Les chapitres du guide Introduction
- Guide Loi Malraux
- 1La loi Malraux, pour qui ?
- 2Le principe de la loi Malraux
- 3Les dépenses éligibles à la loi Malraux
- 4Les conditions d’application de la réduction d’impôt Malraux
- 5Comment s’applique la réduction d’impôt Malraux ?
- 6Comment déclarer la loi Malraux ?
- 7Les possibles remises en cause de l’avantage fiscal Malraux
Dans cette page
En quoi consiste la loi Malraux ?
La loi Malraux est un dispositif de réduction d’impôt destiné à préserver le patrimoine architectural des centres historiques. Elle encourage des particuliers à financer la restauration complète d’immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), l’ancien « secteur sauvegardé », sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France.
Créée en 1962 à l’initiative d’André Malraux, alors ministre de la Culture, pour sauver le Marais à Paris, elle a depuis permis de restaurer des milliers d’immeubles dans les centres anciens, dont ceux de Nantes, Rennes et Angers. Elle a été profondément réformée en 2009 : l’ancien mécanisme de déficit foncier a laissé place à une réduction d’impôt, plafonnée sur quatre ans depuis 2017.
En échange de la restauration et d’une location nue de neuf ans, l’investisseur réduit son impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux, retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années. Et contrairement à la plupart des autres dispositifs, cette réduction échappe au plafonnement global des niches fiscales : c’est l’un des rares outils encore disponibles pour les foyers très imposés.
Règles applicables en 2026
- 30 %de réduction d’impôt sur les travaux, en SPR couvert par un plan de sauvegarde (PSMV) approuvé
- 22 %sous un plan de valorisation (PVAP) approuvé ou pour une restauration déclarée d’utilité publique
- 400 000 €de travaux retenus sur 4 années consécutives, soit 120 000 € de réduction au maximum à 30 %
- 9 ansde location nue comme résidence principale du locataire, hors plafonnement des niches fiscales
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200.
Le taux et le plafond de la réduction
Le taux dépend du document d’urbanisme qui protège l’immeuble :
| Situation de l’immeuble | Taux | Réduction maximale sur 4 ans |
|---|---|---|
| Site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé | 30 % | 120 000 € |
| Site patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé | 22 % | 88 000 € |
| Restauration déclarée d’utilité publique | 22 % | 88 000 € |
Le plafond de 400 000 € s’apprécie sur quatre années consécutives, et non par an : vous pouvez concentrer vos travaux sur un ou deux ans si l’opération avance vite. La réduction s’impute l’année du paiement des travaux. La fraction qui dépasse votre impôt de l’année n’est pas perdue : elle se reporte sur l’impôt des trois années suivantes.
Avant 2017, le plafond était de 100 000 € de travaux par an, soit 30 000 € de réduction annuelle au maximum. La règle actuelle, plus souple, permet d’absorber une grosse opération sur une période plus courte.
La plupart des avantages fiscaux (Pinel, emploi à domicile, investissement outre-mer…) sont limités à 10 000 € par an et par foyer. La réduction Malraux n’entre pas dans ce plafond. Elle peut donc s’ajouter aux autres niches et réduire fortement un impôt élevé.
Un exemple chiffré
Un couple paie 30 000 € d’impôt sur le revenu par an. Il achète un appartement dans un immeuble en cours de restauration, en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde approuvé, pour un prix total de 350 000 €, dont 80 000 € pour la partie foncière et 270 000 € de travaux, payés à moitié en 2026 et à moitié en 2027.
| Année | Réduction générée | Imputée sur l’impôt | Reportée |
|---|---|---|---|
| 2026 | 40 500 € | 30 000 € | 10 500 € |
| 2027 | 40 500 € | 30 000 € | 21 000 € |
| 2028 | 0 € | 21 000 € | 0 € |
| Total | 81 000 € | 81 000 € |
Les 270 000 € de travaux donnent droit à 30 % de réduction, soit 81 000 €. Le couple ne paie pas d’impôt sur le revenu en 2026 ni en 2027, et presque plus en 2028 : la totalité de l’avantage est utilisée dans le délai de report. Avec un impôt annuel de 10 000 € seulement, une grande partie de la réduction aurait été perdue. C’est pourquoi le Malraux se réserve en pratique aux foyers qui paient un impôt élevé, de l’ordre de 10 000 € par an au minimum, et dont la tranche marginale est de 30 % ou plus.
Nous simulons avec vous la réduction, les reports et la trésorerie pendant les travaux, à partir de votre avis d’impôt. Premier rendez-vous offert.
Les conditions à respecter
Un immeuble protégé
L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé, ou faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
Une restauration complète
Les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble : façades, toitures, structure, parties communes et logements. Une rénovation d’un seul appartement ne suffit pas.
Une autorisation préalable
Les travaux sont réalisés après un permis de construire ou une autorisation spéciale de travaux, et suivis par l’architecte des Bâtiments de France.
Une location nue de 9 ans
Le logement est loué nu, comme résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, pendant au moins neuf ans.
Pas de location à la famille
Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur pendant les neuf ans.
Pas de plafond de loyer
Contrairement au Pinel ou au Jeanbrun, le loyer et les ressources du locataire sont libres. Le loyer suit le marché, qui est souvent élevé dans les centres historiques.
Les dépenses retenues sont les travaux de restauration et de transformation en logement, ainsi que les frais d’adhésion à une association syndicale libre, le cas échéant. Le prix d’acquisition de la partie foncière, lui, n’ouvre pas droit à la réduction. Si l’engagement de location n’est pas tenu, la réduction obtenue est reprise, sauf en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès de l’investisseur ou de son conjoint.
Pour savoir si la loi Malraux correspond à votre profil, lisez notre chapitre à qui s’adresse la loi Malraux.
VIR ou ASL : les deux façons d’acheter en Malraux
En pratique, une opération Malraux est montée par un opérateur spécialisé qui achète l’immeuble, obtient les autorisations, coordonne les architectes et les entreprises et vend les lots aux investisseurs. Deux montages juridiques coexistent.
La vente d’immeuble à rénover (VIR)
L’opérateur vend un logement « à rénover » avec l’engagement de réaliser les travaux, sur le modèle de la vente sur plan dans le neuf. Le prix est global : il comprend la partie foncière et les travaux, dont la part est précisée dans l’acte. L’investisseur bénéficie de garanties proches de celles du neuf, notamment une garantie financière d’achèvement. Les frais de notaire sont calculés sur l’ensemble du prix, au taux de l’ancien.
L’association syndicale libre (ASL)
L’investisseur achète le bien en l’état, puis adhère à une association qui regroupe tous les propriétaires de l’immeuble et fait réaliser les travaux. Il paie les travaux par appels de fonds successifs. Les frais de notaire ne portent que sur la partie foncière, ce qui allège la facture, mais l’investisseur supporte davantage le risque d’un dépassement de budget ou de délai, sans garantie d’achèvement.
| Critère | VIR | ASL |
|---|---|---|
| Ce que l’on achète | Un logement restauré livré, prix global | Un bien en l’état, puis des travaux par appels de fonds |
| Frais de notaire | Sur le prix total | Sur la seule partie foncière |
| Garantie d’achèvement | Oui, comme dans le neuf | Non, risque de dépassement porté par les membres |
| Rôle de l’investisseur | Acheteur | Maître d’ouvrage avec les autres membres de l’association |
| Réduction d’impôt | Sur la part des travaux, au rythme des paiements | Sur les travaux, au rythme des appels de fonds |
Dans les deux cas, les travaux qui ont donné droit à la réduction ne sont pas déductibles une seconde fois des loyers. Les intérêts d’emprunt, l’assurance, la taxe foncière et les autres charges courantes restent en revanche déductibles des revenus fonciers. À la revente, la façon de calculer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value dépend du montage et du traitement des travaux : faites-la chiffrer avant de signer, avec notre guide calculer une plus-value immobilière et le notaire de l’opération.
Les points de vigilance
La qualité de l’opérateur
Ancienneté, opérations livrées, solidité financière, références de l’architecte : c’est le premier critère de choix, avant même le taux de réduction.
Le prix au m²
Un prix total élevé peut être justifié par la qualité de la restauration, mais il doit rester cohérent avec les prix du marché du quartier pour préserver la revente.
Les délais
Les chantiers en centre ancien réservent des surprises : structure, fouilles, exigences des Bâtiments de France. Un retard décale la réduction et la mise en location.
La trésorerie
Les travaux sont payés avant la réduction, qui n’arrive qu’à la déclaration de l’année suivante. Le financement doit couvrir cet écart.
Le loyer réel
Le loyer est libre, mais il doit être réaliste pour le quartier. Une surface atypique ou sans extérieur se loue moins bien.
L’engagement de 9 ans
Vendre ou cesser de louer avant la fin entraîne la reprise de la réduction. Le Malraux est un placement de long terme.
Malraux, déficit foncier ou Jeanbrun ?
| Critère | Malraux | Déficit foncier | Jeanbrun neuf |
|---|---|---|---|
| Avantage | Réduction d’impôt de 22 ou 30 % des travaux | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global jusqu’à 10 700 € | Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an de 80 % du prix |
| Plafonnement des niches | Non | Non | Non |
| Loyer | Libre | Libre | Plafonné |
| Durée | 9 ans de location | 3 ans de location après l’imputation | 9 ans de location |
| Pour qui | Impôt élevé, 10 000 € par an ou plus | Revenus fonciers existants, tranche de 30 % ou plus | Tranche de 30 % ou plus, achat dans le neuf |
Les trois dispositifs ne s’excluent pas : un même foyer peut combiner un Malraux pour réduire son impôt et un déficit foncier pour effacer ses revenus fonciers. Le bon choix dépend de votre impôt, de vos revenus fonciers, de votre épargne disponible et de votre horizon. Voir nos pages déficit foncier à Nantes et Jeanbrun à Nantes.
La loi Malraux à Nantes, Rennes et Angers
Les trois villes disposent d’un site patrimonial remarquable où des opérations Malraux sont régulièrement lancées : le centre historique de Nantes autour du quartier Graslin, du Bouffay et de l’île Feydeau, le centre médiéval et classique de Rennes, et à Angers, la Doutre et le cœur historique autour du château. Nous détaillons pour chacune les périmètres, les taux applicables et le marché locatif :
Un conseiller vous présente les opérations en cours et compare avec vous les autres solutions, sur place ou en visio.
Comment nous vous accompagnons
Une opération Malraux engage une somme importante sur de longues années : elle ne se choisit pas sur une plaquette. Nous commençons par vérifier qu’elle convient à votre situation, en comparant avec vous le Malraux, le déficit foncier, le Jeanbrun et le LMNP à partir de votre avis d’impôt. Si le Malraux a du sens, nous vous présentons des opérations dont nous avons étudié l’opérateur, l’immeuble, le prix et le potentiel locatif, et nous simulons votre réduction année par année.
- Un bilan fiscalImpôt, revenus fonciers, niches déjà utilisées, épargne disponible : nous mesurons ce que le Malraux peut vous rapporter.
- Le choix de l’opérationOpérateur, immeuble, prix au m², calendrier des travaux et loyer de marché, comparés entre plusieurs projets.
- Une simulation sur toute la duréeRéduction et reports, trésorerie pendant les travaux, loyers, impôt sur les loyers et revente.
- Le suivi jusqu’à la locationAssurance emprunteur, que nous plaçons en tant que courtier, suivi du chantier et mise en location.
Notre rémunération est versée par l’opérateur ou l’assureur et elle est comprise dans le prix public. La rédaction des actes relève du notaire. Le premier rendez-vous est offert.
Questions fréquentes sur la loi Malraux
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable ou restauré dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique, en échange d’une location nue de neuf ans.
Quel est le plafond de la loi Malraux ?
Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € à 30 % ou de 88 000 € à 22 %.
La loi Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?
Non. La réduction Malraux n’est pas soumise au plafond global de 10 000 € par an, ce qui en fait l’un des rares dispositifs adaptés aux foyers très imposés.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
La fraction non imputée se reporte sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue : il faut donc dimensionner les travaux à votre niveau d’impôt.
Peut-on louer meublé en loi Malraux ?
Non. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. À la fin de l’engagement, il peut passer en location meublée.
Peut-on louer à ses enfants en Malraux ?
Non. Pendant les neuf ans, le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur.
Le loyer est-il plafonné en Malraux ?
Non, ni le loyer ni les ressources du locataire ne sont plafonnés. Seul l’encadrement des loyers, là où il existe, peut s’appliquer.
VIR ou ASL : que choisir ?
La VIR offre un prix global et une garantie d’achèvement, avec des frais de notaire plus élevés. L’ASL réduit les frais de notaire mais laisse aux propriétaires le risque de dépassement. La qualité de l’opérateur compte davantage que le montage.
- À qui s’adresse la loi Malraux ?
- La loi Malraux à Nantes
- Le déficit foncier à Nantes
- Les frais de notaire en 2026
- Calculer une plus-value immobilière
- Que faire après une défiscalisation
- Comprendre sa tranche d’imposition
Sources : Service-public.fr, investissement locatif et réductions d’impôt ; BOFiP, réduction d’impôt Malraux ; article 199 tervicies du Code général des impôts.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
Un guide donne les règles. Un rendez-vous les applique à vos revenus, votre impôt et votre projet, chiffres à l'appui.
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