Les chapitres du guide Chapitre 1 sur 7
- Guide Loi Malraux
- 1La loi Malraux, pour qui ?
- 2Le principe de la loi Malraux
- 3Les dépenses éligibles à la loi Malraux
- 4Les conditions d’application de la réduction d’impôt Malraux
- 5Comment s’applique la réduction d’impôt Malraux ?
- 6Comment déclarer la loi Malraux ?
- 7Les possibles remises en cause de l’avantage fiscal Malraux
Dans cette page
La loi Malraux n’est pas un dispositif pour tout le monde. Elle s’adresse à un profil précis : des foyers qui paient beaucoup d’impôt sur le revenu, qui peuvent financer une restauration lourde pendant deux à quatre ans, et qui acceptent de garder un logement loué nu pendant au moins neuf ans. Pour ces foyers, c’est l’un des outils les plus puissants qui restent, parce qu’il échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Règles applicables en 2026
- 30 %de réduction sur les travaux en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde (PSMV)
- 22 %sous un plan de valorisation (PVAP) ou pour une restauration déclarée d’utilité publique
- 400 000 €de travaux retenus au plus sur quatre années consécutives
- 9 ansde location nue comme résidence principale du locataire
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200.
À qui s’adresse la loi Malraux ?
Les contribuables concernés
La réduction d’impôt est ouverte aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France, qui achètent directement un logement, ou qui détiennent des parts d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, chaque associé bénéficie de la réduction à proportion de ses parts, et s’engage à les conserver jusqu’à la fin de la location.
Le bien ou les parts doivent être détenus en pleine propriété. Un démembrement fait perdre l’avantage, sauf s’il résulte du décès de l’un des époux ou partenaires soumis à imposition commune : le conjoint survivant peut alors poursuivre l’engagement.
Les contribuables exclus
Ne peuvent pas en bénéficier les personnes domiciliées fiscalement hors de France, ni celles soumises à l’impôt sur le revenu en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ou en Nouvelle-Calédonie. Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés sont également exclues.
Le profil type de l’investisseur Malraux
Un impôt élevé
Au moins 10 000 € d’impôt sur le revenu par an, et le plus souvent une tranche marginale de 30 ou 41 %. En dessous, une partie de la réduction risque d’être perdue.
Une capacité de financement
Les travaux se paient avant que la réduction n’arrive. Il faut un apport ou un financement qui couvre cette période, souvent deux à trois ans.
Un horizon long
Neuf ans de location nue après la fin des travaux, soit onze à treize ans de détention en pratique. Ce n’est pas un placement de trésorerie.
Pourquoi le niveau d’impôt est décisif
La réduction s’impute sur l’impôt de l’année du paiement des travaux, et la part qui dépasse cet impôt se reporte sur les trois années suivantes seulement. Au-delà, elle est perdue. Le tableau suivant reprend une même opération, 200 000 € de travaux à 30 %, payés pour moitié en 2026 et pour moitié en 2027, pour quatre niveaux d’impôt annuel.
| Impôt annuel du foyer | Réduction générée | Réduction utilisée | Réduction perdue |
|---|---|---|---|
| 6 000 € | 60 000 € | 36 000 € | 24 000 € |
| 12 000 € | 60 000 € | 60 000 € | 0 € |
| 20 000 € | 60 000 € | 60 000 € | 0 € |
| 30 000 € | 60 000 € | 60 000 € | 0 € |
Avec 6 000 € d’impôt par an, 40 % de l’avantage serait perdu : le Malraux n’est pas adapté. À partir de 12 000 € environ, l’opération est absorbée ; au-delà, elle peut même être menée plus vite. C’est pourquoi nous commençons toujours par l’avis d’impôt, avant de parler d’immeuble.
Pour qui ce n’est pas adapté
- Les foyers peu imposés, pour la raison chiffrée ci-dessus. Le déficit foncier ou le statut du bailleur privé leur conviennent souvent mieux.
- Ceux qui veulent louer meublé : un logement Malraux se loue nu, comme résidence principale du locataire.
- Ceux qui pourraient avoir besoin de récupérer leur capital avant douze ans environ : une vente pendant l’engagement fait reprendre la réduction.
- Ceux qui veulent loger un enfant ou un parent : la location à un ascendant ou un descendant est interdite pendant les neuf ans.
Pourquoi nos clients choisissent le Malraux
Au-delà de l’impôt, nos clients y trouvent un patrimoine rare : un appartement restauré dans un immeuble ancien du centre historique, à Nantes, Rennes ou Angers, dans des quartiers où l’offre neuve est quasi inexistante. Le loyer est libre et la demande locative forte. C’est aussi un placement que l’on peut expliquer à ses enfants : on a contribué à sauver un immeuble.
Nous vérifions à partir de votre avis d’impôt si la réduction sera entièrement utilisée. Premier rendez-vous offert.
Chapitre suivant : le principe de la loi Malraux
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; Service-public.fr.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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