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Investir en Loi Pinel à Angers

Angers ne manque pas d’atouts pour séduire les investisseurs immobiliers. Récemment reclassée en zone Pinel B1, la capitale du Maine et Loire, en manque de logement, vous permet d’investir dans l’immobilier locatif neuf à travers le dispositif fiscal Pinel.

Loi Pinel Angers

infographie loi pinel angers

Nos programmes immobiliers à Angers

Pourquoi le cabinet Bertrand-Demanes pour votre investissement immobilier locatif ?

Le cabinet de gestion de patrimoine Bertrand-Demanes a fait ses preuves. Depuis maintenant de nombreuses années, nous accompagnons nos clients et les conseillons tout au long de leur projet d’investissement. Une des valeurs ajoutées du cabinet est sans doute la méthode d’accompagnement, personnalisée et très complète. 

Elle suit les étapes du processus d’investissement immobilier et structure la réflexion globale :

  1. La prise de contact : découverte de votre situation et de vos objectifs personnels
  2. La rencontre avec le conseiller Bertrand-Demanes : étude personnalisée et chiffrée, réalisée selon votre situation personnelle, professionnelle, fiscale et financière.
  3. Proposition commerciale clé en main : présentation d’un ou plusieurs biens immobiliers correspondant à la stratégie mise en place.
  4. Signature du contrat de réservation et acquisition du bien immobilier
  5. Suivi et accompagnement : véritable appui lors de toutes les étapes de l’investissement immobilier locatif (courtier, notaire, travaux modificatifs, pré-livraison, livraison du bien, déclaration d’impôts, etc…).

Important : Nous précisons que les conseils et solutions apportés par le cabinet Bertrand-Demanes ne vous sont pas facturés. C’est le promoteur immobilier qui rémunère notre prestation, et ce, sans imputer de surcoût sur le prix du lot.

La loi Pinel en bref 

Le dispositif fiscal Pinel, anciennement Duflot, accorde aux contribuables français une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du montant total de l’investissement, en fonction de la durée d’engagement de location choisie (6, 9 ou 12 ans).

Ce dispositif permet aussi de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf, sans apport : la réduction d’impôt et les loyers perçus finançant en grande partie le bien.

Avec la loi Pinel, vous développez aussi votre patrimoine immobilier, en étant propriétaire d’un bien, que vous pourrez louer à vos ascendants ou descendants.

Cet investissement vous permet également d’anticiper votre retraite, en prévoyant une rente mensuelle si vous décider de garder votre bien en location, en vous assurant un bien immobilier si vous décidez de le garder, ou bien en prévoyant un capital si vous décider de le revendre.


Un cas concret d’un investissement immobilier locatif en loi Pinel à Angers 

Mr et Mme DUPONT, 36 et 38 ans ont deux enfants et habitent à Angers.
Ils souhaitent investir dans l’immobilier pour réduire leurs impôts et se constituer un patrimoine.
Leurs revenus s’élèvent à 50 000 € net annuels, après abattements fiscaux et souhaitent consacrer maximum 350€/mois à cette opération.

Le couple s’oriente alors vers un investissement immobilier locatif à Angers en loi Pinel avec un engagement de location de 9 ans, assurant ainsi une baisse de leur impôt sur le revenu et l’acquisition d’un bien immobilier pour commencer à se créer un patrimoine.

Données de l’acquisition du bien à Angers :

Prix de l’appartement : T2  de 50 m2, au 1er étage, avec balcon de 7 m2, pour un prix de 160 000 €, garage compris.

Situation de l’appartement : Plateau des capucins, proche des transports en commun, à 3km de l’hyper centre-ville d’Angers (10 minutes en tramway) et proche école d’ingénieur et du CHU.

Financement : 0€ : pas d’apport – Emprunt à la banque de 160 000 € – Durée de l’emprunt : 20 ans – Taux : 1,4%

Bilan de l’opération :

Sur les 9 ans d’engagement de location :
Le couple aura payé en mensualités de prêt : – 103 293 €
Le couple aura payé en taxe foncière et charges : – 12 163 €
Les loyers auront rapporté : + 56 803 €
L’économie d’impôt réalisée sera de : + 24 061 €*
L’opération aura donc coûté : 35 312 €

Avec une hypothèse de revente au prix d’acquisition de 160 000 € (hypothèse prudente), le couple aura donc épargné 35 312 € et récupèrera un capital net de : 75 916 € (prix d’acquisition – capital restant dû à la banque au bout de 10 ans de 89 065 €)

Et le taux de rendement de l’opération sera de 12,89 %. 

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→ 70% du bien est payé par la réduction d‘impôt et le locataire.

Dans le cas d’un projet d’investissement immobilier locatif en loi Pinel à Angers, un contribuable français peut envisager de réduire significativement ses impôts. Cette réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient global (prix d’acquisition + frais annexes : notaires, garanties, frais de dossier, etc..).

Les frais de notaire dans le neuf sont inférieurs à l’immobilier ancien. Ils représentent 2 à 3% du montant de l’acquisition contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Pour une acquisition réalisée avec le dispositif Pinel, l’investisseur aura le choix de la durée d’engagement : 6 ou 9 ans et pourra ensuite prolonger cette durée de :

  • 3 ans renouvelable 1 fois pour une durée initiale de 6 ans : durée finale de 9 ou 12 ans
  • 3 ans pour une durée initiale de 9 ans : durée finale de 12 ans

La réduction fiscale annuelle est de 2 % pour une durée de location de 6 ou 9 ans, et si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3 %, soit 1 % par an entre la 10 et la 12e année.

Durée d’engagement de location de 6 années = réduction fiscale de 12% (2x6ans)
Durée d’engagement de location de 9 années = réduction fiscale de 18% (2x9ans)
Durée d’engagement de location de 12 années = réduction fiscale de 21% (2×9) + (1×3)

La loi Pinel est-elle faite pour vous ?

Pour investir et être éligible à la loi Pinel à Angers, il faut respecter un certain nombre de conditions :

Des conditions relatives au logement directement :

Le logement Pinel doit être :

  • Neuf ou être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA),
  • Loué nu (non meublé),
  • Dédié à la résidence principale du locataire,
  • Respectueux des normes thermiques et des performances énergétiques en vigueur (label BBC 2005, ou Réglementation Thermique 2012, ou prochainement RE 2020)
  • Loué maximum un an après son acquisition

Des conditions concernant l’emplacement du bien :

Le bien doit être situé en zone Pinel A Bis, A ou B1.
La zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2019.
Depuis le 4 juillet 2019, la ville d’Angers est reclassée en zone Pinel B1, ce qui lui permet d’être à nouveau éligible au dispositif de défiscalisation sur l’investissement locatif, dit loi Pinel.

Des conditions concernant le prix du bien (plafonds) 

Le prix d’acquisition du logement Pinel est plafonné à 5 500€ par m2.
Acheter un bien au-dessus de ce plafond est néanmoins possible. Cependant, la réduction d’impôt ne sera pas applicable.
Les investissements en loi Pinel sont limités à deux par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €.
Au-delà de ce plafond, la réduction d’impôt n’est plus applicable.

Des conditions concernant la location du bien 

Propriétaires et locataires sont tous concernés par un plafonnement Pinel. En effet : 

Par ailleurs, le propriétaire (investisseur) s’engage à louer le logement pour une durée minimale de 6 ans.
Au terme de ces 6 ans, il aura le choix de rallonger son opération pour atteindre 9 ou 12 ans.
La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Pinel.

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Pourquoi investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel dans la ville d’Angers ?

Angers, capitale de l’Anjou, située en Maine et Loire, possède tous les atouts pour attirer les investisseurs immobiliers.

En effet, la ville d’Angers arrive en têtes de nombreux classements : « ville la plus attractive », « ville la plus agréable à vivre », « première ville étudiante », etc…

En plus d’être le second bassin d’emplois de la région Pays de la Loire, Angers est située à seulement 1h40 de Paris.
Labellisée ville « 4 fleurs » pour son coté vert, Angers multiplie les raisons d’y investir dans l’immobilier en loi Pinel.

Selon Anthony Bernard, président de la Chambre FNAIM Anjou Maine, : « les investisseurs savent qu’ils vont louer, puisqu’Angers est une ville étudiante où le marché locatif est très dynamique. En septembre 2018, sur les 11 000 logements gérés par des professionnels, seuls 65 d’entre eux étaient encore disponibles à la location ».

La part d’étudiants à Angers représente 20,8% de la population globale ! D’année en année, ce chiffre croît. En 2019, la ville accueillait plus de 41 000 étudiants, qui profitent de formations toutes lus variées et reconnues les unes que les autres. Parmi elles : tous les UFR, les écoles d’ingénieurs ESEO et ESAOP, écoles de commerce ESSCA et ESPL, etc…

Angers Loire Métropole est une zone en plein mouvement : Les nombreux projets urbains angevins, notamment la ligne B du tramway prévue pour 2022 d’Ouest en Est, l’aménagement des quartiers d’affaires Cours Saint-Laud et Quai Saint-Serge, Cœur de Maine et Imagine Angers, transforment profondément la ville.

Des raisons supplémentaires pour acquérir un bien immobilier qui prendra à terme de la valeur !

Les projets urbains de la ville d’Angers

Le projet Cours Saint Laud

Nouveau quartier d’affaires d’Angers, directement connecté à la gare, qui rassemble :

  • Le projet QUATUOR : 13 000 m2 de bureaux, Hôtel 4 étoiles et résidence étudiante à 5 minutes à pied de la gare.
  • Une passerelle avec accès direct aux quais
  • Un jardin paysagé de 8000 m2 d’espace de vie
  • Le projet Intencity : 4050 m2 de bureaux, une crèche d’entreprise, 90 m2 de commerces et services
  • Linéo : 5900 m2 de bureaux et locaux d’activité et 230 logements

Le projet Cœur de Maine

Ce projet a pour vocation de renforcer le commerce et l’offre touristique du centre-ville. Il rassemble :

  • Un nouveau pont
  • Une esplanade végétalisme de 3000 m2
  • Des Halles gourmandes (avec une vingtaine de commerces de bouche et de vendeurs de «street food»)

Le projet Quai Saint Serge

Projet avec pour vocation de renforcer la dynamique tertiaire autour du campus universitaire et du quartier d’affaires. Il rassemble : 

  • Un quartier d’affaires de 110 000 m2 
  • Une plateforme mutualisée de distribution urbaine alimentaire
  • Une nouvelle patinoire

Le projet de deux nouvelles lignes de tramway (lignes B et C)

Ligne B : D’ouest en Est, elle complètera la ligne A circulant du nord au sud de l’agglomération.
Elle reliera les quartiers Belle-Beille et Monplaisir, en passant par la Doutre, le centre-ville (place Molière), le quartier du Grand-Pigeon et le secteur Deux-Croix/Allonneau.

Ligne C : reliera le quartier de Belle-Beille à la gare en 20min, sans correspondance, avant de poursuivre jusqu’à la Roseraie.

Les prix de l’immobilier neuf et les quartiers à Angers

À Angers, les prix de l’immobilier neuf oscillent entre 2900 et 4000 € le m2.

Angers est une localisation de prédilection pour investir : la demande locative étant élevée. Néanmoins, il faut tout de même sélectionner l’emplacement de son bien avec attention et s’assurer d’une bonne desserte en transports en commun et d’une proximité avec les commerces et services du quotidien.

Certains quartiers sont très recherchés tels que le centre-ville, le quartier La Fayette et la Doutre. L’offre y est retreinte et la demande très soutenue.

Les secteurs de Ney, Saint Serge, Saint Léonard, Eblé, sont à quant à eux plus accessibles et malgré tout, énormément recherchés aussi.

Aujourd’hui, le plateau des Capucins, au nord de la ville et à 3km du centre, gagne en notoriété, proche des principales commodités et transports (bus et tramway).

Pour les budgets un peu plus serrés, la zone du Lac de Maine reste très intéressante et prisée des familles. Le quartier bénéficie d’un lac et d’un parc de loisirs.

Nos bureaux à Angers : 

Bertrand-Demanes
19 Place du Président Kennedy,
49100 Angers

02.30.06.06.24 

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