Fiscalité, LMNP, Pinel, Travaux... Trouvez des réponses claires, certifiées par nos experts et mises à jour pour 2026.
Il s’agit du nouveau cadre fiscal pour les propriétaires bailleurs, officiellement adopté dans la loi de finances pour 2026. Son objectif principal est de relancer l’investissement locatif de longue durée pour faire face à la pénurie de logements. Ce dispositif (souvent appelé dispositif Jeanbrun) permet aux particuliers investissant dans la location nue de bénéficier d’avantages fiscaux puissants, en contrepartie d’engagements citoyens et écologiques précis.
L’avantage majeur est la possibilité de pratiquer l’amortissement fiscal de votre bien immobilier en location nue. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bâti de vos revenus fonciers (par exemple 3,5 % à 5,5 % selon le type de loyer). Ce mécanisme permet de neutraliser une très grande partie, voire la totalité, de l’imposition sur vos loyers. De plus, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est considérablement renforcé.
Jusqu’à l’entrée en vigueur de cette loi, le régime LMNP était privilégié par les investisseurs car il était le seul à proposer le mécanisme de l’amortissement. Aujourd’hui, le statut du bailleur privé rétablit l’équilibre : vous pouvez louer un bien non meublé (vide) tout en bénéficiant de la puissance de l’amortissement fiscal. Cela vous offre la liberté de louer nu (ce qui attire des locataires plus stables sur le long terme) sans subir la lourde imposition classique des revenus fonciers.
En échange de cette fiscalité avantageuse, le dispositif impose des règles strictes. Vous devez vous engager à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans. Les loyers sont plafonnés (légèrement en dessous des prix du marché) pour garantir un logement abordable, et la location à un membre de votre famille est exclue. Enfin, le logement doit être très performant sur le plan énergétique (logement neuf aux normes RE2020 ou ancien ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde).
Le statut du bailleur privé est entré en vigueur au début de l’année 2026, suite à la publication de la loi de finances. Il s’applique aux acquisitions réalisées à partir de cette date et jusqu’à fin 2028. En tant qu’experts en gestion de patrimoine, nous avons déjà intégré toutes les mécaniques du dispositif Jeanbrun à nos simulations. Nous sommes à votre disposition pour analyser si ce nouveau statut est la stratégie la plus adaptée à vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.
Cela signifie que nous nous occupons de tout, du début à la fin de votre projet d’investissement locatif.
Vous, vous validez les grandes étapes… et nous, on gère le reste. L’objectif : maximiser votre rentabilité tout en minimisant votre charge mentale.
Définition de votre stratégie patrimoniale
On commence par étudier votre situation, vos objectifs fiscaux et financiers, pour construire un projet sur mesure.
Recherche et sélection du bien
Grâce à notre réseau et notre connaissance du marché, on trouve le bien idéal, qu’il soit dans l’ancien ou le neuf.
Étude de rentabilité
Pas de surprise : tout est chiffré en amont (prix d’achat, travaux, loyers prévisionnels, fiscalité, etc.).
Montage juridique et financier
SCI, achat en nom propre, financement, assurance, etc. : on vous guide pas à pas.
Gestion des travaux de rénovation
On pilote les artisans, les devis, les délais, les imprévus, etc..
Mise en location
Une fois le bien rénové et prêt, on vous accompagne jusqu’à la mise en location, via nos partenaires en gestion locative si vous le souhaitez.
Un investissement locatif clé en main chez Bertrand-Demanes, c’est :
L’investissement locatif clé en main s’adresse à tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à gérer l’ensemble des étapes souvent complexes d’un projet immobilier. Il s’adresse plus particulièrement aux :
Ceux qui souhaitent investir, mais qui manquent de temps ou de compétences pour s’occuper de la recherche du bien, des travaux, de la fiscalité ou encore de la mise en location.
Le clé en main leur permet de bénéficier d’un accompagnement global et structuré.
Pour un premier investissement, être accompagné est souvent rassurant.
Le clé en main leur apporte un cadre, des conseils sur-mesure, et une gestion professionnelle du projet, de la stratégie patrimoniale à la mise en location.
Investir à distance n’est pas évident : le clé en main permet de réaliser une opération en France sans devoir revenir pour chaque étape. Idéal pour les Français de l’étranger qui souhaitent préparer leur retour ou sécuriser leur avenir.
Ceux qui disposent déjà de placements financiers ou immobiliers et qui souhaitent diversifier en ajoutant un bien rénové, bien positionné fiscalement, sans devoir coordonner eux-mêmes chaque acteur du projet.
Le clé en main est une solution idéale pour les investisseurs qui veulent concilier performance, sécurité et tranquillité d’esprit. Chez Bertrand-Demanes, nous nous occupons de tout, vous restez décisionnaire à chaque étape.
La rentabilité d’un projet immobilier locatif se calcule pour savoir si l’opération est intéressante… ou s’il vaut mieux passer son chemin. Et comme souvent en immobilier, il n’y a pas une seule rentabilité, mais plusieurs indicateurs à surveiller. Voici les principaux :
Formule : (Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100
Prix d’achat total = prix du bien + frais de notaire + travaux + frais d’agence ou honoraires d’accompagnement
Exemple :
C’est la rentabilité de base, très utilisée pour comparer rapidement deux biens. Mais elle ne prend pas en compte les charges, ni la fiscalité.
Formule : [(Loyer annuel – Charges) / Prix d’achat total] x 100
Charges = taxe foncière + assurance PNO + charges non récupérables + gestion locative…
Exemple (suite du précédent) :
Charges annuelles : 1 300 €
➡️ Loyer net = 8 400 – 1 300 = 7 100 €
➡️ Rentabilité nette = (7 100 / 133 000) x 100 = 5,34 %
Beaucoup plus précise, cette rentabilité permet de mieux anticiper ce que vous allez réellement percevoir, hors impôt.
Là, on ajoute la fiscalité à l’équation. Elle dépend du régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP…), de votre TMI (tranche marginale d’imposition), et des éventuels avantages fiscaux.
Ce calcul est plus complexe mais indispensable pour voir ce que l’investissement vous rapporte réellement dans la poche. Il peut faire passer une bonne renta brute pour un très mauvais projet une fois les impôts intégrés.
Certains investisseurs vont encore plus loin et regardent le cash-flow, c’est-à-dire la différence entre ce que vous encaissez (loyers) et ce que vous déboursez chaque mois (remboursement de crédit, charges, impôts…).
Si le cash-flow est positif, l’opération vous génère un revenu tous les mois.
S’il est négatif, vous devez compléter.
Le CGPI, conseiller en gestion de patrimoine indépendant, a pour vocation d’éclaircir les problématiques de ses clients concernant toutes les questions relevant du patrimoine (investissement immobilier, placements, fiscalité).
Comme son nom l’indique, le CGPI est totalement indépendant, ce qui signifie qu’il n’a aucun rapport spécifique avec les banques, les assurances ou encore les promoteurs immobiliers… Son seul intérêt reste de vous proposer les meilleurs choix possible compte-tenu de vos besoins. Il n’a aucun avantage à privilégier un prêt bancaire plutôt qu’un autre, ou à vous diriger vers un achat immobilier en particulier. Il intervient comme un professionnel réellement neutre, agissant pour vous et uniquement pour vous !
Le métier de conseiller en gestion de patrimoine indépendant fait l’objet d’une réglementation stricte. Ces experts détiennent systématiquement une carte professionnelle et, pour pouvoir la renouveler, ils sont obligés de suivre des formations régulièrement. Chaque année ou presque, votre CGPI effectue des heures de formation qui lui permettent de toujours être au courant des dernières réglementations, tout en adaptant se démarche de conseil à l’évolution des pratiques et des besoins dans le domaine de l’investissement immobilier.
→ Quels sont les intérêts à passer par un CGPI pour son achat immobilier ?
Vous pouvez investir dans l’immobilier locatif seul, en achetant directement votre bien au promoteur. Mais si vous passez par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI), vous vous garantissez que les meilleurs choix seront opérés pour vous.
Le CGPI commence par établir un bilan de votre situation patrimoniale, fiscale et financière. Cela lui permet de dégager des besoins et des problématiques, pour ensuite vous suggérer la méthode d’investissement la plus intéressante dans votre cas particulier. Passer par son intermédiaire vous permet de vous assurer de mettre en place la stratégie d’investissement la plus pertinente dans votre cas spécifique.
Les promoteurs immobiliers peuvent vous proposer une petite étude de votre situation pour vous aider à investir. Mais ils vont avant tout chercher à vous vendre leurs biens, dans leur intérêt. Le CGPI, à l’inverse, va viser les meilleurs choix pour vous, sachant qu’il n’a aucun avantage à vous présenter un lot plutôt qu’un autre. Les promoteurs ne sont pas experts en fiscalité, ils ne peuvent pas vous apporter tous les conseils que vous donne un CGPI.
Vous êtes sur le point de solliciter les prestations d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) pour votre investissement immobilier locatif : combien vous coûtera ce service ? Le cabinet Bertrand-Demanes répond à ces questions en toute transparence.
Les CGPI sont payés sous la forme d’une commission versée directement par le promoteur. Celle-ci n’a aucun impact sur le prix de vente du bien. Autrement dit, un même lot acheté avec le promoteur ou avec un CGPI coûte exactement le même prix, c’est le promoteur qui prend en charge la commission.
Puisque la commission ne touche pas le montant de votre investissement, le recours aux conseils d’un CGPI n’impacte pas le budget de votre achat. Cela ne vous coûte pas plus cher d’être secondé et aiguillé dans toutes les étapes de votre projet. De plus, si vous bénéficiez de nos services et que vous décidez finalement d’annuler votre projet d’achat, nous ne vous demandons pas de régler une quelconque facture. À l’inverse, puisqu’un CGPI fait tout pour optimiser votre investissement, le fait d’utiliser ses services peut vous permettre de faire des économies et de réduire de manière plus significative votre effort d’épargne.
Votée en 1962, complétée en 1985 et révisée en 1995, en 2009 et en 2017, la loi Malraux vise à favoriser la conservation du patrimoine français, en offrant aux propriétaires des avantages fiscaux pour soutenir les travaux de restauration.
Elle doit son nom à André Malraux, Ministre de la Culture, à l’origine de la promulgation de la loi n° 62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière.
La Loi Malraux ne peut s’appliquer que sur des secteurs sauvegardés, dont les règles sont fixées aux articles L. 313-1 à L. 313-3 et L. 313-11 à L. 313-15 du Code de l’urbanisme. Leur création est motivée s’« ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles».
Concrètement, le dispositif de défiscalisation s’applique sur les opérations immobilières réalisées sur les sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) sous le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) – à savoir dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) et dans un Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
La loi Malraux intervient aussi sur les Sites Patrimoniaux Remarquables sous Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), sur un bien dont la restauration a été déclarée d’utilisé publique et dans les quartiers à habitat dégradé, listés dans l’arrêté du 19 janvier 2018. À noter que les SPR correspondent aux anciennes Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et Aires de Valorisations de l’Architecture et du Patrimoine (AAVAP).
À ce jour, le dispositif de défiscalisation de loi Malraux n’a pas de date de fin. Mieux, compte-tenu des besoins de rénovation du parc immobilier français, son extinction ne devrait pas apparaître à l’ordre du jour, avant de nombreuses années…
→ Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Malraux ?
Destinée à protéger le patrimoine historique et architectural français, la loi Malraux s’adresse à tous les propriétaires de biens anciens, situés dans les zones protégées par le dispositif de défiscalisation. Les bénéficiaires peuvent avoir investi en leur nom propre (particulier) ou sous une autre identité (une SCI ou une SCPI fiscale).
La loi Malraux concerne tous les particuliers ayant réalisé un investissement immobilier dans les immeubles éligibles au dispositif. Des biens de qualité, avec du cachet et des prestations haut de gamme, des monuments historiques… majoritairement localisés dans les centres-villes.
Concrètement, elle s’adresse à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France, mais plus particulièrement au profil fortement imposé, avec une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %.
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un pur produit d’investissement quand la Société Civile Immobilière (SCI) est davantage un outil de transmission de patrimoine. Mais toutes deux peuvent investir dans un bien éligible à la loi Malraux et bénéficier de ses avantages fiscaux si elles remplissent les conditions requises.
Parmi les grandes familles de SCPI figure la SCPI fiscale de type Malraux qui n’a qu’à satisfaire les exigences du dispositif de défiscalisation pour en bénéficier. Par contre, une SCI doit impérativement y ajouter ces impératifs pour y prétendre : ne pas être soumise à l’Impôt des Sociétés ; appliquer uniquement la réduction d’impôt sur la quote-part de l’investisseur ; conserver les parts de tous les associés de la société jusqu’à la fin de l’engagement de location de 9 ans.
La loi Malraux 2020 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration engagés. Le pourcentage appliqué, 22 % ou 30 %, dépend de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier. Dans tous les cas, la réduction est plafonnée à 400 000 € de travaux sur une période de 4 années consécutives.
Un investissement en loi Malraux bénéficie d’un taux de réduction d’impôt de :
Découvrez notre guide complet sur l’investissement en loi Malraux.
La base de dépenses de restauration éligibles au dispositif Malraux est multipliée par le taux de réduction d’impôts applicable sur la zone d’habitation. La somme obtenue peut être répartie sur 1, 2, 3 ou 4 ans. Attention, la totalité des dépenses engagées et retenues dans le calcul ne peut pas dépasser 400 000 € sur 4 ans.
Par exemple, un investissement immobilier en secteur sauvegardé, nécessitant 200 000 € de travaux pendant 2 ans permettra au propriétaire de défiscaliser 30 % de ce montant – soit 30 000 € par an pendant 2 ans, pour un total de 60 000 € (200 000 €/30 %).
Autre exemple, un investissement Loi Malraux dans un QAD, avec la même enveloppe de travaux que précédemment, permettra de défiscaliser 22 000 € en 2 ans, soit 44 000 € (200 000 €/22 %).
→ Quelles sont les conditions à respecter pour un investissement en loi Malraux ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux est accessible à tous les contribuables français domiciliés en France, ayant réalisé des travaux de restauration dans une zone éligible. Mais les propriétaires, comme les locataires, doivent respecter un certain nombre d’exigences, pour bénéficier de la réduction d’impôt de 22 % ou de 30 %.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux ne peuvent s’appliquer qu’avec le respect de ces conditions :
Attention, en cas de revente anticipée (avant les 9 ans), l’avantage fiscal est annulé : le propriétaire doit intégralement reverser la réduction d’impôt perçue les années passées dans sa déclaration d’imposition de l’année en cours.
Si le propriétaire du bien immobilier doit respecter certains impératifs quant à la conduite des travaux et les conditions de location, pour obtenir la réduction d’impôt, le locataire lui-même doit répondre à deux exigences :
À l’exception d’une Vente d’immeubles à rénover (VIR) où le déblocage des fonds se fait en fonction de l’avancement des travaux, la défiscalisation Malraux débute immédiatement, dès que le foncier (les murs) est acté, et cela, sans attendre la livraison ou le début effectif des travaux.
Par exemple, un investisseur qui finance et acte le foncier en 2020, pourra débloquer jusqu’à 400 000 € de travaux. Alors, le dispositif lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % dès la première année, s’il le souhaite.
La loi Malraux impose aux propriétaires une mise en location vide de leur bien immobilier, dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour une durée de 9 ans minimum. Le locataire doit le louer au titre de sa résidence principale et ne peut être un ascendant ou un descendant du bailleur (ou un associé dans le cadre d’une SCI).
Au terme de ces 9 années effectives et continues de location, l’investisseur peut librement continuer à louer son logement ou le revendre.
Avant, si les conditions requises par ce dispositif de défiscalisation ne sont pas toutes honorées, l’investisseur pourrait perdre le bénéfice de la réduction d’impôt et reverser à l’Administration fiscale toutes les sommes perçues jusque-là. À noter qu’en cas de décès, d’invalidité ou de licenciement, la réduction ne sera pas remise en cause.
Dans la mesure où le dispositif de défiscalisation fonctionne immédiatement, l’investisseur est engagé dans la loi Malraux dans les termes définis au moment de son utilisation : d’un côté, il doit honorer ses conditions pour en bénéficier (taux, engagement de location…) ; de l’autre côté, toute éventuelle remise en cause du dispositif n’influencerait pas un investissement en cours (révision du taux, nouvelles zones éligibles…).
Toutes dépenses qui modifient l’aspect ou la structure du bâtiment et qui ne respectent pas le style architectural d’origine, sont systématiquement exclues du dispositif de défiscalisation. Seuls ces travaux intègrent le calcul de la loi Malraux :
Parallèlement, les dépenses de droit commun peuvent également intégrer le calcul comme :
Par contre, les intérêts d’emprunts, les frais de relogement et les indemnités d’éviction ne sont pas éligibles.
Un investissement Malraux doit faire l’objet d’une notification dans la déclaration des impôts – et notamment dans la 2042 C (pour la réduction d’impôt) et dans la 2044 S (pour les revenus fonciers).
Parallèlement, chaque année concernée, il convient de réaliser une déclaration complémentaire sur laquelle doivent figurer ces éléments :
Enfin, en fonction des années, plusieurs justificatifs sont requis : la copie de la déclaration d’utilité publique ou celle de l’autorisation préfectorale spéciale des travaux, ainsi que le visa de l’architecte, la copie des factures de travaux, la copie du bail…
Littéralement, le terme « défiscalisation » décrit les manœuvres effectuées dans le but de faire échapper certains produits ou services à des cotisations ou impôts. Cependant, dans le langage courant, on parle plus volontiers de défiscalisation – et spécifiquement de défiscalisation immobilière – afin de présenter les méthodes consistant à réduire ou supprimer ses impôts sur le revenu légalement, par le biais de lois en place.
Il existe plusieurs lois qui instaurent, suite à un investissement immobilier, une réduction d’impôts : la loi Pinel pour un achat de bien neuf, la loi Malraux pour la réhabilitation d’un bien ancien ou encore la location meublée pour les résidences services.
Certains dispositifs, comme Pinel ou Malraux, permettent d’obtenir une réduction d’impôts correspondant à un pourcentage du montant de l’investissement (loi Pinel) ou des travaux (loi Malraux). D’autres limitent l’imposition des loyers grâce au déficit foncier (location meublée).
Dans le domaine de la défiscalisation immobilière, et plus spécifiquement de la location meublée non-professionnelle, on parle souvent d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, valable dans le cadre d’une déclaration avec le régime simplifié micro BIC.
Très concrètement, cela signifie que seule la moitié de vos loyers est imposable. L’autre sort complètement de votre assiette fiscale, ce qui contribue logiquement à diminuer le poids de vos impôts.
Pour réduire vos impôts par l’intermédiaire de l’investissement immobilier, vous pouvez parallèlement utiliser la stratégie du déficit foncier. Ici, il s’agit de déduire de votre montant imposable différents éléments qui peuvent l’être.
Les intérêts d’emprunt, mais aussi les charges et les dépenses liées à l’entretien du bien font partie de tous les leviers qui peuvent participer à agrandir votre déficit, et ainsi optimiser votre défiscalisation.
Afin de choisir les bons mécanismes et de les utiliser dans le respect de toutes les législations en vigueur, il est recommandé de solliciter les services d’un conseiller en gestion de patrimoine immobilier.
→ Qui peut se lancer dans un projet immobilier pour défiscaliser ?
Qui peut défiscaliser ? La réponse à cette question est assez simple : toutes les personnes qui paient des impôts sur le revenu peuvent être amenées à chercher des stratégies pour réduire le montant dû. Dans le domaine de l’investissement immobilier, par exemple, dès lors que l’on paie 2 000 € d’impôts par an ou plus, le recours au dispositif Pinel peut se révéler particulièrement intéressant.
Tout le monde peut investir dans l’immobilier par l’intermédiaire des dispositifs Pinel et Malraux pour défiscaliser. Naturellement, quelques limites existent : dans le cadre de la loi Pinel, par exemple, vous pouvez défiscaliser sur 300 000 € d’investissement par an maximum.
Et si vous passez par la loi Malraux, vous pouvez déclarer jusqu’à 100 000 € de travaux déductibles par an, sur 4 années en tout, soit 400 000 € maximum. Vous avez le droit d’investir en loi Malraux si vous défiscalisez déjà avec un bien Pinel, et inversement.
Il est tout à fait possible d’investir en loi Pinel même si vous avez déjà réduit vos impôts suite à un ou plusieurs achat(s) dans l’immobilier neuf, avec des dispositifs comme la loi Scellier ou Duflot. De plus, vous pouvez réinvestir en loi Pinel à plusieurs reprises, tant que vous ne dépassez pas le plafond de 300 000 € par an.
Dans le domaine de la gestion de patrimoine immobilier, quand cela est possible, on recommande vivement de varier les placements et les stratégies de défiscalisation. Il peut donc être pertinent, selon les cas, de cumuler un bien loi Pinel avec un appartement dans une résidence services en location meublée non-professionnelle. Chaque cas étant différent, rapprochez-vous d’un expert en gestion de patrimoine et en fiscalité, pour savoir quels sont les meilleurs choix à opérer dans votre configuration.
Chaque année, vous payez des impôts sur le revenu : cet argent que vous dépensez part directement dans les caisses de l’État et il ne vous « profite » pas. Si vous lancez une mécanique de défiscalisation immobilière, vous ferez des économies d’impôts au service de votre patrimoine immobilier !
Pour certains particuliers, il paraît étrange de devoir contracter un prêt immobilier – et donc de s’endetter – pour bénéficier d’une réduction d’impôts au titre de la loi Pinel, par exemple.
Seulement, quand vous remboursez votre prêt chaque mois, vous savez dans un premier temps que vous utilisez les loyers perçus pour réduire votre effort d’épargne. De plus, cet argent que vous dépensez sert votre patrimoine, puisqu’il vous permet de rembourser un bien dont vous êtes propriétaire, que vous louez, qui vous rapporte et qui vous rapportera davantage à la revente.
Finalement, plutôt que de payer des impôts qui ne vous « servent » sur aucun plan, il est plus judicieux de rembourser un crédit bancaire pour alimenter votre patrimoine et préparer l’avenir.
Pour aller + loin : pourquoi est-il judicieux d’investir sans apport ?
La défiscalisation immobilière rend l’investissement locatif plus accessible. Même si vous avez une faible capacité d’épargne (quelques centaines d’euros par mois, par exemple), vous pouvez vous lancer sans problème. En effet, le remboursement du prêt sera en grande partie couvert par les loyers, facilité par les économies d’impôts… Et il ne vous restera qu’une infime partie de la mensualité à financer par vous-même.
De plus, la défiscalisation immobilière vous engage à louer sur une durée limitée (9 ans pour la loi Malraux, 6 à 12 ans pour la loi Pinel). Au terme de ce délai, vous êtes libre de reprendre le bien pour l’occuper ou de le revendre, selon vos préférences.
Le choix de la ville dans laquelle vous allez effectuer votre investissement immobilier locatif pour réduire vos impôts sera décisif. En effet, pour vous offrir les meilleurs rendements possible, il faut sélectionner une métropole où le marché est dynamique. Votre décision sera facilitée par les cadres légaux, puisque les dispositifs comme la loi Pinel sont accessibles uniquement dans des agglomérations ciblées.
Vous pouvez investir en loi Pinel dans les villes au sein desquelles le marché immobilier est jugé tendu. Il s’agit des métropoles de la zone A, A bis et B1. La zone A Bis comprend Paris et les communes de la petite couronne. La zone A, quant à elle, regroupe toutes les villes de l’île-de-France, mais aussi la Côte d’Azur, Marseille, Lyon, Lille et Montpellier. Enfin, la zone B1 concerne toutes les métropoles cumulant plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines villes réputées pour leurs prix élevés dans le domaine de l’immobilier (La Rochelle, Saint-Malo ou Annecy, entre autres).
Les critères d’éligibilité à la loi Malraux diffèrent de ceux de la loi Pinel. Ici, il s’agit d’investir dans des biens anciens en vue de les rénover et de les louer. Les logements concernés doivent se situer dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable). Par exemple, vous pouvez investir dans un immeuble situé au cœur du centre historique d’une ville.
La location meublée non-professionnelle implique de louer un appartement dans une résidence services. Celles-ci sont essentiellement construites pour les étudiants et les jeunes actifs, mais il en existe aussi à destination des seniors. Ici, on recommande de privilégier les villes étudiantes, reconnues pour leurs écoles et universités, où il ne sera pas difficile de rentabiliser un placement dans une résidence avec des appartements meublés pour les jeunes. Il peut aussi être intéressant de miser sur les grandes villes avec une qualité de vie reconnue, là où les retraités sont en quête de résidences services pour vivre sereinement leur quotidien.
→ Quand dois-je me lancer dans un projet de défiscalisation ?
Beaucoup de personnes se demandent si elles paient suffisamment d’impôts pour qu’il soit intéressant de se lancer dans un investissement immobilier pour défiscaliser. D’une manière générale, dès lors que vous pouvez épargner minimum 200 € par mois, il peut être utile de commencer à penser à l’investissement immobilier…
Si votre facture fiscale annuelle s’approche des 2 000 €, vous pouvez la gommer totalement avec un investissement immobilier en loi Pinel, et ceci pendant plusieurs années. D’une manière générale, ce dispositif destiné aux achats dans l’immobilier neuf permet de profiter d’une remise fiscale jusqu’à 6 000 € par an. Même si vous vous placez dans la fourchette basse concernant les impôts sur le revenu, il est pertinent de lancer cette dynamique de défiscalisation au profit de votre patrimoine, dès lors que vous pouvez mettre quelques centaines d’euros de côté chaque mois pour rembourser un prêt.
En termes de défiscalisation immobilière, la loi Malraux se destine davantage aux foyers lourdement fiscalisés. Très concrètement, nous recommandons cette manœuvre aux contribuables qui paient minimum 15 000 € d’impôts par an.
Sur une durée de 4 années, ce dispositif de défiscalisation immobilière permet d’obtenir une remise sur les impôts allant jusqu’à 120 000 €.
La retraite se prépare au plus tôt, dès que vous avez la possibilité de commencer un projet d’épargne ! Avec la location meublée non-professionnelle, il est simple d’effectuer un vrai placement intéressant sur le long terme pour la retraite. Puisque le régime micro BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos loyers, vous défiscaliserez tout au long de la location, sans condition de durée.
→ Quels placements immobiliers privilégier pour réduire mes impôts ?
Le choix du placement immobilier qui vous permettra de défiscaliser dépendra clairement de vos objectifs. En sollicitant les services d’un expert en gestion de patrimoine et en fiscalité, vous vous assurez qu’une stratégie sur-mesure vous sera proposée, en fonction de votre situation fiscale, patrimoniale, financière et professionnelle.
Il existe plusieurs mécanismes pour payer moins d’impôts sur les loyers perçus. D’une manière générale, vous pouvez utiliser le déficit afin de réduire le montant imposable. Plusieurs éléments comme les charges ou les intérêts d’emprunt sont déductibles, n’hésitez pas à demander les conseils de votre expert en gestion de patrimoine.
L’investissement le plus intéressant pour réduire la fiscalité des loyers reste la location meublée non-professionnelle. Le recours aux charges, intérêts et amortissements permet dans un premier temps de créer du déficit et, quand le déficit n’est plus assez important, vous pouvez passer au régime simplifié micro BIC. En effet, celui-ci donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
Les différents dispositifs de défiscalisation immobilière, à l’image de la loi Pinel et de la loi Malraux, vous donnent droit à des réductions applicables sur votre impôt sur le revenu. Ils vous permettent donc logiquement de réduire le taux d’imposition qui s’applique dans votre cas.
Puisqu’ils n’ont qu’une part fiscale, les célibataires sont plus lourdement imposés que les couples ou les familles avec des enfants. Il est tout à fait possible d’investir en loi Pinel en tant que célibataire, dès lors que vous avez une capacité d’épargne mensuelle de quelques centaines d’euros.
Si vous êtes célibataire et toujours locataire de votre résidence principale, vous restez éligible à l’investissement immobilier, car les banques savent qu’une partie des mensualités est couverte par les loyers perçus dans le cadre d’un placement de ce type.
Comme son nom l’indique, un placement retraite est une solution d’épargne visant à préparer financièrement sa retraite et maintenir son niveau de vie. Plusieurs options sont disponibles, elles sont souvent complémentaires, mais supposent de s’inscrire dans un projet cohérent, adapté à votre budget et votre situation, tant personnelle que professionnelle (actuelle et à court/moyen terme).
Il est possible de réaliser un placement retraite dans l’immobilier : grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation, les solutions sont multiples et s’adaptent à tous les profils d’investisseurs. Par exemple, la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés ; la loi Pinel permet de réduire ses impôts jusqu’à 6 000 € par an, tout en se constituant un patrimoine immobilier.
De tout temps, l’immobilier est considéré comme une valeur refuge, une base solide pour les projets de longue haleine, telle que la préparation de sa retraite. Que ce soit en diminuant ses dépenses ou en augmentant ses revenus, il s’agit surtout d’optimiser ses besoins financiers. Le concours d’un professionnel comme Bertrand-Demanes est vivement conseillé pour construire un projet cohérent, tout au long de sa vie active et parvenir à l’heure de la retraite à maintenir une certaine équivalence dans sa rémunération…
Ici, il s’agit de distinguer les placements avec des rendements garantis de ceux à rendements variables.
Dans la première catégorie, les livrets réglementés (livret A, LEP, LDD…) et non réglementés (super livrets et comptes sur livrets). Traditionnellement, ces solutions sont destinées à porter des projets pendant la vie active. À plus long terme, il existe les PEL, les PEP, les plans d’épargne retraite collectif ou populaire (PERP et PERCO).
Dans la seconde catégorie, les supports dont les performances sont liées à une valeur tierce, comme tous les investissements en bourse et les assurances-vie.
Un placement retraite doit impérativement s’inscrire dans un projet d’ensemble cohérent, souvent construit à partir de plusieurs solutions complémentaires, de nature financière et immobilière. Pour bénéficier de cette approche globale, il faut s’attacher les services d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP)…
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine peut vous accompagner à chaque étape de votre vie :
La différence essentielle entre un CGP et un CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) se situe au niveau de son mode de rémunération.
Le premier peut percevoir des commissions ou rétrocessions des établissements financiers (banques, promoteurs, assureurs, sociétés de gestion…) ainsi que des honoraires facturés à son client (conseil, analyse technique, suivi…).
Le second ne construit sa rémunération qu’avec ses clients. Selon l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (APCR), le conseil ne peut être indépendant qu’à la seule condition qu’il ne soit pas motivé par une source de revenus[1].
Bertrand-Demanes a choisi un chemin de traverse, en ne facturant pas d’honoraires à ses clients et en privilégiant une rémunération, exclusivement portée par les promoteurs.
Le caractère « indépendant » est garanti par notre liberté à choisir avec qui nous souhaitons travailler (banque, promoteur, assurance, gestion locative, courtier, etc.). Sans compter qu’il reflète aussi une autre réalité : comme nous ne sommes pas salariés d’un organisme, nous agissons de façon libre et indépendante, dans le plus strict intérêt de nos clients.
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[1] Source :
https://www.amf-france.org/fr/actualites-publications/dossiers-thematiques/mif-2
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En France, notre système de retraite repose sur un principe de solidarité entre les générations. Mais le contexte économique actuel pousse les Français à constituer une épargne pour assurer leurs vieux jours, dès l’entrée dans la vie active…
Concrètement, le système de répartition implique que les cotisations des travailleurs servent à payer les pensions des retraités. Mais le contexte de crise économique, renforçant la prédominance des personnes âgées par rapport à la population active, combiné à l’allongement de la durée de vie, fragilisent ce système : les cotisations perçues ne suffisent plus à financer les retraites.
Au régime de base (premier niveau de la retraite obligatoire) et au régime complémentaire (deuxième niveau de la retraite obligatoire) s’ajoute, aujourd’hui, la nécessité de se constituer une retraite supplémentaire (troisième niveau de retraite fortement conseillé).
Cette dernière s’appuie sur le système de capitalisation qui consiste à souscrire à différents dispositifs pour compléter votre future pension : placements financiers (assurance-vie, produits réglementés…), placement immobilier retraite (loi Pinel, LMNP…)
Selon une étude du Comité d’orientation des retraites datant de juillet 2019, le taux de remplacement diminue au fil des générations pour s’établir en moyenne entre 50 % (pour les salariés du privé) et 75 % (pour les salariés de la fonction publique). Par conséquent, il s’agit de générer 25 % à 45 % de revenus complémentaires par rapport à son dernier bulletin de salaire, pour conserver son niveau de vie. Enfin, selon l’Agirc-ARRCO 2017, la durée moyenne de vie à la retraite est de 26 ans pour les hommes et de 30 ans pour les femmes.
Pour info, en septembre 2019, le baromètre annuel de la Drees (Direction Statistique du Ministère des Solidarités) dévoilait l’estimation des Français quant à la somme nécessaire pour vivre : 1 760 € net de revenus par mois pour une personne seule.
Quelles que soient vos exigences personnelles, la règle d’or pour préparer sa retraite est de bien l’anticiper…
Il existe différentes solutions d’épargne disponibles pour préparer sa retraite : les placements reposant sur des niches fiscales attractives (PERP, PERCO…), les placements financiers (assurance-vie, la bourse…) et les placements immobiliers (loi Pinel, LMNP, loi Denormandie…)
L’intérêt d’une stratégie de retraite clairement identifiée est de vous fixer des objectifs en fonction de votre âge et de votre situation financière : autrement dit, combien devez-vous épargner pour vivre sereinement vos vieux jours (même dans l’éventualité d’une dépendance) ? En fonction de la somme retenue, il sera plus facile de découvrir les meilleurs placements – tout en tenant compte de votre profil d’investisseur (sécuritaire, modéré ou téméraire).
Pour construire cette stratégie, il est vivement recommandé de s’appuyer sur les conseils d’un expert, comme les conseillers en gestion de patrimoine indépendant de Bertrand-Demanes : avec leur approche globale et leur parfaite connaissance des solutions retraite, ils vous aideront à les passer en revue et déterminer les plus pertinents pour vous.
Pour sélectionner les meilleurs placements retraite, il convient de calculer l’effort d’épargne mensuel que vous pouvez réaliser et le confronter au taux de rendement moyen des différentes options disponibles. Soit environ 2 % pour une assurance-vie, 4 % pour une SCPI, 6 % pour un placement immobilier et 8 % pour un investissement boursier.
Exemple 1 :
Vous avez 30 ans, vous pouvez mettre 100 € de côté jusqu’à votre retraite à 62 ans (soit 32 ans d’épargne) : avec une assurance-vie, vous disposez d’un capital d’environ 53 820 € ; avec une SCPI, 77 930 € ; avec l’immobilier, 116 350 € et avec la bourse, 178 580 €.
Exemple 2 :
Vous avez 30 ans, vous pouvez mettre 300 € de côté jusqu’à votre retraite à 62 ans (soit 32 ans d’épargne) : avec une assurance-vie, vous disposez d’un capital d’environ 161 455 € ; avec une SCPI, 233 785 € ; avec l’immobilier, 349 000 € et avec la bourse, 535 735 €.
Remarque : si la Bourse apparaît comme attractive, elle est davantage soumise aux fluctuations des marchés financiers (et de ses risques) qu’un placement immobilier, traditionnellement plus stable (notamment dans la durée).
En novembre 2019, selon l’Autorité des Marchés Financiers, 53 % des Français épargnent pour leur retraite, soit près d’une personne active sur 2. La clé d’une bonne préparation reste l’anticipation : plus vous commencez tôt, plus vous pourrez compenser l’écart entre la pension perçue et vos revenus d’activités.
Le système de retraite français est l’un des plus généreux à l’échelle européenne : pour autant, il ne suffit plus à offrir un niveau de vie égal, entre la période active et la période inactive. La retraite supplémentaire par capitalisation est devenue incontournable !
Or, plus vous épargnez tôt, plus votre argent travaille pour vous : la différence de quelques points sur le taux de rendement d’un placement peut rapidement devenir significative.
Si la perspective de la retraite paraît loin à 20 ans, elle peut déjà se traduire par une maîtrise de ses finances personnelles et la constitution d’une épargne de précaution. Au fil des années, viennent ensuite l’achat d’une résidence principale qui évite le paiement d’un loyer à la retraite, l’investissement dans l’immobilier locatif, plébiscité pour ses avantages fiscaux et ses revenus complémentaires, la souscription d’une assurance-vie, etc.
À partir de 60 ans, votre stratégie de retraite doit évoluer : contrairement aux idées reçues, elle ne doit pas s’arrêter, mais bien s’adapter à votre statut de senior. Concrètement, à 60 ans, la plupart des solutions d’investissement restent ouvertes ; à 70 ans, elles imposent de faire des choix ; à 80 ans, elles sont plus restreintes, mais peuvent être optimisées.
Ici, le concours d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant vous permet de bien comprendre les enjeux de chaque option, en termes de fiscalité notamment, que ce soit pour vous ou pour vos descendants.
Avant toute chose, la préparation de sa retraite repose sur une bonne connaissance de son régime de retraite (taux plein, trimestres cotisés…), afin de mieux déterminer le poids de la retraite supplémentaire. En France, les meilleurs placements en 2020 sont les assurances-vie, les investissements en LMNP ou encore les SCPI de rendement (Société Civile de Placement Immobilier).
Préparer sa retraite, c’est déjà savoir partir au bon moment !
Dans un premier temps, il s’agit de s’informer sur l’âge minimum à partir duquel elle est accessible. Aujourd’hui, l’âge légal est fixé à 62 ans, mais il est possible de procéder à un départ anticipé en cas de carrière longue, d’une incapacité permanente d’au moins 50 % ou de l’exercice d’un métier pénible.
Dans un second temps, il s’agit de s’informer sur les conditions d’obtention d’une pension à taux plein – que ce soit au niveau de la retraite de base ou complémentaire. Dans le même esprit, il faut connaître les conditions de rachat de trimestres.
Enfin, grâce au dernier relevé de situation individuelle, il ne reste plus qu’à procéder à l’estimation du montant de la pension.
Depuis quelques années, les Français plébiscitent l’assurance-vie comme placement retraite : un produit structuré dont on connaît parfaitement les contours et le niveau de risques – à condition d’avoir bien pris le temps d’étudier ses conditions.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un outil de défiscalisation parfait pour générer des revenus complémentaires : il existe 4 grandes familles disponibles, le tourisme, les affaires, l’étudiant et les personnes âgées. Ici, au-delà du taux de rendement, il s’agit de s’assurer de la solvabilité et de la qualité du gestionnaire pour asseoir votre investissement. Le mieux est de s’en remettre aux bons soins d’un bon CGPI.
À l’image de Corum XL, Eurovalys, Primovie, etc., les SCPI de rendement sont des sources d’investissement sur 8 à 10 ans, offrant de bons rendements et des revenus réguliers (dividendes), sans avoir de contrainte de gestion. Là encore, n’hésitez pas à demander le concours d’un CGPI Bertrand-Demanes pour évaluer votre situation et la pertinence de ce type de placement.
Comme son nom le laisse supposer, un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier — neuf ou rénové — dans le but de le louer. L’intérêt de cette démarche pour l’investisseur est de se constituer un patrimoineet d’obtenir des revenus complémentaires, voire bénéficier d’une réduction d’impôts, s’il profite des dispositifs de défiscalisation en vigueur. En effet, comme l’État doit faire face à un déficit de logements, notamment pour étudiants et personnes âgées, il favorise des niches fiscales pour susciter les investissements.
Il existe plusieurs types d’investissements locatifs disponibles sur le marché : leur pertinence dépend des attentes du placement, des besoins de l’acquéreur et de sa situation, tant personnelle que professionnelle. C’est ici que le rôle d’un CGPI (Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant) comme Bertrand-Demanes devient essentiel !
Parmi les meilleurs investissements immobiliers actuels : l’achat en loi Pinel d’un bien neuf, l’achat en loi Malraux d’un bien à caractère patrimonial, l’achat d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), l’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement, l’achat de parkings, etc.
Quel que soit le type d’investissement retenu, il s’agit de considérer ces critères essentiels pour le futur locataire :
Bon à savoir : au sujet du sempiternel choix entre le neuf et l’ancien, il faut savoir qu’en matière d’investissement locatif, la balance penche très nettement en faveur du neuf, avec l’avantage d’un bien en parfait état, le respect des dernières normes environnementales, la garantie décennale, des frais de notaires réduits, une meilleure attractivité locative et naturellement, les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.
En théorie, tout le monde peut investir dans un logement neuf. En pratique, la pertinence d’un tel placement requiert un niveau minimum d’imposition, dans la mesure où les niches fiscales autorisées par l’État ouvrent à des réductions d’impôts. Par exemple, le dispositif de défiscalisation Pinel est préconisé pour les personnes payant au moins 2 500 à 3000 € d’impôts annuels.
Selon une étude du Crédit Foncier publiée en septembre 2018[1], le profil-type de l’investisseur locatif a 45 ans en moyenne, avec un revenu annuel médian du foyer à 71 100 €.
Mais derrière les 2 500 personnes interrogées se cachent une large variété de profils et d’âges : ainsi, si 35 % d’entre eux ont entre 40 et 50 ans, 33 % ont plus de 50 ans et 32 % en ont moins de 40. Par ailleurs, 72 % des investisseurs sont mariés, pacsés ou en concubinage.
L’étude révèle aussi de grandes disparités entre les régions : ainsi, 56 % des opérations sont concentrées sur les 4 grandes régions du sud (Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes, PACA et Nouvelle-Aquitaine), contre 22 % dans les 7 régions du Nord et 22 % en Île-de-France.
Le rôle du Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI) est de présenter les différentes solutions d’investissements disponibles et leurs enjeux à plus ou moins long terme. En fonction de la situation financière, personnelle et professionnelle de son interlocuteur, mais aussi de ses besoins et de ses attentes, cet expert peut rapidement déterminer la pertinence d’un achat dans le neuf.
Chez Bertrand-Demanes, nous accueillons gratuitement tous les porteurs de projet immobilier, nous étudions leur situation et nous discutons ensemble les différentes opportunités disponibles. Pour rappel, notre rémunération est uniquement portée par les promoteurs partenaires : le client n’est pas facturé. Pourquoi ne pas en profiter pour faire le point ?
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Source :
[1] Étude : https://www.kaufmanbroad.fr/achat-immobilier-neuf/conseils/immobilier-locatif-quel-est-le-profil-type-de-linvestisseur.html
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Ces dernières années, l’attrait de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien ne cesse de se renforcer. Jusqu’ici, l’écart de prix était suffisamment substantiel pour altérer les autres atouts de la VEFA (Vente en État de Futur Achèvement). Mais une récente étude de SeLoger[1] témoigne d’une nette réduction de cet écart, voire une inversion dans la région parisienne — notamment à Asnières-sur-Seine, Saint-Ouen, Ivry-sur-Seine ou encore Bagneux et Romainville. De quoi reconsidérer les atouts d’un achat dans le neuf…
L’achat en VEFA compte déjà de nombreux atouts relatifs au bien lui-même : le neuf permet d’acquérir des biens en parfait état, répondant aux dernières exigences environnementales — notamment en termes d’isolation thermique et phonique. À la livraison, l’investisseur bénéficie des garanties de la construction :
Enfin, le bien offre une meilleure attractivité locative — les occupants appréciant la modernité des lieux et le confort de vie naturellement associé à des logements neufs.
Investir dans un appartement en VEFA présente aussi des avantages en tant que placement immobilier.
Déjà, tout en se constituant un patrimoine, l’acquéreur n’a pas beaucoup d’effort financier à consentir, puisque le montant du crédit est en grande partie absorbé par les loyers perçus et les éventuelles réductions d’impôts consenties par cet investissement. Sans oublier que le rendement est actuellement boosté par des taux d’intérêt historiquement bas.
L’achat d’un bien en VEFA permet aussi d’obtenir des frais de notaire réduits, de l’ordre de 2 % à 2,5 % contre 8 % dans l’ancien.
L’État encourage les investissements locatifs — notamment dans le neuf — en établissant/reconduisant des lois répondant à des objectifs bien précis. À l’image de la loi Pinel, ouvrant des réductions jusqu’à 21 % de la valeur du bien immobilier…
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Source :
[1] Étude : https://www.empruntis.com/financement/actualites/immo-en-region-parisienne-le-neuf-est-parfois-moins-cher-que-lancien,9470
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La pierre reste l’un des placements préférés des Français et les taux d’emprunt extrêmement bas les encouragent à sauter le pas. Mais tout investissement locatif dans le neuf doit faire l’objet d’une étude au préalable, afin de générer réellement des revenus complémentaires… Notamment en loi Pinel soumise à un zonage précis : depuis le 31 décembre 2017, seules les zones Pinel A, Abis ou B1 sont éligibles à la réduction d’impôts.
Assez logiquement, certaines villes sont plus dynamiques que d’autres, en matière d’investissements locatifs : traditionnellement, il s’agit de métropoles à dominante étudiante, avec une activité économique suffisante, pour attirer aussi les jeunes actifs. Sans oublier, une éligibilité aux dispositifs de défiscalisation essentiels (Pinel, Denormandie, Malraux…).
En 2024, les villes où investir sont encore nombreuses, Angers, Saint-Nazaire, Bordeaux avec la baisse de ses prix, Montpellier, Marseille, etc… Autant de villes qui abritent une agence Bertrand-Demanes, parfaitement habilitée à accompagner vos projets d’investissements locatifs dans leur secteur.
Si les classements des meilleures villes où réaliser un investissement locatif dans le neuf peuvent encourager les projets immobiliers, leur potentiel peut considérablement évoluer d’un quartier à l’autre, voire même d’une rue à une autre. Mieux vaut s’en remettre aux bons soins d’un expert comme Bertrand-Demanes.
Pour réaliser une analyse plus fine des opportunités, il s’agit de considérer les biens en fonction de leur proximité avec les transports en commun, avec les commerces ou encore, avec les équipements publics. Idéalement, il faut pouvoir se rendre sur place pour juger de l’attrait réel de l’emplacement. Plus généralement, il convient de réaliser une petite étude de marché, afin de vérifier si le loyer envisagé est compatible avec le rendement attendu.
Pour tous ces points, mieux vaut faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant : sur la base de ses connaissances du secteur et de simulations, il pourra vous présenter plus concrètement les opportunités à saisir.
Quelles que soient les motivations du projet immobilier (devenir propriétaire, constituer son patrimoine, préparer sa retraite, réduire ses impôts…), l’âge du (ou des) acquéreur(s) ne fait que l’(ou les) orienter vers telle ou telle solution selon votre motivation.
Le postulat de la majorité des Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI) est d’investir le plus tôt possible : plébiscitée par les Français, la pierre est une valeur refuge qui séduit jeunes et moins jeunes.
À la signature du premier CDI ou lorsque la situation professionnelle se stabilise, une personne peut envisager un premier investissement immobilier — que ce soit pour sa résidence principale ou un investissement locatif. Dans la plupart des villes françaises, la rentabilité d’un achat plutôt qu’une location intervient au bout de seulement 3 ans.
La diversification des placements immobiliers intervient généralement à partir de 40 ans, avec, pour objectif, de préparer sa retraite. À l’honneur, les projets permettant de défiscaliser, comme les investissements locatifs dans le neuf soutenus par la loi Pinel ou les travaux de rénovation dans l’ancien soutenus par la loi Denormandie.
À partir de 55 ans, le portefeuille immobilier peut également intégrer l’achat d’une résidence secondaire, mêlant ainsi l’utile à l’agréable. Disponible pour un usage personnel à l’heure de la retraite, elle peut être rentabilisée avec une location saisonnière dans l’intervalle… À partir de 65 ans, les investissements se font davantage dans la « pierre papier » à travers une SCPI…
En investissant le plus tôt possible, le patrimoine se construit sur une plus large amplitude de temps, lui permettant de bien se structurer et de se diversifier… N’hésitez pas à demander le concours d’un conseiller Bertrand-Demanes pour vous accompagner à chaque étape et vous inscrire dans une démarche optimisée et cohérente sur le long terme.
Grâce aux taux d’intérêt extrêmement bas, tout projet d’investissement immobilier bénéficie naturellement d’un effet de levier du crédit : autrement dit, sur la base d’un montant relativement faible placé au départ, vous disposez d’un patrimoine conséquent à la fin du remboursement du prêt. Reste à déterminer le type de projets et ses objectifs…
Au-delà de l’effet de levier du crédit, exacerbé par la faiblesse des taux d’intérêt, il existe 3 autres raisons d’investir dans l’immobilier :
Au-delà des multiples conseils disponibles sur Internet, il est vivement recommandé d’être accompagné(e) dans tout investissement immobilier — locatif ou non : or, un Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI) dispose d’une vision experte et générale de la situation ! Sa connaissance de la ville, de son marché immobilier et des mécanismes de défiscalisation en vigueur permet d’appréhender chaque projet dans un ensemble plus large.
Ainsi, un CGPI ne conseille pas le même type d’investissement à une personne de 20 ans qu’à une personne de 55 ans. De même, il adapte son discours en fonction des objectifs du placement : constitution de patrimoine, préparation de la retraite, réduction d’impôts…
Instaurée en 2014, la loi Pinel vise à encourager la construction de logements neufs, tout en incitant les investisseurs à les acheter pour les mettre en location. À condition de s’engager à louer pendant un certain nombre d’années, ceux-ci bénéficient d’une réduction fiscale correspondant à un pourcentage du montant de l’investissement.
Le propriétaire qui achète un bien immobilier neuf éligible à la loi Pinel profite d’une remise sur ses impôts pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Elle est calculée ainsi :
Pour les contribuables qui paient plus de 2 000 € d’impôts sur le revenu par an, ce dispositif se révèle particulièrement intéressant. En effectuant un bon montage financier, il est possible de réussir à gommer l’impôt pendant plusieurs années consécutives !
Le dispositif Pinel vise à rendre les logements plus accessibles dans les villes réputées tendues, là où l’offre est inférieure à la demande. Pour les habitants, louer un appartement ou une maison en loi Pinel permet de s’assurer que les loyers sont plafonnés. En effet, dans le cadre de cette loi, les bailleurs ne peuvent pas dépasser un certain montant au mètre carré, variable en fonction de la zone sur laquelle se situe le bien.
Il est important de noter que la location en loi Pinel est aussi soumise à des plafonds de revenus. Parce que les foyers modestes rencontrent plus de difficultés pour trouver des appartements et maisons dans les grandes villes, la réglementation prévoit des seuils de ressources au-delà desquels les candidats ne sont plus éligibles à la location d’un bien loi Pinel.
En tant que propriétaire, tout le monde peut investir en loi Pinel pour réduire ses impôts et diversifier son patrimoine. En revanche, du côté des locataires, n’importe quel individu ne peut pas occuper un logement acheté sous ce régime.
Des plafonds de revenus s’appliquent pour la location de biens en loi Pinel pour l’année 2020. Pour une personne seule, il faut par exemple avoir un revenu fiscal de référence inférieur à :
Ces plafonds sont plus élevés pour les couples et augmentent également pour les familles avec un ou plusieurs enfant(s) à charge. Les chiffres précisés ici sont ceux qui s’appliquent au titre de l’année 2020 : ils sont amenés à être réévalués et à varier légèrement d’une année à une autre.
Il n’existe pas de salaire minimum fixé pour louer un appartement en loi Pinel. Les seules limites qui ont été mises au point concernent les ressources à ne pas dépasser. Toutefois, il faut savoir que certains propriétaires ayant signé un contrat d’assurance loyer impayé doivent absolument trouver un occupant dont les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer.
Côté investisseur, si vous êtes intéressé par l’achat d’un appartement en loi Pinel, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine immobilier. Après étude de votre situation, celui-ci pourra vous renseigner sur les dispositifs les mieux adaptés à votre cas, qu’il s’agisse de la loi Pinel ou d’autres formes d’achat comme la location meublée ou la loi Malraux.
En tant que locataire, pour être éligible à la loi Pinel, vous devez simplement avoir un revenu fiscal de référence inférieur aux plafonds préalablement fixés.
→ Quels sont les avantages de la loi Pinel pour l’investisseur ?
Beaucoup d’investisseurs immobiliers s’intéressent tout particulièrement à la loi Pinel. Ce dispositif présente en réalité de nombreux avantages, autant sur le plan fiscal que patrimonial.
Avec la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale jusqu’à 6 000 € par an. Si vous vous engagez à louer sur 6 ans, votre remise correspondra à 12 % du montant de votre investissement. Le taux monte à 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans de location. Afin de bénéficier pleinement de ce dispositif, votre conseiller en gestion de patrimoine vous recommande généralement d’envisager un financement totalement à crédit.
L’investissement dans la pierre se présente comme beaucoup plus attractif que les placements financiers classiques. Il s’agit d’une opportunité de placer votre argent en sécurité, et surtout de le faire fructifier, tout en optimisant votre facture fiscale. À terme, vous pourrez revendre dans l’optique de faire une plus-value, mais aussi choisir de récupérer le bien pour l’utiliser comme résidence principale ou secondaire.
L’un des principaux avantages de la loi Pinel réside dans son accessibilité. Vous pouvez vous lancer dans ce projet même si vous n’avez pas d’apport, on conseille même d’investir à crédit pour profiter d’un placement plus avantageux. Les banques acceptent volontiers les prêts dans ces configurations, car elles savent que le remboursement des mensualités nécessitera peu d’efforts grâce à la perception des loyers chaque mois.
→ Notre vidéo : Pourquoi investir sans faire d’apport ?
La loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2022, il n’est donc pas trop tard pour initier votre réflexion. N’hésitez pas à contacter le cabinet Bertrand-Demanes pour être accompagné dans toutes les étapes de ce projet.
Il est possible de profiter des avantages de la loi Pinel uniquement dans les zones considérées comme tendues, les grandes métropoles françaises où le marché immobilier se révèle très dynamique (plus de demande que d’offres).
En 2020, vous ne pouvez pas investir dans les villes situées en zones B2 et C. En revanche, toutes les agglomérations faisant partie des zones A, Abis et B1 restent éligibles au dispositif. Attention : dans les zones B2 et C, quand le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2018, si vous avez acheté avant le 31 décembre 2018, vous pouvez malgré tout bénéficier du dispositif.
Il existe également certaines exceptions : dans le cadre d’un amendement voté au 14 novembre 2019, le dispositif Pinel est expérimenté plus largement sur le territoire breton. À ce titre, dans des villes comme Brest, on peut continuer à investir en loi Pinel jusqu’à la fin de l’an 2022.
Quelle ville est éligible au dispositif Pinel ?
Dans le cadre de la loi finances 2020, de nouvelles modifications interviennent sur le champ de la loi Pinel en France. Concrètement, à compter du 1er janvier 2021, seuls les appartements seront compatibles avec le dispositif. Vous ne pourrez plus profiter de la loi Pinel pour l’investissement dans des habitations individuelles (maisons). Les zones éligibles, en revanche, restent les mêmes.
Encore une fois, ici, pour les maisons individuelles dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2020, il sera encore possible de faire appel à la réduction fiscale de la loi Pinel.
Afin de connaître les meilleurs emplacements pour investir en loi Pinel, n’hésitez pas à vous faire aider d’un conseiller en gestion de patrimoine immobilier pour ce projet. Le cabinet Bertrand-Demanes peut vous proposer un accompagnement complet et personnalisé.
→ Quand vais-je bénéficier de ma réduction d’impôts en loi Pinel ?
Si vous investissez dans un bien immobilier éligible à la loi Pinel, vous commencerez à bénéficier de votre réduction d’impôt au moment de la fin du chantier (date d’achèvement des travaux). À compter de cette date, vous disposez de 12 mois pour mettre le logement en location et vous devez respecter la durée minimale sur laquelle vous vous êtes engagé (6, 9 ou 12 ans).
Le positionnement sur une durée de location fait partie des choix stratégiques qui auront un impact direct sur votre fiscalité et vos finances. La location sur une période de 12 ans vous permet de prétendre à une remise fiscale plus importante, mais elle implique aussi de vivre deux années hors de la garantie décennale, qui vous protège des dépenses en cas de souci lié à un défaut de conformité. Parfois, il peut donc être plus pertinent de louer sur une durée inférieure, 9 ans par exemple. Il n’existe pas de choix à privilégier dans tous les cas : la décision va dépendre de vos besoins et de votre projet global, d’où l’importance de vous faire conseiller par des experts.
Vous pouvez renouveler votre investissement en loi Pinel par tranche de trois ans, dans la limite de 12 ans maximum. Vous pourrez donc renouveler deux fois si vous vous êtes engagé sur 6 ans dans un premier temps, et une seule fois si vous vous étiez déjà placé sur une durée de 9 ans. Cette prolongation a pour effet d’augmenter votre taux de réduction d’impôts, qui peut atteindre 21 % si vous prolongez jusqu’à 12 ans.
Afin de prolonger votre réduction d’impôts en loi Pinel, continuez à remplir la case 2042C de votre déclaration comme vous le faisiez déjà auparavant. L’administration fiscale enregistrera automatiquement la prolongation de votre engagement, sans qu’aucune démarche supplémentaire ne soit nécessaire de votre côté.
Retrouvez ici notre guide complet sur la loi Pinel.
Il existe plusieurs conditions pour réussir un investissement immobilier locatif en loi Pinel. Ce dispositif concerne uniquement les logements neufs et s’applique exclusivement aux propriétaires qui s’engagent à louer le bien.
Le Pinel Classique : en 2023, les taux de réduction deviennent moins avantageux et passent :
Le Pinel + : il correspond aux mêmes avantages fiscaux que le Pinel dit « Classique ». Néanmoins, les taux restent inchangés (à 12%, 18% et 21% pour 6, 9 et 12 ans en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer) en 2023 et 2024. Pour cela, il faut que les logements:
Les logements éligibles à la loi Pinel sont des habitations neuves ou vendues en état futur d’achèvement (VEFA), des habitations anciennes inachevées et achetées en vue de leur achèvement et des habitations vétustes réhabilitées.
Les logements neufs doivent être conformes à la réglementation thermique 2012 (pour les permis de construire postérieurs au 1er janvier 2013) et, dans le cadre de rénovations, on doit au moins respecter le label BBC rénovation 2009.
Les biens compatibles se situent uniquement dans les zones A bis, A et B1. Le propriétaire doit s’engager à louer pendant une durée minimale de 6 ans pour profiter de la réduction d’impôts.
Plusieurs conditions sont nécessaires pour profiter pleinement de la loi Pinel : idéalement, faites-vous accompagner d’un conseiller fiscal et patrimonial qui pourra vous aiguiller tout au long de cette acquisition. Prenez le temps de bien choisir le bien, afin de prétendre à la meilleure rentabilité possible et faites-en sorte de trouver le meilleur financement pour vous. Réfléchissez à la possibilité de déléguer la gestion du bien pour gagner du temps et de l’énergie, tout en vous protégeant par l’intermédiaire d’assurances contre les loyers impayés. Enfin, pensez bien à la fin du dispositif : quand vous n’aurez plus de réduction fiscale, il pourra être intéressant de changer de stratégie afin de continuer à bien gérer votre patrimoine.
Pour rappel, les locations en loi Pinel sont soumises à des plafonds de revenus. Vous pouvez occuper un appartement ou une maison sous ce dispositif uniquement si votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond fixé dans votre zone de résidence.
Certains événements de la vie peuvent vous pousser à vendre votre logement loi Pinel plus tôt que prévu. Cela peut être le cas suite au décès du propriétaire, ou même suite à un divorce si vous avez acheté à deux. Il existe naturellement des solutions à ces problématiques, et l’idéal reste de vous faire conseiller par un expert en gestion de patrimoine pour prendre les bonnes décisions.
L’avantage fiscal au titre de la période antérieure au décès ne sera pas remis en cause si l’investisseur décède avant la fin de la période d’engagement. Si le conjoint survivant est attributaire du logement, il peut reprendre l’engagement et continuer à profiter de la remise fiscale. Il faut alors continuer à remplir la déclaration fiscale comme avant, sans quoi la remise ne sera pas prolongée.
En cas de séparation (divorce ou rupture d’un PACS), le contribuable attributaire peut reprendre le bien à son propre compte et bénéficier de la remise fiscale jusqu’à la fin de la période de défiscalisation. Pour cela, il doit continuer à effectuer sa déclaration d’impôts comme avant.
Si le contribuable ne demande pas de reprise, toute la réduction fiscale peut être remise en cause. Face à cela, il faut mentionner dans la case 8 TF de la déclaration 2042C le montant de la reprise.
Face à ces situations complexes, plus que jamais, l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être salutaire. N’hésitez pas à demander son accompagnement afin de mieux gérer cette nouvelle transition dans votre vie et d’opérer les meilleurs choix pour votre patrimoine, votre fiscalité et vos finances.
→ Notre vidéo : Rompre votre engagement Pinel et revendre votre bien en cas de séparation ?
