus les intérêts d’emprunt. Par ailleurs, il faut savoir que ce placement possède un taux supérieur au taux auquel vous empruntez.

Se constituer un patrimoine avec la loi Pinel

Investir avec la loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier solide et pérenne. En effet, la pierre, aujourd’hui placement préféré des français selon de nombreux sondages, est un placement qui vous permet de placer votre argent à un taux supérieur que des produits d’épargne bancaire.

Au terme de votre engagement de location de votre produit Pinel, vous pourrez profiter de ce patrimoine : le revendre ou le conserver et profiter d’une rente avec les loyers sans contraintes de location liées au dispositif Pinel, à savoir plus de plafond de loyer, ni de conditions de ressources du locataire à respecter.

Préparer sa retraite avec la loi Pinel : s’assurer des revenus complémentaires

Grâce à la loi Pinel, vous disposez librement de votre bien immobilier au terme de la période d’engagement que vous aviez au préalable choisi : 6, 9 ou 12 ans. Vous pourrez alors :

  • Continuer de recevoir des loyers sans contraintes de location (plafond de loyer et conditions de ressources)
  • Revendre votre bien immobilier et réaliser une plus-value
  • Transformer votre bien immobilier en résidence principale ou secondaire

Possibilité de louer à ses ascendants ou ses descendants avec la loi Pinel

Il s’agit d’une différence majeure avec la loi Duflot. Pour les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2015, il est désormais possible de louer ce bien à un ascendant ou un descendant si les conditions de plafonds de loyers et de ressources sont respectées. De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs enfants.

Les conditions de mise en location du bien avec le dispositif fiscal Pinel

Le plafond de loyer Pinel diffère selon la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier Pinel. 
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, diffèrent selon les zones géographiques. Les voici* :

  • Zone A bis : 16,96€ / m2
  • Zone A : 12,59€ / m2
  • Zone B1 : 10,15€ / m2

Un coefficient multiplicateur a été mis en place pour corriger le prix selon la surface habitable.
Pour une surface inférieure à 38m2, le coefficient multiplicateur est de 1,2.
Pour une surface supérieure à 38m2, le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7+(19/surface habitable du logement).

Parallèlement aux plafonds de loyers, il existe également un plafond de ressources pour les locataires, vous trouverez ici, via ce lien, les plafonds attribués à chaque ménage selon leur situation.

* source : bofip 

Un nouveau zonage géographique

L’attrait de ce dispositif de défiscalisation est renforcé par la mise en oeuvre au 1er octobre 2014 du nouveau zonage servant à fixer les maxima de loyer.

Ce changement a principalement pour objectif d’assouplir les contraintes sur les agglomérations de type Nantes, où les plafonds Duflot étaient bloquants.

Retrouvez la liste des communes éligibles à la loi Pinel ici. Ce zonage tient compte du nouveau Plan Logement adopté par le gouvernement et validé le 28 décembre 2017. En effet celui-ci exclu du dispositif Pinel les communes situées en zone B2 et en zone C.

Le cabinet de gestion de patrimoine Bertrand-Demanes expert en stratégie d’investissement, et notamment de la loi Pinel, vous reçoit gratuitement pour évaluer votre situation et vous conseiller dans votre projet.

Découvrez ici, les spécificités d’un investissement immobilier en location meublée.

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