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La loi Malraux permet d'obtenir des avantages fiscaux significatifs sous condition d'investir dans des biens immobiliers restaurés appartenant à des secteurs protégés, comme à Nantes.
La loi Malraux à Nantes : Récapitulatif
Nantes, une ville historique et proche de l’Atlantique
Nantes existait déjà à l’époque romaine, mais ce fut le XVIIIème siècle qui marqua son âge d’or, que le commerce transatlantique à l’origine de nombre de fortunes nantaises, se matérialisa spectaculairement dans la pierre.
Ces quartiers historiques de Nantes ont largement été épargnés ensuite, et en 1972 un secteur sauvegardé de 126 hectares a été créé, ce qui en fait l’un des plus importants de France : ce secteur sauvegardé inclut notamment le château, la cathédrale, la place Royale et l’île Feydeau.
La richesse patrimoniale de la ville est telle que celle-ci a proposé, sous l’impulsion de son maire d’alors Jean-Marc Ayrault, l’inscription de la Ville et de l’Estuaire de la Loire au Patrimoine Mondial.
Nantes est reconnue pour sa qualité de vie : elle a été considérée en 2004 comme la ville la plus agréable d’Europe par le prestigieux magazine américain Time et plus récemment, en 2013, elle a obtenu le Prix de la Capitale verte de l’Europe.
Cette qualité de vie largement reconnue contribue à son attractivité, en attirant des néo-nantais qui font en s’y installant le choix d’habiter dans une ville importante mais ménageant un confort de vie à ses habitants.
La ville de Nantes figure parmi les dix plus importantes villes françaises, avec une agglomération de plus de six cent milles habitants. Elle est dotée d’un aéroport international et reliée à Paris par les liaisons ferroviaires rapides du TGV, mais bénéficie de la proximité de l’Atlantique, située à seulement cinquante kilomètres de la ville ! Tous ces facteurs contribuent à une attractivité jamais démentie qui est sans doute le meilleur garant à long terme de la rentabilité d’un investissement immobilier à Nantes.
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La loi Malraux : un dispositif fiscal intéressant à Nantes
La réduction d’impôts accordée par la loi Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales, les travaux engendrés peuvent atteindre jusqu’à 400 000 euros réparti sur 4 ans, ce qui en fait un outil d’optimisation fiscale sans guère d’équivalent après les différents coûts de rabot récents (plafonnement des niches fiscales, limitation des cas éligibles aux réductions et crédits d’impôts, etc.).
Cet outil est particulièrement conseillé pour les foyers fiscaux fortement imposés, qui trouveront là une échappatoire permettant de réduire utilement leur imposition globale.
La loi Malraux impose cependant des conditions à ce généreux avantage fiscal :
- L’immeuble concerné doit faire l’objet de travaux de restauration conséquents et se situer dans un secteur faisant l’objet d’une protection, la réduction d’impôts atteindra alors
- 30% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
- 22% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
- 22% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR avec une opération de restauration d’utilité publique
- Le bien doit être loué dans les douze mois suivant la fin des travaux et pour une durée de neuf années. Il n’est pas possible de louer à un ascendant ou à un descendant, mais en revanche il n’y a pas de conditions de ressources relatives aux locataires.
L’investissement en loi Malraux se compare ainsi très favorablement à celui en loi Pinel à Nantes, où l’avantage fiscal maximal n’est acquis que moyennant douze ans de location et où les montants des loyers et ressources des locataires ne sont pas libres.
L’allègement fiscal dans le cas de la loi Malraux repose en revanche sur la réalisation de travaux de restauration dans un secteur éligible, ce qui impose d’être sélectif sur les biens et sur les opérateurs pour être certains de la pertinence de l’investissement et de la possibilité de louer effectivement dans l’année suivant l’achèvement des travaux.
La réduction fiscale, aussi conséquente soit-elle, n’est intéressante que si l’investissement en lui-même se révèle viable sur le long terme, d’où l’intérêt de recourir à l’expertise d’un spécialiste de ce domaine, tel que Bertrand-Demanes.
En faisant appel à Bertrand-Demanes, vous pourrez avoir accès à une centaine d’opérations Malraux effectuées sur Nantes, mais également à Bordeaux et dans d’autres villes françaises, et choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
