Les chapitres du guide Chapitre 2 sur 7
- Guide Loi Malraux
- 1La loi Malraux, pour qui ?
- 2Le principe de la loi Malraux
- 3Les dépenses éligibles à la loi Malraux
- 4Les conditions d’application de la réduction d’impôt Malraux
- 5Comment s’applique la réduction d’impôt Malraux ?
- 6Comment déclarer la loi Malraux ?
- 7Les possibles remises en cause de l’avantage fiscal Malraux
Dans cette page
La loi Malraux repose sur un principe simple : l’État accorde une réduction d’impôt aux particuliers qui financent la restauration complète d’un immeuble ancien protégé, et qui le louent ensuite pendant neuf ans. Le contribuable devient, à son échelle, mécène du patrimoine, et l’avantage fiscal est la contrepartie d’une restauration exigeante, contrôlée par l’architecte des Bâtiments de France.
Règles applicables en 2026
- 30 %de réduction sur les travaux en site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde (PSMV)
- 22 %sous un plan de valorisation (PVAP) ou pour une restauration déclarée d’utilité publique
- 400 000 €de travaux retenus au plus sur quatre années consécutives
- 9 ansde location nue comme résidence principale du locataire
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200.
D’André Malraux à 2026 : les grandes étapes
| Date | Étape |
|---|---|
| 1962 | Loi du 4 août 1962, à l’initiative d’André Malraux, ministre de la Culture : création des secteurs sauvegardés pour sauver les centres anciens, à commencer par le Marais à Paris. |
| 1977 à 2008 | Les travaux de restauration créent un déficit foncier imputable sans limite sur le revenu global. |
| 2009 | Réforme : le déficit foncier illimité est remplacé par une réduction d’impôt, codifiée à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. |
| 2013 | La réduction Malraux sort du plafonnement global des niches fiscales, pour les opérations dont le permis est demandé depuis cette date. |
| 2016 | Loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine : les secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP deviennent des sites patrimoniaux remarquables (SPR). |
| 2017 | Le plafond annuel de 100 000 € de travaux devient un plafond de 400 000 € sur quatre ans, avec un report de la réduction sur trois ans. |
| 2025 | Fin du taux majoré de 30 % dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers en renouvellement urbain, pour les dépenses payées après le 31 décembre 2024. |
Le principe en trois étapes
- Restaurer un immeuble protégéUn immeuble entier, situé dans un site patrimonial remarquable ou objet d’une restauration déclarée d’utilité publique, est restauré de fond en comble.
- Réduire son impôtLe propriétaire déduit de son impôt 22 ou 30 % des travaux qu’il paie, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans.
- Louer nu neuf ansUne fois les travaux achevés, le logement est loué nu comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans.
Une restauration complète de l’immeuble
L’opération doit porter sur la restauration complète d’un immeuble bâti. Rénover un seul appartement ne suffit pas : les travaux concernent l’ensemble du bâtiment, façades, toitures, structure, parties communes et logements, pour le remettre en état et l’adapter à un usage contemporain. C’est pourquoi les opérations sont en pratique montées par des opérateurs spécialisés, qui achètent l’immeuble entier et en vendent les lots.
Les locaux concernés sont les logements, les locaux destinés à devenir des logements après les travaux, et les locaux qui ne sont pas des logements, comme des commerces en rez-de-chaussée, à condition que leurs revenus soient imposés en revenus fonciers.
Une autorisation et un contrôle
Les travaux supposent un permis de construire ou une déclaration préalable, selon leur nature et la zone, délivrés après l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Ce dernier vérifie que la restauration respecte le caractère de l’immeuble : matériaux, menuiseries, couvertures, décors. Cette exigence a un coût, qui explique le prix élevé des opérations, mais elle garantit aussi la qualité du résultat.
Où s’applique la loi Malraux ?
L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou, à défaut de plan approuvé, faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.
| Situation de l’immeuble | Taux en 2026 |
|---|---|
| Site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé | 30 % |
| Site patrimonial remarquable couvert par un PVAP approuvé | 22 % |
| Restauration déclarée d’utilité publique | 22 % |
| Quartier ancien dégradé ou quartier en renouvellement urbain (30 % jusqu’aux dépenses payées fin 2024) | 22 % |
Nantes, Rennes et Angers disposent chacune d’un site patrimonial remarquable couvrant leur centre historique. Le détail par ville figure sur nos pages loi Malraux à Nantes, à Rennes et à Angers.
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Chapitre suivant : les dépenses éligibles à la loi Malraux
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 ; Service-public.fr.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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