Location meublée ou location nue quel régime pour votre investissement ?

Cela dépend du projet. En meublé au régime réel (LMNP), l'amortissement du bien efface souvent l'impôt sur les loyers pendant de longues années, mais les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. En location nue, les travaux créent un déficit foncier qui réduit l'impôt sur vos autres revenus, et les prélèvements sociaux restent à 17,2 %. Plus les travaux sont importants et plus votre tranche est élevée, plus la location nue devient compétitive.

Lorsque vos charges et travaux dépassent vos loyers en location nue, le déficit, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Oui. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, ce qui augmente l'impôt à la revente. Notre simulateur de plus-value immobilière intègre ce calcul.

Le micro-foncier (loyers nus jusqu'à 15 000 € par an) applique un abattement forfaitaire de 30 %, et le micro-BIC un abattement de 50 % pour une location meublée classique. Le régime réel permet de déduire les charges réelles, les intérêts et, en meublé, les amortissements. Dès qu'il y a un crédit ou des travaux, le réel est presque toujours plus intéressant : le simulateur retient automatiquement le régime le plus favorable.

La société paie l'impôt sur les sociétés à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, et peut amortir le bien. Les revenus distribués sont ensuite taxés au prélèvement forfaitaire de 31,4 %, et la plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, donc après amortissements. Elle se justifie surtout pour un patrimoine important, une stratégie de réinvestissement ou de transmission, et s'étudie au cas par cas.

Frais de notaire de 8 % du prix, un mois de vacance locative par an, loyers et charges constants, 5 000 € de mobilier en meublé, terrain à 15 % du prix, amortissement du bâti sur 30 ans, des travaux sur 15 ans et du mobilier sur 7 ans. Le calcul porte sur 10 ans, hors assurance emprunteur et hors revente.

Oui. Le calcul s'affiche immédiatement, sans adresse e-mail. Vos coordonnées ne sont demandées que si vous souhaitez recevoir la simulation ou en parler avec un conseiller.

Oui. Le cabinet est basé à Nantes et intervient surtout dans le Grand Ouest, mais l'étude du régime fiscal et du montage peut se faire à distance, où que soit situé le bien.