Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
Depuis le 1er janvier 2025, on ne peut plus investir en Pinel. À Marseille, d’autres solutions permettent toujours de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier : le déficit foncier et la loi Malraux dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun dans le neuf, la location meublée. Et si vous avez déjà un Pinel, il faut préparer la suite.
- Noté 5/5 sur Google
- Rendez-vous en visio ou à Nantes
- Premier rendez-vous offert
Ce qui a changé avec la fin du Pinel
Le Pinel donnait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’un logement neuf, en échange d’un loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans. En 2024, sa dernière année, la réduction était de 9 %, 12 % ou 14 % du prix selon la durée, et de 12 %, 18 % ou 21 % pour le Pinel+, réservé aux logements les plus performants. Le dispositif s’est arrêté le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats.
Marseille a été un marché du Pinel important, avec de nombreux programmes à Euroméditerranée, dans le 10e, le 13e et le 14e. Les engagements signés autour de 2016 à 2019 arrivent à leur terme, et les propriétaires se demandent quoi faire de leur bien.
Depuis février 2026, le neuf a un successeur : le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé. Le principe change : au lieu d’une réduction d’impôt, une partie du prix s’amortit chaque année et vient effacer vos loyers. Mais le neuf n’est plus la seule voie, ni souvent la meilleure.
Comment se calculait la réduction Pinel
Pour bien comparer, il faut se rappeler ce que le Pinel apportait. Prenons un logement neuf acheté 200 000 € à Marseille en 2024, avec un engagement de 9 ans au taux de 12 % :
- Réduction totale : 12 % de 200 000 €, soit 24 000 € sur 9 ans.
- Chaque année : environ 2 667 € d’impôt en moins, quel que soit votre taux d’imposition.
- Mais les loyers restaient imposés normalement, et la réduction entrait dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €.
C’est la grande différence avec les solutions actuelles. Le déficit foncier, le Jeanbrun et le LMNP réduisent l’impôt sur les loyers eux-mêmes. Plus vous êtes imposé, plus ils rapportent. Et ils échappent au plafond des niches fiscales.
Les solutions pour défiscaliser à Marseille en 2026
Le déficit foncier
Vous achetez un bien ancien à rénover et vous le louez nu. Les travaux se déduisent de vos loyers, puis de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur dix ans. C’est la solution la plus efficace si vous touchez déjà des loyers. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Le déficit foncier : notre guide
La loi Malraux
Pour restaurer un immeuble ancien dans le centre historique protégé de Marseille. Une partie du montant des travaux, de 22 % à 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Pour les contribuables fortement imposés. La loi Malraux à Marseille
Le dispositif Jeanbrun, dans le neuf
Le Jeanbrun prend le relais du Pinel pour les logements neufs en immeuble collectif, loués nu à un loyer plafonné pendant 9 ans. Il convient à ceux qui préfèrent un bien neuf, sans travaux. Le Jeanbrun : notre guide
La location meublée (LMNP)
Louer meublé permet de réduire fortement l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements. Marseille et Aix comptent plus de 100 000 étudiants : studios et T2 meublés près du métro, de la Timone et des facultés trouvent preneur toute l’année. Le LMNP à Marseille
Pinel et solutions actuelles, côte à côte
| Solution | Type de bien | Comment l’impôt baisse | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Pinel (fermé) | Neuf | Réduction d’impôt sur le prix | Plus de nouvel achat depuis 2025 |
| Déficit foncier | Ancien à rénover | Travaux déduits des loyers et du revenu global | Ceux qui ont déjà des loyers |
| Malraux | Ancien protégé | Réduction d’impôt sur les travaux | Les foyers très imposés |
| Jeanbrun | Neuf collectif | Amortissement déduit des loyers | Ceux qui veulent du neuf |
| LMNP | Neuf ou ancien meublé | Amortissements déduits des loyers | Petites surfaces, étudiants |
La loi Malraux à Marseille, en pratique
Le centre de Marseille, du Panier à Noailles et de la Joliette à Castellane, est couvert par un site patrimonial remarquable de 472 hectares, protégé par une aire de mise en valeur créée en 2018 : les opérations qui s’y trouvent relèvent en principe du taux de 22 %.
Le principe : vous achetez un logement dans un immeuble à restaurer, situé dans un site patrimonial remarquable. Une partie des travaux, 22 % ou 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Le logement doit ensuite être loué nu pendant 9 ans. Les opérations sont encadrées par l’architecte des Bâtiments de France, et les travaux pèsent souvent plus que le prix d’achat du logement : c’est une solution pour les foyers fortement imposés, qui acceptent un chantier long.
La location meublée à Marseille, en pratique
Le LMNP n’est pas un dispositif de défiscalisation au sens strict : c’est un régime fiscal. En louant meublé et en déclarant au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges et l’amortissement du bien et des meubles. Pendant de longues années, les loyers sont peu ou pas imposés.
À Marseille, avec plus de 100 000 étudiants à Aix et Marseille, l’hôpital de la Timone, Euroméditerranée et de nombreux jeunes actifs, les studios et T2 meublés près du métro, de la Timone, de Saint-Charles ou de Luminy se louent toute l’année. La location touristique, elle, est très encadrée depuis 2025.
Deux points à connaître : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et la location de courte durée est de plus en plus encadrée. Le meublé reste intéressant, mais il se pense sur la durée.
Vous avez déjà un Pinel à Marseille ?
Votre réduction d’impôt continue jusqu’au bout de votre engagement de location. Selon votre durée de départ, vous pouvez le prolonger par périodes de trois ans, jusqu’à douze ans au total. Pendant toute la durée, le loyer et les revenus du locataire restent plafonnés : pour un bail signé en 2026, le plafond de loyer est de 14,64 € par m² en zone A, avant coefficient de surface.
À la fin, trois choix s’offrent à vous : garder le bien et le louer librement, le passer en meublé pour alléger l’impôt sur les loyers, ou le vendre pour réinvestir ailleurs. Le bon choix dépend de votre impôt, du loyer possible à Marseille et de la plus-value.
plus de nouvel achat en Pinel
durées d’engagement possibles
Faire estimer mon bien
Les pièges de la sortie
- Arrêter la location trop tôt : si l’engagement n’est pas tenu jusqu’au bout, l’administration reprend les réductions déjà obtenues.
- Vendre sans calculer : la plus-value est imposée, avec des abattements qui dépendent de la durée de détention. Vendre juste après 9 ou 12 ans n’est pas toujours le meilleur moment.
- Relouer au même loyer par habitude : une fois libre, le bien peut souvent se louer plus cher, mais l’impôt sur les loyers augmente aussi. C’est là que le meublé ou des travaux peuvent changer le calcul.
Sortir d’un Pinel : trois chemins
Garder et louer librement
À la fin de l’engagement, le loyer n’est plus plafonné et vous choisissez votre locataire. À Marseille, en zone A, les loyers de marché dépassent souvent le plafond Pinel dans les quartiers recherchés, sans encadrement des loyers : la hausse de loyer à la sortie peut être réelle. En contrepartie, les loyers sont imposés à votre taux plus 17,2 % : l’impôt peut vite effacer la hausse.
Passer en meublé
Une fois le logement libre, le louer meublé permet d’amortir le bien et les meubles, et de réduire fortement l’impôt sur les loyers. Attention : depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Vendre et réinvestir
Vendre libère le capital pour un projet plus rentable, par exemple un ancien à rénover en déficit foncier. La plus-value est imposée, avec des abattements selon la durée de détention : on calcule le bon moment.
Les règles d’un Pinel en cours
Si vous avez acheté en Pinel à Marseille avant 2025, ces règles s’appliquent jusqu’au bout de votre engagement. Les oublier peut coûter la reprise des réductions déjà obtenues.
- Un loyer plafonné, fixé selon la zone et l’année de signature du bail, puis révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers.
- Un locataire sous plafond de ressources, vérifié à la signature de chaque nouveau bail.
- Une location nue, en résidence principale, sans interruption pendant toute la durée d’engagement. Entre deux locataires, une vacance raisonnable est admise.
- La famille est possible, sous conditions : vous pouvez louer à un enfant ou à un parent, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et respecte les plafonds.
- Un avantage plafonné : la réduction Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. L’investissement était limité à 300 000 € par an et à 5 500 € par m².
Un exemple à Nantes : T3 rénové rue du Château
- 157 500 €prix d’achat net vendeur
- 33 773 €de travaux
- 6,0 %de rendement
- E → Détiquette énergie
Un T3 de 45 m² en plein quartier Bouffay, entièrement repris : isolation, électricité, plomberie, chauffe-eau, salle d’eau, cuisine, sols et peintures. Loué nu, il permet le déficit foncier : pour un investisseur imposé à 30 %, environ 3 200 € d’impôt en moins la première année. C’est l’exemple type de l’après-Pinel : un bien ancien bien situé, remis à neuf, dont les travaux réduisent l’impôt grâce au déficit foncier. À Marseille, les prix d’achat sont proches de ceux de Nantes : le même raisonnement s’applique, avec une vigilance particulière sur l’état de l’immeuble.
Voir le projet en détail · Autres projets : T4 à Rennes, T2 à Angers
Marseille est en zone A : qu’est-ce que ça change ?
Marseille est en zone A. La zone sert à fixer les plafonds de loyer et de ressources des locataires : en 2026, le plafond de loyer est de 14,64 € par m² au niveau intermédiaire, avant coefficient de surface, et un T2 de 45 m² peut ainsi être loué jusqu’à environ 739 € par mois au niveau intermédiaire. C’est vrai pour les Pinel en cours comme pour les nouveaux investissements en Jeanbrun. Marseille n’applique pas l’encadrement du niveau des loyers en 2026 : dans l’ancien, en déficit foncier, vous louez au prix du marché. Seule la hausse du loyer entre deux locataires est limitée, comme dans toutes les villes en zone tendue.
Cinq idées reçues sur l’après-Pinel
« Sans Pinel, plus de défiscalisation »
Faux. Le déficit foncier, la loi Malraux, la location meublée et le Jeanbrun restent ouverts. Ils fonctionnent différemment, mais réduisent toujours l’impôt.
« Le Jeanbrun, c’est le Pinel en mieux »
Pas forcément. Il évite le plafond des niches, mais il dépend de vos loyers et de votre impôt. Pour un investisseur qui a déjà des loyers, l’ancien rénové est souvent plus intéressant.
« À la fin du Pinel, il faut vendre »
Pas toujours. Garder le bien, le relouer librement ou le passer en meublé peut rapporter plus qu’une vente suivie d’un réinvestissement.
« Le déficit foncier, c’est pour les gros patrimoines »
Non. Notre projet T3 rue du Château montre qu’un petit budget peut suffire. Il est surtout utile si vous avez déjà des loyers, mais pas seulement.
« L’ancien, c’est des ennuis de travaux »
Pas si le chantier est bien préparé. Nous faisons chiffrer les travaux avant l’achat et nous suivons le chantier jusqu’à la mise en location.
Le marché du neuf et de l’ancien à Marseille
Dans le neuf, les programmes se concentrent à Euroméditerranée, aux Fabriques, dans le 10e, le 13e et le 14e, et dans quelques quartiers du sud. Pour un Jeanbrun, en zone A, le plafond de loyer de 14,64 € par m² reste cohérent avec les prix de nombreux quartiers marseillais : c’est l’une des grandes villes où le neuf peut encore bien fonctionner.
Dans l’ancien, Marseille compte un parc important d’immeubles à rénover : les logements classés F ou G se vendent avec une décote, et leur rénovation crée du déficit foncier. Il faut en revanche être très attentif à l’état de l’immeuble et de la copropriété.
Où investir dans l’ancien à Marseille ?
Si le déficit foncier vous convient mieux que le neuf, voici les secteurs où nous cherchons le plus souvent des biens à rénover à Marseille.
Le Vieux-Port, le Panier et le centre
Le cœur historique, protégé sur 472 hectares : des immeubles anciens, souvent à rénover, très demandés par les étudiants et les jeunes actifs.
Euroméditerranée et la Joliette
Le quartier d’affaires en bord de mer, avec ses bureaux, ses écoles et ses logements neufs, autour des Docks et de la tour CMA CGM.
Le 6e, le 7e et le 8e
Castellane, Prado, Saint-Victor, Endoume : des quartiers résidentiels recherchés par les familles et les cadres, plus chers mais très sûrs.
Le 5e, Saint-Charles et Timone
Près de la gare, des facultés et de l’hôpital de la Timone : une demande étudiante et médicale régulière, à des prix plus doux.
Pourquoi investir à Marseille en 2026
Marseille change vite. La demande de location est portée par plus de 100 000 étudiants à Aix et Marseille, par le port, la logistique, la santé et les services, et par l’arrivée de nouveaux habitants. Plusieurs projets soutiennent la valeur des biens :
- Euroméditerranée, l’une des plus grandes opérations de renouvellement urbain d’Europe, prévue pour 40 000 habitants à terme.
- Le campus La Plateforme, qui doit accueillir 3 000 étudiants fin 2026.
- Le tramway nord-sud, qui prolonge le T3 vers le nord et le sud de la ville.
- Le parc des Aygalades et la réhabilitation du hangar J1.
- Le centre ancien, protégé sur 472 hectares, où se trouvent les opérations Malraux.
Pour aller plus loin : investir à Marseille, quartiers et marché et nos programmes immobiliers à Marseille.
Un conseiller compare les solutions avec vos vrais chiffres. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes
Peut-on encore investir en loi Pinel à Marseille ?
Non. Le Pinel, comme le Pinel+, a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats. Les investisseurs déjà engagés gardent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement.
Quelle est la meilleure défiscalisation à Marseille en 2026 ?
Tout dépend de votre situation. Si vous touchez déjà des loyers, le déficit foncier est souvent le plus efficace. Si vous êtes fortement imposé, la loi Malraux peut convenir. Si vous préférez le neuf, le dispositif Jeanbrun prend le relais du Pinel. Un premier bilan permet de comparer avec vos chiffres.
Que faire à la fin de mon Pinel ?
Garder et louer librement, passer en location meublée ou vendre. Notre simulateur fin du Pinel compare les trois options en quelques minutes.
Le Jeanbrun est-il un nouveau Pinel ?
Pas tout à fait. Il concerne aussi le neuf loué nu à un loyer plafonné, mais il ne donne pas de réduction d’impôt : une partie du prix s’amortit et efface vos loyers, avec un engagement de 9 ans. Voir le Jeanbrun : notre guide.
Le déficit foncier marche-t-il si je n’ai pas encore de loyers ?
Oui, mais il est moins puissant : les travaux s’imputent d’abord sur les loyers du bien rénové, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Il est surtout intéressant quand vous percevez déjà des revenus fonciers.
Marseille est-elle en zone A ?
Oui. Le plafond de loyer pour un Pinel ou un Jeanbrun au niveau intermédiaire y est de 14,64 € par m² en 2026, avant coefficient de surface. Les loyers n’y sont pas encadrés en 2026.
Puis-je vendre mon Pinel avant la fin ?
Oui, mais l’administration reprend alors les réductions d’impôt déjà obtenues, sauf cas particuliers (invalidité, licenciement, décès). Mieux vaut attendre la fin d’une période d’engagement, ou étudier une prolongation.
Le LMNP est-il encore intéressant ?
Oui, surtout pour les petites surfaces près des campus. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente : il faut donc prévoir une détention longue ou anticiper la sortie.
Combien coûte votre accompagnement ?
Le premier rendez-vous est offert. Notre rémunération est expliquée sur la page rémunération.
- Gestion de patrimoine à Marseille
- Déficit foncier : notre guide
- Le Jeanbrun : notre guide
- Tous les dispositifs fiscaux
- Guide de la loi Pinel
- Nos bureaux à Nantes
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les règles fiscales citées peuvent évoluer avec les lois de finances.
