Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
La loi Malraux donne une réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux de restauration d’un immeuble ancien protégé, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans, soit jusqu’à 120 000 €. En échange, le logement est loué nu neuf ans, sans plafond de loyer. Elle échappe au plafond des niches.
Quels sont les chiffres clés de la loi Malraux en 2026 ?
Les chiffres clés de la réduction d’impôt pour la restauration d’un immeuble ancien
- 30 %des travaux en réduction d’impôt sous plan de sauvegarde (PSMV)
- 22 %sous plan de valorisation (PVAP) ou restauration d’utilité publique
- 400 000 €de travaux retenus sur 4 années consécutives
- 120 000 €de réduction d’impôt au maximum, à 30 %
- Horsplafond des niches fiscales de 10 000 €
- 9 ansde location nue, en résidence principale
- Aucunplafond de loyer ni de ressources du locataire
- 3 ansde report si la réduction dépasse votre impôt
- Réservationachat du logement et contrat de travaux
- Travaux2 à 3 ans, réduction chaque année de paiement
- Livraisonmise en location dans les 12 mois
- Location9 ans au loyer du marché
Règles en vigueur en octobre 2026 · Bertrand-Demanes
Comment fonctionne la loi Malraux ?
La loi Malraux a été créée en 1962 à l’initiative d’André Malraux, alors ministre de la Culture, pour sauver les centres historiques menacés de démolition, à commencer par le Marais à Paris. Plus de soixante ans plus tard, elle reste l’outil de référence pour financer la restauration complète d’immeubles anciens de caractère, en contrepartie d’un avantage fiscal important.
Le principe est simple : vous achetez un logement dans un immeuble ancien protégé qui va être entièrement restauré, façades, toitures, structure, parties communes et intérieurs. Une partie du montant des travaux, 22 ou 30 %, vient en réduction de votre impôt sur le revenu. En échange, vous louez le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. Les travaux sont conduits sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France, qui veille au respect de l’authenticité historique.
Le dispositif est pérenne : après plusieurs prorogations, il a été inscrit durablement à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Son atout majeur est d’échapper au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui en fait l’un des derniers outils de réduction d’impôt adaptés aux foyers très imposés. Pour tout le détail, consultez notre guide de la loi Malraux.
Où s’applique la loi Malraux ?
Le taux de la réduction dépend de la protection qui couvre l’immeuble. Depuis la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine, les anciens secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur (AVAP) ont tous été transformés en sites patrimoniaux remarquables (SPR). Chaque SPR est géré soit par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
| Situation de l’immeuble | Taux |
|---|---|
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % |
| Quartier ancien dégradé (QAD) ou quartier du nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU), restauration déclarée d’utilité publique | 30 % |
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation (PVAP) approuvé | 22 % |
| Site patrimonial remarquable sans plan approuvé, restauration déclarée d’utilité publique | 22 % |
Le volet des quartiers anciens dégradés et des quartiers en renouvellement urbain est temporaire et a été prolongé à plusieurs reprises : nous vérifions pour chaque opération qu’il s’applique à la date de paiement des travaux. Dans la pratique, la grande majorité des opérations se situe dans des SPR, à 30 % en plan de sauvegarde et à 22 % en plan de valorisation.
Combien rapporte la loi Malraux ? Calcul et exemple
La réduction est égale à 22 ou 30 % des dépenses de restauration, retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, à compter de l’année de délivrance du permis de construire ou de l’autorisation de travaux. Elle peut donc atteindre 120 000 € à 30 % et 88 000 € à 22 %. Ce plafond est global sur quatre ans : il ne s’agit plus, comme avant 2017, d’un plafond de 100 000 € de travaux par an.
La réduction s’impute sur l’impôt de l’année au cours de laquelle les travaux sont payés. Si elle dépasse votre impôt, la fraction non utilisée se reporte sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue : le montant des travaux doit donc être calé sur votre impôt.
Un foyer paie 25 000 € d’impôt sur le revenu par an. Il achète un appartement dans un immeuble en plan de sauvegarde, avec 200 000 € de travaux payés pour moitié en 2026 et pour moitié en 2027. La réduction totale est de 60 000 € (30 %).
| Année | Travaux payés | Réduction générée | Impôt effacé | Reste à reporter |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | −100 000 € | 30 000 € | +25 000 € | 5 000 € |
| 2027 | −100 000 € | 30 000 € | +25 000 € | 10 000 € |
| 2028 | 0 € | 0 € | +10 000 € | 0 € |
Le foyer ne paie pas d’impôt sur le revenu en 2026 ni en 2027, et 10 000 € de moins en 2028 : toute la réduction est utilisée dans le délai de report. Avec 15 000 € d’impôt par an seulement, il aurait fallu limiter les travaux pour ne rien perdre. Notre guide de la loi Malraux détaille un second exemple, avec 270 000 € de travaux.
Nous simulons avec vous la réduction, les reports et la trésorerie pendant les travaux, à partir de votre avis d’impôt. Premier rendez-vous offert.
Quelles sont les conditions de la loi Malraux ?
Faites glisser pour voir les six conditions →
Un immeuble protégé
L’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable, ou fait l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
Une restauration complète
Les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble, intérieur et extérieur, et sont autorisés par un permis ou une autorisation spéciale de travaux.
Un suivi par les Bâtiments de France
L’architecte des Bâtiments de France valide le projet et contrôle les travaux, du choix des matériaux aux menuiseries.
Une location dans les 12 mois
Le logement est loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Une location nue de 9 ans
Le logement est loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans.
Pas de location à la famille
Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur.
Le loyer est-il plafonné ?
Contrairement au Pinel hier ou au Jeanbrun aujourd’hui, la loi Malraux n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire. Vous fixez le loyer au prix du marché, sous réserve de l’encadrement des loyers dans les villes qui l’appliquent, comme Lyon. Si l’engagement de location n’est pas respecté, la réduction est reprise, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès de l’investisseur ou de son conjoint.
Quelles dépenses ouvrent droit à la réduction ?
Ouvrent droit à la réduction les travaux de restauration, de réparation et d’amélioration, les travaux imposés par l’autorisation (démolitions, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs), les travaux de transformation en logement de locaux qui n’en étaient pas, et les frais d’adhésion à l’association syndicale qui conduit l’opération. Le prix de la partie foncière, lui, n’ouvre pas droit à la réduction. Les travaux retenus pour le Malraux ne peuvent pas être déduits une seconde fois des loyers.
Comment acheter en loi Malraux : VIR ou ASL ?
Les opérations Malraux sont montées par des opérateurs spécialisés qui achètent l’immeuble, obtiennent les autorisations, coordonnent l’architecte du patrimoine et les entreprises, puis vendent les lots. Deux montages juridiques coexistent :
Faites glisser pour comparer les deux montages →
La vente d’immeuble à rénover (VIR)
Un prix global, foncier et travaux, avec l’engagement du vendeur de réaliser la restauration et une garantie d’achèvement. Une sécurité proche de la vente sur plan.
L’association syndicale libre (ASL)
Vous achetez le lot en l’état et adhérez à l’association des propriétaires, qui fait réaliser les travaux par appels de fonds. Frais de notaire réduits, mais pas de garantie d’achèvement.
L’association foncière urbaine libre (AFUL) est une forme d’ASL fréquente dans ces opérations. Dans les deux montages, la qualité de l’opérateur compte davantage que la formule juridique : ancienneté, opérations livrées, solidité financière. La comparaison détaillée figure dans notre guide de la loi Malraux.
À qui s’adresse la loi Malraux ?
Le Malraux s’adresse d’abord aux foyers qui paient un impôt élevé, de l’ordre de 10 000 € par an au minimum, et dont la tranche marginale est de 41 ou 45 %. Pour eux, c’est un moyen de transformer un impôt en un patrimoine tangible : un appartement de caractère, situé dans le cœur historique d’une ville, un emplacement rare qui se loue et se revend bien.
Faites glisser pour voir les six points →
Hors plafonnement des niches
La réduction s’ajoute aux autres avantages fiscaux du foyer, sans la limite de 10 000 € par an.
Un emplacement rare
Les centres historiques protégés n’accueillent presque plus de constructions neuves : l’offre restaurée reste limitée.
Un loyer libre
Pas de plafond de loyer : le revenu suit le marché d’un quartier recherché.
Des combinaisons possibles
Un déficit foncier pour effacer ses loyers, un Malraux pour réduire l’impôt sur ses autres revenus, un meublé après les neuf ans.
Un effort de trésorerie
Les travaux sont payés avant que la réduction n’arrive : le financement doit couvrir ce décalage.
Un placement de long terme
Neuf ans de location au minimum, puis une revente ou une transmission à préparer. Voir notre page plus-value.
Pour savoir si le Malraux correspond à votre profil, lisez notre chapitre à qui s’adresse la loi Malraux. Les loyers perçus restent imposés comme revenus fonciers, au taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, déduction faite des intérêts d’emprunt et des charges. À la revente, la plus-value est taxée selon le régime des particuliers.
Malraux, déficit foncier, LMNP ou Jeanbrun : que choisir ?
| Critère | Malraux | Déficit foncier | LMNP | Jeanbrun neuf |
|---|---|---|---|---|
| Avantage | Réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global jusqu’à 10 700 € | Amortissement qui neutralise l’impôt sur les loyers | Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an de 80 % du prix |
| Bien | Ancien en centre protégé | Ancien à rénover | Meublé, neuf ou ancien | Neuf |
| Loyer | Libre | Libre | Libre | Plafonné |
| Durée | 9 ans | 3 ans après l’imputation | Aucune | 9 ans |
| Idéal si | Impôt de 10 000 € par an ou plus | Loyers existants, tranche de 30 % ou plus | Loyers peu imposés sur la durée | Achat dans le neuf, tranche de 30 % ou plus |
Voir nos pages déficit foncier, location meublée et Jeanbrun.
Où investir en loi Malraux ?
Nous présentons des opérations dans les centres historiques de l’Ouest et à Lyon. Pour chaque ville : périmètres protégés, taux applicables, quartiers et marché locatif.
- La loi Malraux à Nantes
- La loi Malraux à Rennes
- La loi Malraux à Angers
- La loi Malraux à Vannes
- La loi Malraux à Lyon
Un conseiller vous présente les opérations en cours et compare avec vous les autres solutions, sur place ou en visio.
Comment vous accompagnons-nous ?
- Un bilan fiscalImpôt, revenus fonciers, niches déjà utilisées, épargne : nous mesurons ce que le Malraux peut vous rapporter et le bon montant de travaux.
- La sélection de l’opérationOpérateur, immeuble, prix au m², calendrier des travaux et loyer de marché, comparés entre plusieurs projets.
- La simulation complèteRéduction et reports année par année, trésorerie pendant les travaux, loyers, impôt sur les loyers et revente.
- Le suivi jusqu’à la locationAssurance emprunteur, que nous plaçons en tant que courtier, suivi du chantier et mise en location.
Pour estimer votre enveloppe, utilisez notre simulateur d’enveloppe d’investissement. Notre rémunération est versée par l’opérateur ou l’assureur et elle est comprise dans le prix public. La rédaction des actes relève du notaire. Le premier rendez-vous est offert.
Questions fréquentes sur la loi Malraux
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, en échange d’une location nue de neuf ans comme résidence principale du locataire.
Quelle est la réduction maximale ?
Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives : la réduction peut atteindre 120 000 € à 30 % et 88 000 € à 22 %. Il n’existe plus de plafond annuel de 100 000 € de travaux.
Quelle différence entre 22 % et 30 % ?
Le taux de 30 % s’applique aux sites patrimoniaux remarquables couverts par un plan de sauvegarde (PSMV) approuvé et à certains quartiers anciens dégradés. Le taux de 22 % s’applique sous un plan de valorisation (PVAP) ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.
La loi Malraux est-elle soumise au plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction Malraux échappe au plafond global de 10 000 € par an, ce qui la rend adaptée aux foyers très imposés.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
La partie non utilisée se reporte sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue.
Le loyer est-il plafonné en loi Malraux ?
Non, ni le loyer ni les ressources du locataire. Seul l’encadrement des loyers, dans les villes qui l’appliquent, peut limiter le loyer.
Peut-on louer à ses enfants ?
Non. Pendant les neuf ans, le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur.
Qui peut investir en loi Malraux ?
Tout contribuable fiscalement domicilié en France. En pratique, le dispositif convient aux foyers qui paient au moins 10 000 € d’impôt par an et disposent d’une épargne ou d’une capacité d’emprunt pour financer les travaux.
- Le guide de la loi Malraux
- À qui s’adresse la loi Malraux ?
- Le déficit foncier
- Calculer une plus-value immobilière
- Tous les dispositifs de défiscalisation
- Service-public.gouv.fr : réduction d’impôt Malraux
- Notaires de France : dispositif Malraux
- BOFiP : réduction d’impôt Malraux
Article 199 tervicies du Code général des impôts.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
