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La mécanique de la loi Pinel

LE PRINCIPE DE LA LOI PINEL

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet à chaque contribuable de bénéficier de réductions d’impôts, dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers à vocations locatives. Le dispositif Pinel remplace, plutôt avantageusement, les dispositifs Scellier et Duflot.

Le dispositif Pinel permet d’acheter un bien immobilier, exclusivement réservé à l’investissement locatif, et d’obtenir des taux de réductions fiscales attractifs, proportionnels au montant de l’investissement. Le bien immobilier envisagé devra être loué pendant 6 ans au minimum. Pour optimiser le montage financier en loi Pinel, l’investissement initial doit être idéalement financé totalement à crédit.

LA MÉCANIQUE FISCALE DU DISPOSITIF

La mécanique fiscale du dispositif Pinel est simple et avantageuse. Les différents loyers perçus et les réductions d’impôt, viennent couvrir la majeure partie du remboursement du crédit souscrit pour investir. La part financière mensuelle supplémentaire que le contribuable ajoute pour rembourser son emprunt est très faible. Cette part représente finalement un investissement d’épargne à termes. L’introduction d’une part d’apport personnel dans le montage financier vient réduire son optimisation. Seules les personnes désireuses de vouloir immédiatement tirer un revenu locatif de leurs biens acquis en loi Pinel, auront intérêt à investir des deniers personnels. En effet, les intérêts d’emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs, le montage avec un crédit total permet d’optimiser l’investissement immobilier.

LES AVANTAGES DE CETTE MÉCANIQUE POUR LE CONTRIBUABLE

La mécanique fiscale du dispositif Pinel permet de faire bénéficier le contribuable d’un double effet de levier.

Ce dernier bénéficie tout d’abord d’un effet de levier fiscal direct, grâce à la déductibilité totale de ses intérêts d’emprunt. Le contribuable bénéficie ensuite d’un second levier de gain, d’ordre purement financier. Le contribuable, en faisant travailler des sommes qui ne lui appartiennent pas, qui sont le fruit d’un emprunt, à un taux d’intérêt supérieur à celui auquel l’argent lui a été prêté, réalise une opération d’épargne particulièrement avantageuse. Le taux d’intérêt ainsi considéré, est nettement supérieur à ceux de nombreux produits d’épargne réglementés. La baisse actuelle des taux d’intérêts des emprunts accordés par les établissements financiers, vient encore renforcer la rentabilité d’un investissement locatif réalisé à crédit, comme le permet la loi Pinel.

LES CONDITIONS ET L’ÉVOLUTION DU CONTRAT

L’investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel est toutefois régi par des conditions précises. Le contribuable s’engage notamment à louer le bien pendant 6 ans minimum, à respecter un plafond de loyer par m2 précis, variant selon la zone d’investissement, et à respecter un plafond de revenu concernant son locataire.

A l’issue de la période de location de 6 ans, le bien peut être loué entre 3 et 6 années supplémentaires, en profitant des avantages annexes du dispositif Pinel. Le loyer est déplafonné, et les réductions fiscales, étalées sur les 6 années de location, s’arrêtent. Le contribuable bénéficie alors, une fois l’emprunt remboursé, d’un confortable complément de revenu. La revente du bien et le remboursement du faible emprunt restant, permettent aussi de dégager une belle plus-value.

Voici comment s’applique la loi Pinel !