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Gérer mon patrimoine : Optimiser l’existant

Bertrand-Demanes est depuis 25 ans conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans l’investissement immobilier. Les bases de notre démarche de conseil en investissement immobilier s'inscrivent dans la gestion de patrimoine et la stratégie patrimoniale.

La gestion de votre patrimoine 

 

La gestion de patrimoine, a quoi correspond-elle ?

Un patrimoine est constitué de « stocks » et de « flux ». Le « stock » correspond à tout ce que l’on possède : actifs immobiliers et actifs financiers tout en prenant en compte les dettes. Quant au « flux », celui-ci détermine l’ensemble des revenus et des dépenses.
Les variations de l’un se font généralement au profit ou au détriment de l’autre.

Deux exemples d’arbitrage :

  • Je mets 300 euros de côté chaque mois pour alimenter une assurance-vie
  • Inversement, je transfère des fonds d’un livret rapportant peu pour disposer d’une meilleure rentabilité globale sur des supports financiers ou immobiliers.

Prenons l’exemple d’un client qui s’engage sur un projet en loi Pinel, celui-ci va transférer une partie de ses flux disponibles à la création de son capital (de son stock). À l’inverse, un client qui réalisera un projet de location meublée va transférer une partie de son stock sur un actif immobilier en location meublée afin de générer un meilleur flux (augmentation des revenus disponibles).

La gestion de patrimoine correspond à l’évaluation des biens d’un individu ou d’une entreprise, afin d’optimiser leur usage. Il s’agit d’arbitrer l’ensemble de ces biens, l’actif, le passif, les revenus et les charges.

L’objectif étant de faire de fructifier son patrimoine au fil des années. Chaque poste doit être suivi et analysé, c’est-à-dire les charges liées à une acquisition, la fiscalité, les remboursements d’emprunts, etc..

La fiscalité est un point important à ne pas négliger dans la gestion de patrimoine ; un certain nombre de biens détenus, immobiliers, mobiliers, ou biens de propriété intellectuelle, sont généralement soumis à des prélèvements fiscaux. En effet, plus une personne détient un grand nombre de biens, plus elle aura à payer des impôts élevés pour détenir le droit de les posséder.

Par ailleurs, la transmission de ses biens à ses enfants, en héritage, engendre des droits de mutation et de succession. Les revenus réguliers comme les intérêts, les loyers, les dividendes, ou les plus-values de cession, sont soumis à divers prélèvements fiscaux via l’impôt sur le revenu.

Le cabinet Bertrand- Demanes vous conseillera et vous guidera dans les démarches à réaliser afin de soulager vos impôts sur le revenu.

Pourquoi faire appel à un gestionnaire de patrimoine indépendant ? 

Le Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant (CGPI) est indépendant des banques, de assurances ou encore des promoteurs immobiliers… Ainsi, il dispose d’une grande liberté de conseil et ne se limitera pas un seul catalogue produit pour votre futur investissement immobilier.

Grâce à son approche globale, le CGPI vous proposera un projet personnalisé et sur-mesure, basé sur votre situation actuelle et future et sur vos objectifs patrimoniaux.

Ensemble, vous évoquerez divers sujets : l’immobilier, le crédit, la retraite, la famille, les placements existants et la fiscalité.

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Définir une stratégie patrimoniale

Optimiser son patrimoine existant

Investir dans l’immobilier ne veut surtout pas dire être immobile.
En effet, dès lors que l’on détient un actif immobilier, il faut savoir être dynamique et se poser les bonnes questions.

Par exemple, lorsque l’on constate qu’en percevant 100 euros de loyer, au moins la moitié voire un peu plus part en impôt, le propriétaire doit alors se poser la question : dois-je conserver ou bien revendre mon bien ?

Notre rôle au sein du cabinet Bertrand-Demanes est de vous aider à déterminer la rentabilité réelle de chacun de vos actifs et de savoir si la meilleure des réponses est de conserver ou de revendre et de repartir sur un nouveau projet d’investissement immobilier.

Calculer la rentabilité de son investissement immobilier locatif 

La méthode de calcul à appliquer afin d’analyser la rentabilité de son investissement immobilier locatif et savoir si celui-ci est encore rentable est la suivante ;

La première étape sera de déterminer la valeur patrimoniale nette d’impôt sur la plus-value immobilière de son bien. En effet lorsque vous vendrez votre bien immobilier locatif pour réaliser une autre opération plus rentable, vous ne disposerez seulement du prix de vente – l’impôt sur la plus-value immobilière.

Il faut ensuite déterminer le montant brut annuel du loyer en calculant le montant annuel des revenus perçus. Veiller à y intégrer un éventuel taux de vacance locative. Ce revenu peut augmenter dans le temps (variante à prendre en considération).

Parallèlement, définissez le montant des charges courantes de fonctionnement, celui-ci regroupe :

  • La taxe foncière,
  • Les charges d’entretien, de réparation, d’amélioration,
  • Les éventuels travaux d’entretien,
  • Les frais de gestion lorsque vous êtes concerné,
  • L’ensemble des charges dues liée à l’exploitation du bien

Ensuite, il convient de déterminer le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux générés par les revenus immobiliers locatifs en multipliant le revenu foncier brut (case 4BA) de votre dernière déclaration d’impôt par votre tranche marginale d’imposition (0, 14, 30, 41 ou 45%). Ajoutez les prélèvements sociaux : 15.50% du montant de votre revenu foncier net de charges.

Le taux de rendement de votre bien immobilier locatif se calcule alors comme suit :

(Revenu locatif – charges de propriété – impôt sur le revenu – prélèvements sociaux) / valeur patrimoniale nette de l’impôt sur plus-value immobilière

Mettre en place une stratégie immobilière pour défiscaliser 

Comment intégrer la défiscalisation dans le développement de votre patrimoine ?

Dans le cadre d’un premier audit nous simulons l’ensemble de vos impôts actuels et futurs pour sélectionner l’outil de défiscalisation le plus adapté à votre profil patrimonial.

Une fois que nous avons déterminé le « pourquoi » d’un investissement, il faut alors mettre en œuvre le « comment ». De nombreuses questions annexes se posent alors, comment dois-je détenir mon bien ? Comment dois-je financer mon projet ?

En effet, le choix et l’achat d’un bien immobilier est une chose mais la forme de détention est tout aussi importante. En tant que conseiller patrimonial, Mathieu Bertrand-Demanes détermine la meilleure façon de posséder votre patrimoine en fonction des situations de chacun.

Investir dans l’immobilier, c’est d’ores et déjà se poser les bonnes questions :

  • S’agit-il de ma résidence principale ou ma résidence secondaire ?
  • S’agit-il d’un investissement locatif ?
  • De quelle enveloppe budgétaire puis-je disposer ? en apport ou en financement global ?
  • Quelle est la vocation de cet investissement ?

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière et c’est notre savoir-faire en termes de gestion de patrimoine qui nous permet de déterminer pour vous quel est le meilleur levier d’investissement.

Par exemple :

Mis en place le 1er janvier 2015 et reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel quant à lui, reste l‘outil de défiscalisation le plus utilisé.
Instauré dans le but d’inciter les investissements dans l’immobilier neuf, la loi Pinel propose de multiples avantages tout en diminuant son impôt sur le revenu tels que :

  • Acquérir un bien dans une zone où la demande locative est plus importante que l’offre
  • Possibilité de louer aux ascendant ou descendants
  • Un avantage fiscal important

Selon la durée choisie (6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt liée à la loi Pinel s’élève respectivement à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du bien.
Par ailleurs, les logements loués dans le cadre de la loi Pinel doivent respecter des contraintes énergétiques selon la norme RT 2012 pour les biens neufs et au minimum BBC 2005 pour les logements construits avant 2012.
Afin de bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur doit cependant respecter des plafonds de loyers et de ressources.

Le dispositif Pinel permet également à l’acheteur de louer son bien à ses ascendants ou ses descendants. Le locataire devra néanmoins respecter les conditions fixées par la loi Pinel, c’est à dire être rattaché à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire et ne pas dépasser les plafonds de ressources imposés.

L’emplacement est fondamental, tout comme le prix au mètre carré recensé chez nos partenaires notaires, les orientations géographiques du bien immobilier, les commodités actuelles ou prévues autour de ce bien…Tels sont ces nombreux facteurs que l’on conjugue, pour vous proposer la stratégie immobilière la plus performante.

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Un objectif clair de rentabilité financière

Si l’objectif est de réaliser une plus-value immobilière, il convient de constater que les plus belles affaires se font à l’achat !

Rendement de l’investissement immobilier, potentialité de plus-value, nos stratégies immobilières s’articulent autour de ces deux axes depuis 25 ans.

Acheter de l’immobilier n’est pas seulement le meilleur moyen, le moyen le plus rapide, le moyen le plus sûr, mais également la seule façon de s’enrichir prudemment.

Si vous souhaitez de notre entreprise une stratégie fiscale, la stratégie immobilière sera son levier et génèrera des revenus locatifs.

John Stuart Mill, éminent économiste britannique déclarait, et à juste titre : « mes propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil ».

Le cabinet Bertrand-Demanes est à votre disposition pour auditer et convenir de la meilleure stratégie immobilière qui participera à votre stratégie patrimoniale et financière.

Gérer mon patrimoine : Optimiser l’existant
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Notre méthode d'accompagnement

  • 1 RDV téléphonique Découverte de votre situation et de vos objectifs
  • 2 Rencontre avec le conseiller Présentation de notre métier et de notre expertise
  • 3 Proposition commerciale clé en main Bien immobilier correspondant à votre étude
  • 4 Signature du contrat de réservation Détail du rétroplanning
  • 5 Suivi et accompagnement Mise en location, prêt, déclaration, etc...