Projet de Loi de Finances 2026 : Quel avenir pour le statut du bailleur privé ?
30/12/2025
Conseils d'investissement
L’actualité parlementaire de cette fin d’année a été mouvementée. L’échec des parlementaires à trouver un accord sur le Budget 2026 avant la fin décembre laisse planer le doute sur de nombreuses mesures fiscales. Parmi elles, une réforme très attendue par les investisseurs immobiliers : la création d’un statut fiscal du bailleur privé.
Alors que le secteur du logement traverse une zone de turbulence, où en est ce projet emblématique ? Est-il définitivement enterré ou simplement reporté pour mieux renaître ? Chez Bertrand-Demanes, nous faisons le point pour vous.
Un rendez-vous manqué, mais pas annulé
Le vendredi 19 décembre, la Commission Mixte Paritaire (CMP) a échoué à trouver un compromis sur le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026. Conséquence immédiate : le texte n’est pas adopté en l’état avant la fin de l’année, et le statut du bailleur privé, qui avait pourtant été voté par le Sénat fin novembre, se retrouve temporairement « à la trappe ».
Cependant, il ne faut pas céder au pessimisme. Contrairement à d’autres mesures clivantes, le soutien au bailleur privé fait l’objet d’un consensus assez large. Le ministre du Logement, ainsi que des députés et sénateurs de divers bords, s’accordent sur la nécessité de relancer le marché locatif.
Pourquoi la première version ne convainquait pas
Si le report du vote est une mauvaise nouvelle pour le calendrier, c’est peut-être un mal pour un bien pour la qualité du dispositif.
La version votée par le Sénat avait en effet suscité de vives inquiétudes chez les professionnels (FNAIM, FPI, FFB). Le nœud du problème ? La suppression de la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global. Sans cet avantage fiscal historique, le nouveau statut perdait une grande partie de son attrait pour les investisseurs particuliers.
Vers un dispositif « amélioré » début 2026 ?
Les débats parlementaires reprendront en janvier (via une nouvelle version du PLF ou une loi spéciale), et les nouvelles sont encourageantes. Un nouvel amendement, soutenu par des députés et co-construit avec les professionnels de l’immobilier, est dans les tuyaux.
Ce nouveau texte vise à corriger les erreurs de la version précédente pour proposer un statut simple et puissant. Voici les 4 piliers de cette nouvelle proposition :
- Le retour du Déficit Foncier : C’est le point crucial. L’amendement prévoit de réintroduire la faculté d’imputer le déficit foncier (créé par l’amortissement) sur les revenus globaux. Les plafonds resteraient ceux que nous connaissons (10 700 € par an, ou 21 400 € jusqu’en 2027 en cas de travaux de rénovation énergétique).
- Un amortissement plus attractif : Pour booster la rentabilité, les taux d’amortissement seraient revus à la hausse : 4 % par an pour un logement neuf et 3,5 % pour l’ancien avec travaux.
- Un plafonnement de l’avantage fiscal : L’avantage résultant de l’amortissement serait plafonné à 6 000 € par an et par foyer fiscal, pour maîtriser le coût pour l’État.
- Des loyers cohérents : Les plafonds de loyers et de ressources des locataires seraient calqués sur ceux du « logement intermédiaire institutionnel » (plus réalistes que ceux du dispositif Loc’Avantage).
Notre analyse
Si l’incertitude demeure sur la forme que prendra l’adoption du budget (loi spéciale, ordonnances, ou nouvelle copie du gouvernement), le fond du dossier reste prometteur.
Comme le souligne Loïc Cantin, président de la FNAIM, le pire scénario serait une fiscalité figée. Mais la volonté politique de créer un choc d’offre est bien réelle. Ce délai supplémentaire pourrait permettre d’accoucher d’un dispositif fiscal bien plus performant pour votre patrimoine que la mouture initiale.
Nous restons en alerte sur ce dossier. Dès que les contours définitifs du statut du bailleur privé seront votés, nous ne manquerons pas de décrypter pour vous les nouvelles opportunités d’investissement.
Vous souhaitez anticiper vos projets d’investissement pour 2026 ? N’hésitez pas à contacter le cabinet pour faire un point sur votre situation.
