Les dispositifs de défiscalisation
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Le dispositif de défiscalisation de la loi Malraux permet à un investisseur fortement imposé de réduire son montant d'imposition en acquérant un bien immobilier ancien à réhabiliter. Ce bien doit être situé dans des zones définies par le dispositif fiscal et doit être destiné à la location.
LA LOI MALRAUX EN BREF
LE PRINCIPE DU DISPOSITIF MALRAUX
La loi Malraux, créée en 1962 par André Malraux, permet aux propriétaires d’immeubles anciens en secteurs protégés, d’obtenir une réduction d’impôts (défiscalisation) grâce aux travaux de restauration, encadrés par les architectes des Bâtiments de France, dans le cas où l’immeuble ait fait l’objet d’une restauration complète (intérieur et extérieur).
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Le dispositif Malraux est prorogé jusqu’au 31 décembre 2019 pour la restauration complète d’immeubles situés
- dans un SPR (Site Patrimonial Remarquable), anciennement « secteur sauvegardé »
- dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
- dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé) faisant l’objet d’une convention pluriannuelle
Il n’est pas possible de louer à un ascendant ou à un descendant. Il n’y a en revanche, pas de conditions liées au loyer ou aux revenus de votre locataire.
Avec ce principe de défiscalisation, toutes les dépenses nécessaires à la restauration ouvrent droit à la réduction d’impôt.
Les montants de la défiscalisation en loi Malraux sont de :
- 30% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
- 22% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP)
- 22% du montant des travaux réalisés dans le périmètre d’un SPR avec une opération de restauration d’utilité publique
LES CONDITIONS DE LA LOI MALRAUX 2017
Différentes conditions régissent la loi Malraux :
- Il s’agit de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
- Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.
- Le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros réparti sur 4 ans maximum.
- La fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû est reportable au titre des trois années suivantes.
- La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques où le délai maximal peut être de 4 ans.
- Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
LA GESTION DE VOTRE PATRIMOINE
L’investissement locatif en loi Malraux est sûrement l’un des dispositifs les plus impactants en terme de défiscalisation.
En dehors du plafonnement des niches fiscales, il permet de réduire jusqu’à 30 000€ son imposition, selon la zone de géolocalisation du bien.
Dans nos conseils en gestion de patrimoine, la loi Malraux fait partie des outils les plus utilisés par les contribuables subissant une pression fiscale importante.
En pratique, les opérations en loi Malraux sont montées selon deux systèmes similaires :
- soit en AFU (Association Foncière Urbaine)
- soit en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
Le cabinet Bertrand-Demanes est à votre disposition pour vous présenter une centaine d’opérations Malraux effectuées sur Nantes, Rennes, Bordeaux ou encore d’autres villes françaises.
