Déficit foncier, LMNP, Jeanbrun, Malraux, fin du Pinel : des réponses claires, vérifiées et mises à jour en 2026.
C’est l’achat d’un logement, neuf ou ancien, pour le louer. Les loyers remboursent une grande partie du crédit, l’économie d’impôt éventuelle complète, et vous constituez un patrimoine qui pourra produire un revenu à la retraite ou être transmis.
Il n’y en a pas un seul : le meilleur est celui qui correspond à votre budget, à votre impôt et à vos objectifs. En 2026, dans le neuf, on regarde surtout la location meublée et le dispositif Jeanbrun. Dans l’ancien, le déficit foncier, la location meublée et, pour les foyers très imposés, la loi Malraux.
Dans tous les cas, l’emplacement et la demande locative passent avant l’avantage fiscal.
Dans une grande ville, les petites surfaces (studios, T2) proches des transports, des universités et des bassins d’emploi se louent le plus vite et offrent le meilleur rendement. Les T3 conviennent aux familles et à la colocation, et se revendent souvent mieux. Vérifiez toujours le diagnostic de performance énergétique : un logement classé G n’est plus louable depuis 2025, F à partir de 2028.
Trois calculs se complètent :
Pour un T2 ancien à Nantes acheté 180 000 € et loué 780 € par mois, on passe de 5,2 % brut à environ 3 % net d’impôt en meublé. Détail dans notre guide rentabilité locative.
En contrepartie, le prix au m² est plus élevé et le rendement brut un peu plus faible que dans l’ancien.
Dans les métropoles où la demande locative reste forte. Dans l’Ouest, Nantes, Rennes et Angers combinent croissance démographique, étudiants et emplois. Rendement brut moyen d’un appartement en 2026 (prix et loyers MeilleursAgents au 1er octobre 2026) : environ 5,2 % à Nantes, 4,5 % à Rennes et 5,3 % à Angers.
Voir nos pages investir à Nantes, Rennes et Angers.
Le plus tôt possible, dès que vos revenus sont stables : plus le crédit commence tôt, plus il est remboursé avant la retraite. Entre 30 et 50 ans, l’investissement à crédit est le plus efficace. Après 55 ans, on privilégie des durées de prêt plus courtes, un apport plus important, et l’assurance emprunteur devient un poste à surveiller.
Voir notre guide financer un investissement locatif.
C’est un accompagnement qui prend en charge toutes les étapes de votre investissement : étude de votre budget, choix de la stratégie et du bien, chiffrage, travaux avec nos artisans, ameublement si besoin, puis mise en location.
Vous gardez la main sur chaque décision (achat, devis, loyer) mais vous n’avez pas à coordonner vous-même le notaire, les entreprises et le gestionnaire. Exemples : nos projets rénovés à Nantes, Rennes et Angers.
Aux investisseurs qui manquent de temps ou qui habitent loin du bien, aux primo-investisseurs qui veulent être guidés, et aux foyers imposés qui cherchent à réduire l’impôt avec un projet de rénovation (déficit foncier, location meublée).
Beaucoup de nos clients préparent leur premier investissement avec des revenus de salariés : le premier rendez-vous sert à mesurer votre capacité et votre effort d’épargne.
Nous sélectionnons des logements anciens bien placés, au potentiel de rénovation réel, dans des quartiers où la demande locative est solide : proximité des transports, des écoles et des pôles d’emploi, type de logement recherché par les locataires du secteur.
Chaque bien vous est présenté avec un chiffrage complet avant tout engagement : prix, travaux, frais, loyer attendu et effort d’épargne. Vous pouvez le visiter sur place ou en visio. Exemples : nos projets immobiliers anciens.
Le cabinet, avec ses artisans partenaires. Nous faisons établir les devis, les relisons pour séparer ce qui est déductible de ce qui ne l’est pas, puis suivons le chantier jusqu’à la réception. Vous validez chaque devis et chaque paiement.
Vous n’avez pas à trouver les entreprises ni à coordonner les corps de métier : c’est ce qui permet d’investir loin de chez soi ou sans temps à y consacrer. Exemples : un T3 rue du Château à Nantes et un T4 rue Guéhenno à Rennes.
À partir de devis d’entreprises, établis avant l’achat. Le montant est calé sur votre situation : en déficit foncier, il doit être assez élevé pour effacer vos loyers et utiliser le plafond de 10 700 € par an (21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G, jusqu’au 31/12/2027), sans créer un report qui ne servira jamais.
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles en location nue ; les travaux de construction ou d’agrandissement ne le sont pas. Pour une première estimation : notre simulateur de budget travaux.
Parce qu’il conditionne la location. Selon le calendrier de la loi Climat et résilience, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location avec un nouveau bail depuis 2025, les F ne le pourront plus en 2028 et les E en 2034. Le loyer des F et G est gelé depuis 2022.
Nous visons donc une étiquette qui garde le bien louable durablement. Une rénovation énergétique réussie protège le loyer et la valeur de revente, et elle peut ouvrir le plafond majoré du déficit foncier.
Comptez en général trois à six mois entre le premier rendez-vous et la signature chez le notaire, puis la durée des travaux pour un bien ancien à rénover, souvent deux à quatre mois pour un appartement. Dans le neuf, la durée dépend de la date de livraison du programme.
Nous organisons la mise en location : diagnostics, ameublement si vous louez en meublé, choix d’un gestionnaire locatif si vous le souhaitez. Pour la location meublée, un expert-comptable tient votre déclaration ; en location nue, la déclaration 2044 est faite par vous ou votre expert-comptable.
Le suivi continue ensuite : passage de la location nue au meublé une fois les travaux déduits, revente, réinvestissement. Le même interlocuteur vous suit dans la durée.
Un CGPI est un professionnel qui exerce dans son propre cabinet, sans être salarié d’une banque ou d’un assureur. Il étudie votre situation dans son ensemble (revenus, impôts, famille, projets) avant de proposer des solutions.
Le titre de CGPI n’est pas protégé : ce sont les activités qui sont réglementées. Conseiller sur des placements financiers exige le statut de conseiller en investissements financiers (CIF), placer une assurance celui d’intermédiaire en assurance, présenter un crédit celui d’intermédiaire en opérations de banque. Tous se vérifient sur orias.fr.
Bertrand-Demanes est un cabinet de gestion de patrimoine, adhérent de l’ANACOFI, spécialisé dans l’investissement immobilier locatif et le conseil patrimonial (fiscalité, transmission, retraite). Il exerce aussi comme courtier en assurance (ORIAS 24003399). Voir notre guide le CGPI.
Un investissement locatif engage sur 15 à 25 ans. Nous commençons par calculer votre capacité d’investissement et l’effort d’épargne réel, impôts compris, puis nous choisissons avec vous la ville, le bien et le régime fiscal adaptés.
Nous coordonnons ensuite les intervenants (vendeur ou promoteur, notaire, artisans, gestionnaire locatif, expert-comptable pour le meublé) jusqu’à la mise en location, et nous plaçons votre assurance de prêt en tant que courtier en assurance. Le crédit se négocie avec votre banque ou un intermédiaire en crédit.
Le premier rendez-vous et l’atelier patrimonial sont offerts. Pour un projet immobilier ou d’épargne, nous sommes en général rémunérés par les professionnels avec lesquels votre projet se réalise :
Pour une mission de conseil patrimonial à part entière, comme un audit de votre patrimoine immobilier ou une stratégie fiscale et de transmission, nous facturons des honoraires, sur devis remis à l’avance. Le détail figure sur notre page rémunération.
Pour votre épargne, oui, dans le cadre de l’assurance : comme courtier inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399, nous vous conseillons sur des contrats d’assurance-vie, de capitalisation et de PER, y compris le choix de leurs supports (fonds en euros, unités de compte, SCPI logées dans le contrat).
En revanche, nous ne sommes pas conseiller en investissements financiers : pas de conseil sur l’achat d’actions, de fonds ou de parts de SCPI en direct, hors contrat d’assurance, ni de gestion sous mandat. Nous ne sommes pas non plus intermédiaire en crédit : le prêt se négocie avec votre banque ou un courtier en crédit. Si votre projet le demande, nous vous orientons vers un professionnel habilité.
Le cabinet est basé à Nantes. Nous accompagnons des projets à Nantes, Rennes, Angers et dans les grandes villes de l’Ouest, et nous suivons aussi des investisseurs ailleurs en France. Les rendez-vous se font au cabinet ou en visio : vous pouvez préparer votre projet sans vous déplacer.
La défiscalisation regroupe les moyens légaux de réduire son impôt sur le revenu. En immobilier, elle prend trois formes : une réduction d’impôt (Malraux), une charge déductible qui réduit vos revenus imposables (déficit foncier, travaux) ou un amortissement qui efface l’impôt sur les loyers (location meublée, dispositif Jeanbrun dans le neuf).
Un bon projet se juge d’abord sur l’emplacement et la demande locative : l’avantage fiscal vient en plus.
En immobilier, quatre solutions principales en 2026 :
Le Pinel n’est plus ouvert aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.
En location nue au régime réel, lorsque vos charges (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts…) dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. La part due aux travaux et aux charges, hors intérêts, se déduit de vos autres revenus dans la limite de 10 700 € par an. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Exemples chiffrés sur notre page déficit foncier à Nantes.
Cela dépend de ce que vous voulez réduire :
Le calcul se fait avec vos chiffres : c’est l’objet du premier rendez-vous, offert.
Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, permet au propriétaire d’un logement neuf loué nu de déduire chaque année un amortissement de ses loyers, comme en location meublée. Ce n’est pas une réduction d’impôt comme le Pinel : il diminue le revenu imposable tiré des loyers.
En contrepartie, le logement est loué à loyer plafonné pendant 9 ans. Détail et simulateur sur notre page Jeanbrun à Nantes.
Vous déduisez chaque année de vos loyers un amortissement calculé sur 80 % du prix d’achat (hors frais de notaire) :
S’y ajoutent les charges et les intérêts d’emprunt, au régime réel. L’amortissement n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
En 2026, le loyer intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1, avant coefficient de surface. Si l’engagement est rompu, l’avantage est remis en cause.
Il concerne les logements neufs en immeuble collectif achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Créée en 1962 pour sauvegarder les centres historiques, la loi Malraux accorde une réduction d’impôt à ceux qui financent la restauration complète d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, puis louent les logements.
La réduction se calcule sur le montant des travaux, pas sur le prix d’achat. Voir notre page loi Malraux à Nantes.
L’assurance-vie n’est pas un produit, c’est une enveloppe. À l’intérieur, vous choisissez un fonds en euros, dont le capital est garanti par l’assureur, et des unités de compte investies sur les marchés ou en immobilier. Elle sert à faire travailler une épargne qui dort, préparer un projet à 5 ou 10 ans, compléter vos revenus plus tard ou organiser une transmission.
Notre page assurance-vie détaille son fonctionnement.
Non. Vous pouvez retirer une partie de votre épargne à tout moment, sans justificatif ni pénalité, et sans fermer le contrat : il garde son ancienneté. C’est la grande différence avec le plan d’épargne retraite, bloqué jusqu’à la retraite sauf cas prévus par la loi.
La part placée sur le fonds en euros se récupère en quelques jours. Les unités de compte, elles, ne sont pas garanties en capital : leur valeur peut baisser comme monter.
Tant que vous ne retirez rien, aucun impôt sur le revenu n’est dû. Lors d’un retrait, seule la part de gains comprise dans la somme retirée est imposée, jamais le capital versé.
Exemple : sur un retrait de 10 000 € d’un contrat composé de 80 % de versements et 20 % de gains, seuls 2 000 € sont des gains. Après 8 ans, l’abattement les couvre : aucun impôt sur le revenu.
La hausse de CSG de 2026, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur la plupart des placements, ne s’applique pas à l’assurance-vie, qui reste à 17,2 %.
Les capitaux reviennent aux bénéficiaires que vous désignez, en dehors de la succession. Pour les versements faits avant 70 ans, chaque bénéficiaire reçoit 152 500 € sans droits ; au-delà, la taxe est de 20 % jusqu’à 852 500 €, puis de 31,25 %. Pour les versements faits après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s’applique et les gains produits sont exonérés. Le conjoint ou le partenaire de PACS est totalement exonéré.
La clause bénéficiaire se rédige librement et se modifie à tout moment : mariage, naissance, famille recomposée. Pour les questions de succession plus larges, le notaire reste votre interlocuteur.
Oui, au travers d’unités de compte immobilières proposées dans le contrat, comme des parts de SCPI ou de SCI. Vous accédez ainsi à l’immobilier avec de petites sommes, sans gestion locative, et dans le cadre fiscal de l’assurance-vie.
Ces supports ne sont pas garantis en capital et leur valeur peut baisser. Ils complètent l’investissement locatif en direct, ils ne le remplacent pas.
Les deux se complètent. Le plan d’épargne retraite (PER) réduit l’impôt dès l’année du versement, mais l’épargne reste bloquée jusqu’à la retraite, sauf achat de la résidence principale ou accident de la vie. L’assurance-vie ne réduit pas l’impôt de l’année, mais l’argent reste disponible à tout moment.
En pratique : le PER pour les foyers imposés à 30 % ou plus qui veulent préparer leur retraite, l’assurance-vie pour l’épargne de projet, la réserve et la transmission.
Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance (COA), ORIAS n° 24003399. Le cabinet ne donne pas de conseil sur des placements financiers détenus en direct.
Ce que vous versez se déduit de votre revenu imposable, dans la limite d’un plafond indiqué sur votre avis d’impôt. L’économie est égale au versement multiplié par votre tranche : 1 000 € versés dans la tranche à 30 %, c’est 300 € d’impôt en moins.
À la sortie, les sommes déduites sont imposées : l’impôt est reporté à la retraite, où la tranche est souvent plus basse. Le simulateur PER chiffre votre cas.
L’atelier patrimonial, offert, est un bon point de départ.
Un bien bien placé dans une grande ville, dont le crédit se termine avant la retraite : le loyer devient alors un revenu net. La location meublée au régime réel est souvent la plus adaptée, car les loyers restent peu imposés pendant de longues années. Un bien ancien rénové en déficit foncier peut aussi réduire l’impôt pendant la vie active, puis passer en meublé.
Non pour les nouveaux achats : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs qui ont acheté avant continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Dans le neuf, le dispositif Jeanbrun le remplace depuis 2026. Dans l’ancien, le déficit foncier et la location meublée sont les principales solutions.
La réduction d’impôt s’arrête, les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont levés, et le bail en cours continue jusqu’à son terme. Vous avez alors trois options : garder le bien en location nue, le passer en location meublée, ou le vendre pour réinvestir.
Notre simulateur fin du Pinel compare les trois avec vos chiffres. Détail dans notre guide que faire après la défiscalisation.
Oui, si vous avez choisi 6 ou 9 ans au départ : l’engagement peut être prolongé par périodes de trois ans, jusqu’à 12 ans au total. La prorogation se demande sur votre déclaration de revenus, à l’issue de la période en cours. Tant que le logement se loue bien aux plafonds Pinel, prolonger est souvent intéressant.
Pas immédiatement. Le bail en cours continue et le loyer ne suit que la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers. À la relocation, en zone tendue, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l’ancien, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Cela dépend du marché local, de l’état de la copropriété et de votre impôt. La plus-value est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Vendre libre plutôt qu’occupé permet souvent d’obtenir un meilleur prix : il faut alors donner congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Nous pouvons estimer votre bien gratuitement.
Oui, une fois l’engagement terminé et au départ du locataire. Il faut meubler selon la liste légale et, de préférence, opter pour le régime réel : l’amortissement du logement et du mobilier rend les loyers peu ou pas imposés pendant de longues années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Certains événements de la vie peuvent vous pousser à vendre votre logement loi Pinel plus tôt que prévu. Cela peut être le cas suite au décès du propriétaire, ou même suite à un divorce si vous avez acheté à deux. Il existe naturellement des solutions à ces problématiques, et l’idéal reste de vous faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine pour prendre les bonnes décisions.
L’avantage fiscal au titre de la période antérieure au décès ne sera pas remis en cause si l’investisseur décède avant la fin de la période d’engagement. Si le conjoint survivant est attributaire du logement, il peut reprendre l’engagement et continuer à profiter de la remise fiscale. Il faut alors continuer à remplir la déclaration fiscale comme avant, sans quoi la remise ne sera pas prolongée.
En cas de séparation (divorce ou rupture d’un PACS), le contribuable attributaire peut reprendre le bien à son propre compte et bénéficier de la remise fiscale jusqu’à la fin de la période de défiscalisation. Pour cela, il doit continuer à effectuer sa déclaration d’impôts comme avant.
Si le contribuable ne demande pas de reprise, toute la réduction fiscale peut être remise en cause. Face à cela, il faut mentionner dans la case 8 TF de la déclaration 2042C le montant de la reprise.
Face à ces situations complexes, plus que jamais, l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être salutaire. N’hésitez pas à demander son accompagnement afin de mieux gérer cette nouvelle transition dans votre vie et d’opérer les meilleurs choix pour votre patrimoine, votre fiscalité et vos finances.
→ Notre vidéo : Rompre votre engagement Pinel et revendre votre bien en cas de séparation ?
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