Investir pas à pas
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Simulateur de coût de rénovation au m², calé sur les prix constatés sur nos chantiers à Nantes, Angers et Rennes, pour vérifier la rentabilité d'un bien ancien avant de l'acheter.
Barème revu le
Surface, état du bien, travaux énergétiques : vérifiez en quelques secondes la cohérence économique d'un projet, avant de faire une offre.
Chiffrage travaux, DPE et Subventions
Les estimations reposent sur les coûts réels des matériaux et de la main-d'œuvre constatés sur les chantiers du cabinet à Nantes, Angers et Rennes, suivis par Mathieu Bertrand-Demanes. Elles tiennent compte des exigences énergétiques de la loi Climat et Résilience. C'est un chiffrage réaliste à présenter à votre banque, à confirmer ensuite par des devis d'entreprises, idéalement RGE. Barème revu le .
Avant de faire une offre
Le simulateur donne l'ordre de grandeur. Nous vérifions le reste avec vous : état réel du bien, travaux de copropriété votés, gain de DPE atteignable et traitement fiscal des travaux.
Un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées pour étudier votre projet.
Ou appelez le 02 28 21 08 00Et ensuite ?
Le budget dépend d'abord de l'état initial du logement. Voici les ordres de grandeur constatés sur nos chantiers, puis leur vérification sur trois projets réels.
| Niveau de rénovation | Travaux concernés | Budget au m² | Studio de 25 m² | T2 de 45 m² |
|---|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | Peinture, sols, petites reprises | 400 à 700 € | 10 000 à 17 500 € | 18 000 à 31 500 € |
| Rénovation complète | Électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle d'eau | 800 à 1 200 € | 20 000 à 30 000 € | 36 000 à 54 000 € |
| Bien | Surface | Nature des travaux | Travaux | Coût au m² |
|---|---|---|---|---|
| T2 de 29 m² à Angers | 29 m² | Réseaux, pièces d'eau, isolation, cuisine équipée | 32 539 € | 1 122 € |
| T3 de 53 m² à Angers | 53 m² | Restructuration complète, DPE E → D | 59 663 € | 1 126 € |
| T4 de 73 m² à Rennes | 73 m² | Isolation, menuiseries, seconde salle de bain, mosaïques restaurées | 59 827 € | 820 € |
Les deux rénovations complètes d'Angers se situent vers 1 120 € / m², dans le haut de la fourchette. Le T4 de Rennes descend à 820 € / m² : sur une grande surface, les postes fixes comme la cuisine et la salle de bain pèsent moins lourd au m².
Rafraîchissement ou rénovation complète : regardez l'âge de l'électricité, de la plomberie et du chauffage.
Un logement F ou G impose des travaux énergétiques pour rester louable, à intégrer dès le départ.
Les procès-verbaux d'assemblée générale révèlent les ravalements, toitures ou ascenseurs votés ou à venir.
Avec le simulateur, puis ajoutez une marge pour les imprévus, indispensable dans l'ancien.
Après visite, et reportez l'écart dans votre prix d'offre.
Travaux compris, le projet doit rester dans votre enveloppe d'investissement.
Des rénovations complètes menées par le cabinet, du bien dégradé au logement loué. Ce sont des exemples, pas des rendements garantis.
Rue Saumuroise, Angers
Un T2 très dégradé, boudé par les acquéreurs classiques, entièrement rénové et livré sans aucune réserve.
Réseaux, pièces d'eau, isolation, cuisine équipée.
Rue Frémur, Angers
Un appartement vieillissant classé E, entièrement restructuré pour les jeunes actifs et la colocation étudiante.
Restructuration complète, DPE E → D.
Rue de Guéhenno, Rennes
Près du Thabor et du métro : une seconde salle de bain créée pour les familles ou la colocation.
Isolation, menuiseries, seconde salle de bain, mosaïques restaurées.
Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Les F suivront en 2028, les E en 2034.
Un bien classé F ou G se négocie souvent avec une décote. Elle n'est une bonne affaire que si le coût des travaux pour atteindre au moins la lettre D reste inférieur à cette décote.
Dans l'ancien, nous visons la classe D, parfois C : c'est la cible qui permet de louer sans restriction au regard du calendrier, en respectant le bâti et sans faire exploser le budget.
Interdiction de proposer à la location selon l'étiquette DPE, pour tout nouveau bail ou renouvellement.
Le même chantier ne produit pas le même effet fiscal selon le mode de location. C'est souvent ce choix qui fait la rentabilité d'un bien à rénover.
| Régime | Entretien et réparation | Amélioration | Construction, agrandissement | À savoir |
|---|---|---|---|---|
| Location nue, régime réel | Déductibles | Déductibles | Non déductibles | Déficit hors intérêts imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; location nue jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation |
| Location meublée (LMNP), réel | Charges déductibles | Amorties sur plusieurs années | Amorties | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente depuis 2025 |
| Micro-foncier ou micro-BIC | Aucune déduction : abattement forfaitaire uniquement | Rarement adapté à un bien avec travaux | ||
Pour mesurer ce que vos travaux changent concrètement, comparez les deux régimes sur 10 ans avec notre simulateur meublé ou location nue, et anticipez l'impôt à la revente avec le simulateur de plus-value.
Ne cherchez pas la perle rare. Créez-la.
Un bien à rénover permet souvent d'acheter en centre-ville de Nantes, Angers ou Rennes à un prix au m² inférieur à celui d'un bien refait.
Passer d'une étiquette F ou G à D ou C protège le bien des interdictions de louer et soutient sa valeur à la revente.
Refait, aux normes et bien agencé, un logement se loue plus vite et à un meilleur loyer, ce qui réduit la vacance.
Nous repérons comment reconfigurer l'espace pour gagner des mètres carrés utiles ou créer une chambre supplémentaire.
Nous chiffrons la transformation pour valider la rentabilité du projet avant de faire une offre.
Nous sélectionnons des artisans de confiance, coordonnons le chantier jusqu'à la réception et passons le relais pour la mise en location.
Gérer des artisans à distance est un casse-tête pour un investisseur. Nous le faisons pour vous, jusqu'à la remise des clés.
Tout ce qu'il faut savoir avant de lancer un chantier d'investissement. Pour votre projet, le premier échange est offert.
Cela dépend de l'état initial. Pour un rafraîchissement (peinture, sols), comptez entre 400 € et 700 € / m². Pour une rénovation complète (électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle d'eau), l'enveloppe se situe généralement entre 800 € et 1 200 € / m². Sur nos trois derniers chantiers, le coût réel a varié de 820 € à 1 126 € / m².
Pas tous, et pas de la même façon. En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers ; s'ils créent un déficit, sa part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. En LMNP au réel, l'entretien et les réparations passent en charges, tandis que les travaux d'amélioration sont amortis sur plusieurs années.
Dans l'ancien, une marge de 10 à 15 % du budget est une précaution courante : réseaux plus abîmés que prévu, planchers à reprendre, surprises à l'ouverture des cloisons. Elle doit figurer dans le plan de financement dès le départ, pas être trouvée en cours de chantier.
Partez de la surface et de l'état du bien pour obtenir un ordre de grandeur au m², puis affinez poste par poste : électricité, plomberie, isolation, menuiseries, cuisine et salle d'eau, finitions. Ajoutez une marge pour les imprévus et vérifiez dans les procès-verbaux d'assemblée générale les travaux de copropriété déjà votés. L'estimation doit ensuite être confirmée par des devis après visite.
L'isolation (murs par l'intérieur, combles, planchers bas), le remplacement des menuiseries, la ventilation et l'installation d'un système de chauffage et d'eau chaude performant sont les leviers principaux. Un audit ou un DPE projeté permet de choisir les travaux qui font réellement gagner des lettres, avant de lancer le chantier.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Les logements classés F seront concernés à partir de 2028 et ceux classés E à partir de 2034. Un bien F acheté aujourd'hui doit donc intégrer ses travaux énergétiques dans le budget initial.
Un bien à rénover s'achète généralement moins cher au m² et permet de créer de la valeur, tout en générant des charges déductibles ou amortissables. En contrepartie, il demande du temps, un budget maîtrisé et une période sans loyer pendant le chantier. Un bien déjà rénové se loue immédiatement, mais son prix intègre souvent la plus-value du vendeur.
Oui, c'est le cœur de notre accompagnement clé en main. Nous sélectionnons les artisans, négocions les devis, coordonnons les interventions et vérifions la qualité des finitions jusqu'à la réception.
Non. Il donne un ordre de grandeur réaliste pour vérifier la cohérence économique d'un projet avant l'achat. Le chiffrage définitif dépend de la visite, de l'état réel des réseaux et des devis des entreprises retenues.
Premier échange offert
Budget travaux, gain de DPE, fiscalité et prix d'offre : un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées, sans engagement.
Contenus et barème revus par Mathieu Bertrand-Demanes le . Estimations indicatives, à confirmer par des devis.
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