Le dispositif Jeanbrun 2026 en bref
- Biens éligibles : logements situés dans un immeuble collectif, loués nus à titre de résidence principale. Les maisons individuelles sont exclues.
- Amortissement : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an de 80 % du prix, selon le palier de loyer (intermédiaire, social, très social), plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an.
- Hors plafonnement des niches : il s'agit d'une déduction sur les revenus fonciers, pas d'une réduction d'impôt, donc hors plafond global de 10 000 €.
- Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
- Engagement : location nue pendant 9 ans minimum, avec plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Période
- 21/02/2026 → 31/12/2028
- Mécanique
- Amortissement foncier
- Cible fiscale
- TMI de 30 % et plus
- Zones
- France entière, loyers selon zone
Le calcul Jeanbrun
L'économie ne se résume pas à « amortissement × TMI » : elle dépend de votre résultat foncier. Si vos revenus fonciers restent positifs, chaque euro amorti économise votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. S'ils deviennent négatifs, seule la part hors intérêts s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €, le reste se reporte sur dix ans.
Jeanbrun vs Loc'Avantages : déduction ou réduction
Les deux dispositifs échangent un loyer modéré contre un avantage fiscal, mais leur mécanique est opposée.
Loc'Avantages
Une réduction d'impôt, calculée sur les loyers et soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Dispositif Jeanbrun
Une déduction sur vos revenus fonciers au titre de l'amortissement. Elle réduit l'impôt et les prélèvements sociaux sur vos loyers, peut contribuer à un déficit foncier et n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Les deux dispositifs ne se cumulent pas sur un même bien.
La mécanique de l'amortissement Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une fraction du prix du logement, comme une entreprise amortit un bâtiment. En location nue classique, seules les charges, les intérêts et les travaux se déduisent.
La règle des 80 %
Le terrain ne s'use pas et ne s'amortit pas. La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition, sur laquelle s'applique le taux du palier, dans la limite du plafond annuel.
Ce que vaut vraiment un euro amorti
Tant que vos revenus fonciers restent positifs, chaque euro amorti économise votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux. Quand ils deviennent négatifs, le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et n'économise alors que votre TMI ; l'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. C'est pourquoi le simulateur recalcule le résultat foncier année par année plutôt que d'appliquer une formule forfaitaire.
Étude de cas : un T2 neuf à Nantes
Un investisseur imposé à 41 %, sans autres revenus fonciers, achète un T2 neuf à Nantes.
- VilleNantes (zone A)
- Prix d'acquisition250 000 €
- PalierLoc 2 (social), 4,5 %
- Amortissement200 000 € × 4,5 % = 9 000 €
| Poste | Sans Jeanbrun | Avec Jeanbrun |
|---|---|---|
| Loyers perçus | + 6 500 | + 6 500 |
| Intérêts et assurance d'emprunt | − 8 750 | − 8 750 |
| Charges, taxe foncière, gestion | − 2 500 | − 2 500 |
| Amortissement Jeanbrun | — | − 9 000 |
| Déficit foncier | − 4 750 | − 13 750 |
| Dont imputé sur le revenu global | 2 500 | 10 700 |
| Dont reporté sur 10 ans | 2 250 | 3 050 |
| Économie d'impôt à 41 % | 1 025 | 4 387 |
Lecture : la part des intérêts qui dépasse les loyers (2 250 €) ne s'impute jamais sur le revenu global. Le reste du déficit, amortissement compris, est imputé dans la limite de 10 700 €. L'effet propre du Jeanbrun la première année est donc de 3 362 € d'impôt en moins (4 387 − 1 025), plus 800 € de déficit supplémentaire reporté sur les années suivantes, et non de 9 000 × 41 % = 3 690 € comme on le lit souvent.
Les trois paliers de loyer en détail
Le dispositif propose trois niveaux d'engagement. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux d'amortissement et son plafond annuel augmentent. Chaque palier impose aussi des plafonds de ressources au locataire.
Loc 1 : intermédiaire
3,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 8 000 €.
Le plafond de loyer au m² est identique pour toutes les communes d'une même zone : 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1, 10,26 € en zones B2 et C, avant coefficient de surface.
Locataires visés : jeunes actifs, couples et familles aux revenus moyens, qui ne trouvent pas à se loger dans le parc social. C'est le palier le plus proche du marché libre, donc le plus facile à louer.
Loc 2 : social
4,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 10 000 €.
Le plafond est fixé commune par commune, à environ 30 % sous le loyer de marché de référence. Dans certaines villes moyennes, il reste proche du loyer réellement pratiqué ; dans les grandes métropoles, l'écart est souvent important.
Locataires visés : ménages aux revenus modestes, avec des plafonds de ressources plus bas que pour le Loc 1. La demande est forte, mais le loyer encaissé baisse nettement.
Loc 3 : très social
5,5 % par an sur 80 % du prix, dans la limite de 12 000 €.
Le plafond de loyer se situe autour de 45 % sous le loyer de marché de référence de la commune. C'est le palier qui amortit le plus, mais aussi celui qui rapporte le moins de loyer.
Locataires visés : ménages aux ressources très modestes. Le palier se prête surtout à des biens acquis à prix maîtrisé, ou à des investisseurs très imposés qui cherchent avant tout à absorber des revenus fonciers existants.
Le loyer maximum d'un logement s'obtient en multipliant le plafond au m² par la surface habitable et par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 45 m², ce coefficient vaut 1,12 : les petites surfaces sont avantagées. Notre simulateur de loyer Jeanbrun fait le calcul pour chaque commune.
Loc 1, Loc 2 ou Loc 3 : quel palier choisir ?
Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé. Mais pour un logement acheté au prix du marché, la perte de loyer entre Loc 1 et Loc 3 dépasse souvent le supplément d'économie d'impôt. Sur un T2 à 200 000 € à Nantes, à 30 % de TMI et sans apport, le simulateur donne un enrichissement net à 10 ans d'environ 17 100 € en Loc 1, mais négatif en Loc 2 et en Loc 3.
Les paliers sociaux se justifient surtout avec un prix d'achat négocié, une TMI élevée ou des revenus fonciers existants à absorber. Testez les trois dans le simulateur avant de vous décider.
Jeanbrun, LMNP ou ancien Pinel : les différences
Le Jeanbrun est souvent présenté comme « le LMNP de la location nue ». La comparaison est utile, à condition de voir aussi ce qui les sépare.
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel | Pinel |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue, résidence principale |
| Avantage fiscal | Amortissement déduit des revenus fonciers, plafonné | Amortissement déduit des loyers, sans plafond | Réduction d'impôt |
| Réduit l'impôt sur les autres revenus | Oui, via le déficit foncier (10 700 € par an) | Non, l'amortissement ne crée pas de déficit | Oui, directement |
| Prélèvements sociaux sur les loyers | 17,2 % | 18,6 % | 17,2 % |
| Loyers plafonnés | Oui, selon le palier | Non | Oui |
| Plafonnement des niches fiscales | Non concerné | Non concerné | Concerné (10 000 €) |
| Amortissements réintégrés à la revente | Oui | Oui, depuis 2025 | Sans objet |
| Disponible en 2026 | Oui, jusqu'à fin 2028 | Oui | Non, fermé depuis fin 2024 |
En pratique, le LMNP reste souvent plus rentable quand le loyer de marché est nettement supérieur au plafond Jeanbrun, puisqu'il n'impose aucun plafond de loyer. Le Jeanbrun reprend l'avantage chez les investisseurs fortement imposés qui veulent réduire l'impôt sur leurs autres revenus, ou qui préfèrent la simplicité de la location nue. Pour comparer les deux sur votre propre projet, utilisez notre simulateur meublé ou location nue.
Le Jeanbrun dans l'ancien rénové
Le statut du bailleur privé ne se limite pas au neuf. Il s'applique aussi à un logement ancien situé dans un immeuble collectif, à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
Les taux d'amortissement sont plus faibles : de 3 % à 4 % par an selon le palier de loyer, avec un plafond annuel unique de 10 700 €. Les travaux eux-mêmes restent déductibles dans les conditions du déficit foncier, ce qui peut rendre l'opération très efficace pour un investisseur imposé à 41 % ou 45 %.
C'est une piste intéressante dans les centres-villes où le neuf est rare et cher, à condition de maîtriser le budget travaux et le calendrier. Le cabinet sélectionne des biens anciens à rénover à Nantes, Angers et Rennes, et vérifie leur éligibilité avant toute acquisition.
Les erreurs qui coûtent cher
La plupart des déceptions en investissement défiscalisant ne viennent pas de la fiscalité, mais du bien et du financement. Voici les erreurs que nous voyons le plus souvent.
- Payer le neuf trop cher. Un prix gonflé par l'avantage fiscal se retrouve à la revente. Comparez toujours le prix au m² avec l'ancien récent du même quartier.
- Choisir le palier sur le seul taux d'amortissement. Comme le montre le simulateur, Loc 3 peut détruire de la valeur quand le loyer plafonné est trop éloigné du marché.
- Oublier les plafonds de ressources. Un locataire aux revenus trop élevés pour le palier choisi fait perdre l'avantage. Les justificatifs doivent être vérifiés à la signature du bail.
- Sortir avant neuf ans. Revendre ou arrêter la location avant la fin de l'engagement expose à la reprise des amortissements déduits. L'effort d'épargne doit être supportable sur toute la durée.
- Négliger la revente. Les amortissements réintégrés alourdissent l'impôt de plus-value. Anticipez-le avec notre simulateur de plus-value.
- Se tromper de bien. Maison individuelle, location meublée, location à un membre de la famille ou achat en démembrement : aucun de ces cas n'ouvre droit au dispositif.
Pourquoi viser Nantes, Rennes et Angers ?
Le Jeanbrun n'impose pas de zonage d'éligibilité, mais ses plafonds de loyer en créent un de fait. Pour qu'une opération tienne, il faut réunir trois conditions : une demande locative forte et durable, un loyer plafonné proche du loyer de marché, et un prix d'achat cohérent avec ce loyer. Les trois grandes villes du Grand Ouest cochent souvent ces cases, à condition de choisir le bon quartier.
Nantes
Sixième ville de France, Nantes combine une population étudiante importante, un bassin d'emploi dynamique et une métropole qui continue de gagner des habitants. La demande locative porte surtout sur les T1 et T2 proches du tramway et des pôles d'emploi.
Le plafond Loc 1 y reste assez proche des loyers pratiqués dans le neuf, ce qui en fait le palier naturel. Les quartiers en renouvellement comme l'île de Nantes, le secteur de la gare ou les abords des lignes de tramway concentrent une grande partie des programmes neufs.
Point de vigilance : les prix du neuf dans l'hypercentre laissent peu de marge. Les communes de la première couronne offrent souvent un meilleur équilibre prix-loyer.
Rennes
À moins d'une heure et demie de Paris en TGV, Rennes attire des cadres, des étudiants et de jeunes actifs. Ses deux lignes de métro et ses grands campus universitaires structurent une demande locative très régulière.
Le marché y est tendu et les délais de relocation courts. Les logements intermédiaires (Loc 1) répondent précisément aux jeunes actifs qui ne sont pas éligibles au logement social mais peinent à suivre les loyers du parc privé récent.
Point de vigilance : les prix au m² y sont parmi les plus élevés du Grand Ouest. Vérifiez le loyer plafonné de la commune exacte avant de réserver, notamment en périphérie.
Angers
Régulièrement classée parmi les villes où il fait bon vivre, Angers bénéficie d'une forte population étudiante et d'une bonne desserte vers Nantes et Paris. Sa demande locative est soutenue, notamment autour de la gare, des universités et des lignes de tramway.
Les prix y ont progressé plus vite que les loyers ces dernières années, ce qui a fait baisser les rendements bruts. L'amortissement Jeanbrun aide à compenser cet écart, à condition que le loyer plafonné reste proche du marché.
Point de vigilance : selon la zone de la commune, le plafond Loc 1 peut être sensiblement plus bas qu'à Nantes ou Rennes. Le prix d'achat doit en tenir compte.
Vous hésitez entre plusieurs villes ou plusieurs programmes ? Testez-les un par un dans le simulateur en changeant de commune : les plafonds de loyer s'actualisent automatiquement. Nos programmes neufs sont sélectionnés en fonction de cet équilibre entre prix, loyer et demande locative.
