Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
En bref : le dispositif Jeanbrun en 2026
- Le principe : vous déduisez chaque année un amortissement de vos revenus fonciers, en échange d’une location nue à loyer plafonné pendant 9 ans.
- Dans le neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer, calculés sur 80 % du prix d’achat, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer.
- Pour qui : surtout les foyers imposés à 30 % et plus, ou qui ont déjà des revenus fonciers.
- Où : partout en France, sans zonage d’éligibilité, mais uniquement en immeuble collectif.
- Quand : pour les acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- À savoir : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, est entré en vigueur avec la loi de finances pour 2026. Il prend la suite du Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, mais avec une logique entièrement différente : on ne parle plus de réduction d’impôt, mais d’amortissement, comme en location meublée. Pour un investisseur, cela change le calcul, le profil de contribuable concerné et le choix du bien.
- Amortissement
- Où investir
- Pour qui
- Neuf ou ancien
- Comparatif
- Loyer maximum
- Pièges
- Questions fréquentes
1. Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Le Pinel accordait une réduction d’impôt fixe, étalée sur la durée d’engagement. Le statut du bailleur privé applique au logement loué nu le principe de l’amortissement : l’administration considère que le bâtiment s’use chaque année, et vous autorise à déduire cette usure de vos loyers.
- L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, hors frais de notaire, les 20 % restants correspondant forfaitairement au terrain, qui ne s’amortit pas.
- Il démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
- Le plafond annuel s’apprécie par foyer fiscal, tous biens confondus. La part d’amortissement qui dépasse le plafond est perdue : elle ne se reporte pas.
- Si les charges et l’amortissement dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt ; le solde se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L’amortissement s’ajoute à vos charges habituelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion) et réduit d’autant votre résultat foncier. Si vos loyers sont de 10 000 € et que charges et amortissement atteignent 10 000 €, votre résultat foncier est nul : vous ne payez ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux sur ces loyers.
Quels taux et quels plafonds dans le neuf ?
Plus le loyer pratiqué est modéré, plus l’amortissement autorisé est élevé :
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc 1) | 3,5 % par an | 8 000 € |
| Social (Loc 2) | 4,5 % par an | 10 000 € |
| Très social (Loc 3) | 5,5 % par an | 12 000 € |
Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € s’appliquent si au moins la moitié des loyers du foyer relève du loyer social ou très social.
Exemple : un appartement neuf acheté 250 000 € et loué en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 200 000 € (80 % du prix), soit un amortissement de 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Pour un foyer imposé à 30 %, tant que les loyers imposables suffisent à absorber la déduction, cela représente 2 100 € d’impôt sur le revenu et 1 204 € de prélèvements sociaux (17,2 %) en moins chaque année, soit 3 304 €.
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2. Où peut-on investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Le Pinel imposait d’investir dans les zones dites tendues (A bis, A et B1), ce qui excluait une grande partie du territoire. Avec le dispositif Jeanbrun, l’éligibilité ne dépend plus de la commune : le zonage ne sert plus qu’à fixer les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le projet doit en revanche tenir debout sur le plan locatif.
Cette ouverture permet d’investir dans des villes moyennes, avec des tickets d’entrée plus accessibles et des rendements souvent supérieurs à ceux des grandes métropoles. La prudence reste de mise : sans demande locative solide, l’avantage fiscal ne sert à rien.
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3. À qui s’adresse le statut du bailleur privé ?
Le Pinel convenait bien aux foyers payant quelques milliers d’euros d’impôt. Parce qu’il fonctionne par déduction, le dispositif Jeanbrun est d’autant plus intéressant que votre tranche marginale d’imposition est élevée.
- Imposé à 11 % : déduire 1 000 € de revenus fonciers vous fait économiser 110 € d’impôt sur le revenu, plus 172 € de prélèvements sociaux.
- Imposé à 30 % : 300 €, plus 172 €.
- Imposé à 41 % ou 45 % : 410 € ou 450 €, plus 172 €.
Il vise donc en priorité les cadres et professions libérales imposés à 30 % et plus, ainsi que les investisseurs qui perçoivent déjà des revenus fonciers et veulent en neutraliser l’imposition. Vous ne connaissez pas votre tranche ? Calculez-la en deux minutes.
Exclusions : les acquisitions en démembrement de propriété (sauf décès du conjoint), et la location aux membres du foyer fiscal, aux ascendants et descendants, ou aux associés de la SCI.
4. Neuf ou ancien : où le dispositif Jeanbrun est-il le plus intéressant ?
Le statut du bailleur privé s’applique aux deux, mais avec des règles différentes.
Le neuf : le terrain naturel du dispositif
- Des taux plus élevés : de 3,5 % à 5,5 % par an.
- Un bien aux dernières normes (RE2020), sans travaux, avec des charges maîtrisées et un locataire plus facile à trouver.
- Des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix.
L’ancien rénové : possible, mais sous conditions
- Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du logement et relever d’une réhabilitation lourde, avec un DPE A ou B après travaux.
- L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’achat, majoré des travaux selon les premières fiches officielles, avec des taux plus faibles que dans le neuf : 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer. Les plafonds annuels sont les mêmes : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €.
Dans l’ancien, le déficit foncier classique reste souvent plus intéressant, pour trois raisons :
- Le loyer est libre : vous louez au prix du marché, alors que le dispositif Jeanbrun plafonne le loyer.
- L’économie est immédiate : les travaux se déduisent l’année où vous les payez, au lieu d’être amortis à 3 % par an.
- L’engagement est plus court : location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit, contre neuf ans pour le statut du bailleur privé.
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5. Jeanbrun, Pinel, LMNP ou déficit foncier : quelles différences ?
| Critère | Pinel (fermé fin 2024) | LMNP au réel | Déficit foncier | Jeanbrun (2026) |
|---|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement du bien meublé | Déduction des travaux | Amortissement du logement nu |
| Revenus concernés | Impôt sur le revenu | Loyers meublés (BIC) | Revenus fonciers, puis revenu global jusqu’à 10 700 € | Revenus fonciers, puis revenu global jusqu’à 10 700 € |
| Plafonnement des niches fiscales | Oui (10 000 €) | Non | Non | Non |
| Effet de la tranche d’imposition | Aucun, taux fixe | Fort si elle est élevée | Très fort si elle est élevée | Très fort si elle est élevée |
| Loyer | Plafonné | Libre | Libre | Plafonné |
| Zonage | Zones tendues uniquement | Aucun | Aucun | Aucun pour l’éligibilité |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | Aucune | 3 ans | 9 ans |
| À la revente | Pas de réintégration | Amortissements réintégrés dans la plus-value | Travaux déduits non ajoutés au prix d’achat | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
6. Comment calculer le loyer maximum en Jeanbrun ?
En contrepartie de l’amortissement, le loyer est plafonné, et le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Le calcul du loyer se fait en trois étapes.
Étape 1 : la surface pondérée
On retient la surface habitable, plus la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, cave, cellier, loggia), cette moitié étant plafonnée à 8 m².
Exemple : un appartement de 45 m² avec une terrasse de 10 m² et une cave de 4 m², soit 14 m² d’annexes. La moitié, 7 m², est sous le plafond de 8 m² : la surface pondérée est de 52 m².
Étape 2 : le coefficient multiplicateur
Il avantage les petites surfaces : 0,7 + 19 / surface pondérée, sans pouvoir dépasser 1,20. Pour 52 m², il est de 1,065.
Étape 3 : le plafond au m²
Loyer intermédiaire (Loc 1) : les plafonds nationaux pour les baux signés en 2026
| Niveau de loyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire (Loc 1) | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² | 10,26 €/m² |
Exemple en zone A : 52 m² × 14,64 € × 1,065 (coefficient exact) = 811 € par mois au plus, hors charges.
Loyer social et très social (Loc 2 et Loc 3) : un plafond par commune
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Plafonds intermédiaire, social et très social pour votre commune, surface pondérée et coefficient compris.
7. Quels pièges éviter avec le dispositif Jeanbrun ?
- L’emplacement avant tout : sans zonage, il est possible d’acheter là où la demande locative est faible. Sans locataire, l’avantage fiscal disparaît.
- Le respect des plafonds : un loyer au-dessus du plafond, ou un locataire au-dessus des plafonds de ressources, fait perdre l’avantage. Vérifiez votre surface pondérée avant de fixer le loyer.
- La mise en location : le logement doit être loué nu, de façon effective et continue, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition.
- L’amortissement perdu : la part qui dépasse le plafond annuel ne se reporte pas. Inutile de viser un bien trop cher pour votre plafond.
- La revente : les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. L’impôt à la revente est donc plus élevé qu’en Pinel. Simulez votre plus-value.
- La rupture de l’engagement : en cas de vente ou d’arrêt de la location avant 9 ans, les amortissements déduits sont repris dans le revenu de l’année, sauf exceptions (invalidité, licenciement, décès).
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est-il une réduction d’impôt ?
Non. Contrairement au Pinel, il ne réduit pas directement l’impôt : il permet de déduire un amortissement de vos revenus fonciers. L’économie dépend donc de votre tranche d’imposition et de vos revenus fonciers.
Combien peut-on déduire chaque année ?
Dans le neuf, 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix d’achat selon le niveau de loyer ; dans l’ancien rénové, 3 %, 3,5 % ou 4 %. Dans les deux cas, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus.
Peut-on investir dans une maison ?
Non. Le logement doit être situé dans un immeuble collectif, qu’il soit neuf ou ancien rénové.
Combien de temps faut-il louer ?
Neuf ans minimum, en location nue, à un locataire respectant les plafonds de ressources et avec un loyer sous le plafond.
Le dispositif entre-t-il dans le plafond des niches fiscales ?
Non. L’amortissement est une déduction des revenus fonciers, pas une réduction d’impôt : il n’est pas concerné par le plafonnement global de 10 000 €.
Que se passe-t-il si les charges et l’amortissement dépassent les loyers ?
Le déficit foncier ainsi créé s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Le solde se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Que se passe-t-il à la revente ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui l’augmente. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer.
En résumé : faut-il investir avec le dispositif Jeanbrun ?
Pour un foyer imposé à 30 % ou plus, prêt à louer nu pendant neuf ans à loyer encadré, le dispositif Jeanbrun est un vrai levier : il permet de se constituer un patrimoine en neutralisant l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Il ne convient pas à tout le monde : pour un foyer peu imposé, pour un investissement dans l’ancien, ou si vous voulez garder la liberté de revendre ou de fixer le loyer, le déficit foncier ou la location meublée peuvent être plus adaptés.
Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de vos revenus fonciers et de votre horizon. C’est précisément ce que nous chiffrons avec vous.
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Sources officielles et calendrier législatif
- 2 février 2026 : adoption définitive de la loi de finances pour 2026, qui crée le statut du bailleur privé.
- 19 février 2026 : décision du Conseil constitutionnel (n° 2026-901 DC) et promulgation de la loi.
- 20 février 2026 : publication au Journal officiel de la loi n° 2026-103 de finances pour 2026. Le dispositif s’applique aux acquisitions à compter du 21 février 2026.
- Plafonds de loyer 2026 : BOFiP, barème BOI-BAREME-000017 ; règles détaillées : ANIL et fiche FFB sur le dispositif Jeanbrun.
Un projet de loi « Relance logement », présenté à l’été 2026, prévoit des ajustements du statut du bailleur privé. Cet article sera mis à jour dès leur adoption. Les informations fiscales présentées sont générales et ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399.
