Notre méthode d’accompagnement

D’abord la Stratégie. Ensuite l’Immobilier.

ÉTAPE 1 : L’Audit Patrimonial Global

L’analyse approfondie avant l’action

Tout commence par l’écoute. Avant de parler de brique, de béton ou de rendement, nous devons comprendre qui vous êtes, d’où vous venez et où vous souhaitez aller. Lors de ce premier échange (téléphonique ou en rendez-vous physique), votre conseiller expert réalise un audit fiscal et financier complet. Ce n’est pas une simple prise de contact, c’est une véritable radiographie de votre situation à 360°.

Nous analysons trois piliers fondamentaux :

1. Votre situation Fiscale et Professionnelle : Nous calculons votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) actuelle et anticipons ses variations futures (évolution de carrière, départ à la retraite, revenus exceptionnels).

2. Votre Capacité Financière réelle : Au-delà de votre simple capacité d’emprunt, nous étudions votre « reste à vivre », votre épargne de précaution disponible et votre endettement actuel. L’objectif est de calibrer un effort d’épargne mensuel indolore pour votre budget.

3. Vos Objectifs de vie et votre horizon de placement : Souhaitez-vous générer des revenus immédiats ? Préparer votre retraite dans 15 ans ? Protéger votre famille en cas d’accident de la vie ? Ou simplement gommer une imposition trop lourde ?

La valeur ajoutée Bertrand-Demanes : C’est à cette étape cruciale que nous posons les fondations de tout projet d’investissement immobilier. Nous avons une éthique de responsabilité : si l’immobilier n’est pas la bonne solution pour vous à l’instant T, nous vous le dirons en toute transparence.

ÉTAPE 2 : L’Ingénierie Fiscale & Stratégique

Le choix du dispositif sur-mesure

Une fois l’audit posé, nous passons à la phase de conception. C’est ici que notre rôle de conseil prend tout son sens. Nous ne plaquons pas une solution toute faite ; nous comparons différents scénarios pour définir la meilleure stratégie immobilier.

Nous analysons l’impact de chaque dispositif fiscal sur votre patrimoine :

La nouvelle Loi Jeanbrun (2026) : Idéale pour réduire votre impôt sur le revenu tout en investissant dans des biens neufs à très haute performance énergétique.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : La stratégie reine pour générer des revenus locatifs nets d’impôts grâce au mécanisme de l’amortissement comptable.

Le Déficit Foncier et la Loi Malraux : Des leviers puissants pour les investisseurs fortement imposés, permettant de transformer l’impôt en patrimoine via la rénovation de biens anciens.

La Simulation Chiffrée : Votre feuille de route Nous vous remettons une étude personnalisée et détaillée. Ce document projette votre investissement sur 10, 15 ou 20 ans. Il intègre tous les flux financiers : loyers prévisionnels, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, avantage fiscal et coût du crédit. Vous visualisez ainsi précisément la rentabilité interne (TRI) et l’effort d’épargne réel.

ÉTAPE 3 : Le Sourcing et la Validation de l’Actif

La sélection rigoureuse du bien immobilier

La stratégie fiscale est validée ? Le budget est défini ? Nous partons désormais en « chasse » pour trouver le bien immobilier qui servira de support à votre investissement.

Contrairement à une banque ou un promoteur qui ne vend que « ses » produits, notre indépendance nous permet d’accéder à l’ensemble du marché. Que ce soit pour un appartement neuf ou un immeuble ancien à rénover, nous appliquons une grille de sélection drastique pour garantir la liquidité et la pérennité de l’actif.

A. Si nous optons pour l’Immobilier Neuf (Jeanbrun, LMNP neuf) :

Nous ne sélectionnons pas simplement un plan, mais un lieu de vie futur. Nos critères sont intransigeants :

L’Emplacement n°1 : Proximité immédiate des transports, des bassins d’emploi et des commodités. C’est la garantie de la demande locative.

La Qualité du Promoteur : Nous vérifions la solidité financière et la réputation du promoteur immobilier. Nous ne travaillons qu’avec des partenaires capables de tenir leurs délais et leurs engagements.

La Performance Technique : Conformité aux dernières normes environnementales (RE2020), qualité des matériaux, isolation phonique et thermique.

B. Si nous optons pour l’Ancien Rénové (Malraux, Déficit Foncier) :

L’achat dans l’ancien demande une expertise technique pointue pour éviter les mauvaises surprises.

L’Audit du Bâti : Nous inspectons l’état de la toiture, de la structure, des façades et des parties communes.

La Maîtrise des Travaux : Nous chiffrons précisément l’enveloppe travaux nécessaire. Le but est de transformer une « passoire thermique » ou un bâtiment historique en un logement de haut standing, alliant cachet de l’ancien et confort moderne.

La Valorisation Patrimoniale : Nous ciblons exclusivement les cœurs de ville (Nantes, Rennes, Angers, Bordeaux…) où la valeur patrimoniale est refuge.

ÉTAPE 4 : Le Pilotage du Projet (Financement & Travaux)

L’accompagnement opérationnel « Clé en Main »

Signer une réservation n’est que le début. Un investissement immobilier implique de nombreuses démarches administratives, juridiques et techniques qui peuvent vite devenir chronophages. C’est ici que notre accompagnement prend tout son sens : nous le faisons à votre place.

Votre interlocuteur dédié au sein du Service Relation Clients devient votre chef d’orchestre. Il coordonne l’ensemble des acteurs du projet jusqu’à la remise des clés.

1. Le Financement et le Juridique

Nous constituons votre dossier bancaire et le défendons auprès de nos partenaires courtiers pour obtenir les meilleures conditions de taux et d’assurance. Nous fluidifions également les échanges avec les clercs de notaire pour préparer le projet d’acte authentique et sécuriser la signature chez le notaire.

2. Le Suivi de Chantier et la Livraison

• Dans le Neuf : Nous vous représentons ou vous assistons lors des visites techniques (visites cloisons) et lors de la livraison finale. Notre œil expert permet de repérer les défauts de finition et de faire lever les réserves auprès du promoteur avant de solde tout paiement.

• Dans l’Ancien : Nous suivons l’avancée des travaux de rénovation. Nous vérifions la conformité des devis et validons les factures des artisans pour débloquer les fonds au fur et à mesure. Vous recevez des reportings réguliers sans avoir à gérer les artisans.

3. La Mise en Location et la Gestion

Dès la fin des travaux, nous ne vous laissons pas seul avec vos clés. Nous activons nos partenaires de gestion locative locale. Ils s’occupent de la publicité du bien, de la sélection rigoureuse des locataires (solvabilité, garanties), de la rédaction du bail et de l’état des lieux d’entrée.

Et après ? Le Service Après-Vente Fiscal

C’est souvent l’angoisse des investisseurs : la première déclaration d’impôt. L’année suivant votre acquisition, notre mission continue. Que vous ayez investi en Loi Jeanbrun, en LMNP (avec amortissement comptable) ou en Déficit Foncier, nous vous guidons pas à pas pour remplir vos déclarations fiscales. Nous nous assurons que les options fiscales choisies sont bien cochées pour sécuriser votre avantage fiscal sur la durée.