FOCUS : Le démembrement de propriété

Qu’est ce que le démembrement de propriété ?

La pleine propriété d’un bien est constituée d’une part de la nue propriété, qui est un un droit de propriété et de l’usufruit, qui correspond au droit de jouir d’un bien, ou bien d’en percevoir les revenus.

Prenons l’exemple d’une maison : un usufruitier peut choisir d’habiter la maison (de jouir de la maison) ou de percevoir des revenus s’il la loue.

Aujourd’hui il est possible d’investir en immobilier en achetant la seule nue-propriété d’un bien immobilier dans le cadre d’un démembrement fixe (en général de 15 ans) avec d’un côté un investisseur privé qui achète la nue propriété et de l’autre, un bailleur institutionnel qui achète l’usufruit, qui percevra les loyers.

Quel est l’intérêt de réaliser un démembrement de propriété ?

L’intérêt pour un investisseur privé est d’acheter un bien immobilier avec un prix décoté de 40%. Il achètera donc 60 un bien qui vaut 100, avec comme perspective de récupérer 100 au terme du démembrement, soit après l’écoulement de la durée de démembrement de 15 ans généralement.

C’est un investissement très sécurisé et serein car l’investisseur achète en connaissant le prix d’acquisition (le prix de la nue propriété), puis pendant toute la durée de détention, il ne se soucie ni du locataire car c’est le bailleur institutionnel qui s’en charge, ni de l’absence de loyer.

Par ailleurs, il n’y a pas de charge car pas de travaux demandés (tout est pris en charge par le bailleur institutionnel) et surtout, il sera à l’abri de la fiscalité car il n’y a pas de loyer, pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, pas de taxe foncière ni d’habitation : cet investissement est net d’impôt et ne rentre pas dans l’assiette taxables de l’ISF.

Fiscalement le démembrement de propriété est un cadre très avantageux.

Est-ce une opération accessible à tous ?

Oui, la moyenne des investissements est d’environ 167 000 euros qui correspond à un bien immobilier de 270 000 euros avec une décote de 40%.

Où trouve-t-on des biens de ce type ?

Ce sont soit des immeubles neufs, où l’on achète en état futur d’achèvement, soit sur de l’existant dans un immeuble ancien.

Sur un immeuble, soit tout l’immeuble est en démembrement de propriété : un bailleur institutionnel détient l’usufruit, soit l’immeuble est composé de certains lots accessibles en nue propriété.

Peut-on revendre son bien au cours de l’opération ?

Avec la nue propriété, l’investisseur est propriétaire d’un droit et peut donc vendre son bien (sa nue propriété) s’il ne souhaite pas aller au terme du démembrement, surtout si celui-ci a fait une plus value.

À qui s’adresse ce dispositif fiscal ?

Une large palette d’investisseurs peuvent être intéressés :

Entre 30 et 40 ans, l’objectif est d’accéder au marché immobilier.
À partir de 40 ans, l’objectif est de préparer sa retraite en vendant son capital immobilier au bout des 15 ans.
Au delà de 50 ans, on est sur un investissement à l’abri de la fiscalité.
À partir de 60 ans, l’objectif est la transmission de son bien immobilier. En effet, ce dispositif permet de transmettre à ses enfants et ses petits enfants : les calculs de donations se font uniquement sur la valeur de la nue-propriété : vous donnez 60 et le receveur a vocation à récupérer 100 sans payer les droits qui correspondent.

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