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L’investissement immobilier locatif en couple

Vous projetez d’investir dans un bien immobilier locatif en couple ? Selon votre régime matrimonial, la part attribuée à chacun peut sensiblement varier. Afin d’être le mieux informé et d’éviter des surprises, il est important de comprendre les différents fonctionnements.

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Les différents modes de conjugalité 

En France, l’investissement immobilier locatif en couple peut s’opérer sous trois différents modes de conjugalité :

Le mariage : La rédaction d’un contrat n’est pas obligatoire. A défaut de contrat, les époux sont automatiquement soumis au régime légal de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». Si les époux décident de se soumettre à un autre régime, le contrat de mariage devra obligatoirement être notarié.

Le PACS : La rédaction d’un contrat est obligatoire. La convention passée entre les partenaires peut être authentique ou sous seing privé.

Le concubinage : La rédaction d’un contrat n’est nullement obligatoire. Une convention de concubinage peut cependant être établie.

L’investissement immobilier locatif si vous êtes mariés

Aujourd’hui, le régime matrimonial le plus courant en France est celui de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». Cela implique alors que tous les biens achetés sont alors mis en commun, excepté si le logement est acheté grâce à des fonds issus de biens acquis avant le mariage.

D’autres régimes, sous contrats peuvent être mis en place, tels que « la séparation de biens », ce régime implique que chaque membre du couple devra déterminer sa part de possession dont elle bénéficiera au moment d’acheter. Vous êtes alors propriétaire à la hauteur de ce que vous avez financé et apporté.

Un troisième régime existe dans le cadre du mariage, celui de la « communauté universelle » : tout ce que vous possédez devient alors commun, peu importe la part de financement apportée au départ.

L’achat d’un bien immobilier locatif par un couple marié, avec deux apports différents

Si un couple marié acquiert un bien immobilier locatif en commun avec apport différent, le régime matrimonial définit la part de chacun.

Dans le cadre du régime de la communauté : si un des membres du couple a apporté l’ensemble du bien immobilier, il est considéré comme seul propriétaire.
En cas de divorce, si l’un des membres a financé plus de la moitié du bien : celui-ci devra indemniser seulement le surplus payé par le couple au départ.

Dans le cadre du régime de la séparation des biens : les membres du couple peuvent acheter soit seul, soit en commun sous le régime de l’indivision. Si l’achat s’effectue en couple, les deux membres seront propriétaires à hauteur à leurs investissements initiaux.

L’investissement immobilier si vous êtes pacsés

 Le pacs se rapproche sensiblement du mariage, vous devez choisir entre un régime de « séparation de biens » et un « contrat de mise en communauté ».

Dans le cas du régime de séparation de biens, chaque membre du couple détermine la part d’acquisition. À l’inverse, dans le cadre du régime de mise en communauté des biens : vous disposez de la moitié du bien acquis, quel que soit le pourcentage du financement apporté au départ.

L’achat d’un bien immobilier locatif par un couple pacsé avec deux apports différents

Avant le 1er janvier 2007, l’investissement immobilier pour les couples pacsés était, par défaut, réalisé sous le régime de l’indivision : la quote-part de propriété de chacun est déclarée lors de l’achat. Dans le cas contraire, les deux membres du couple sont considérés comme propriétaires à 50-50.

Depuis le 1er janvier 2007, le régime par défaut est la séparation de biens. Ainsi, le patrimoine de chacun des membres du couple est séparé selon les preuves de propriété. Ceux-ci peuvent toutefois opter pour le régime de l’indivision.

L’investissement immobilier si vous êtes concubins

Les couples concubins qui souhaitant acheter à deux sont obligatoirement soumis aux règles de l’indivision. Il leur est alors recommandé d’indiquer au moment de l’acquisition la répartition réelle de la participation financière de chacun dans la « convention d’indivision ».

Les couples non mariés, ni pacsés ont la possibilité d’investir dans un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI). Ainsi, chaque concubin dispose de parts sociales à hauteur de sa participation dans le capital de la société immobilière.

⇒ Dans le cadre d’une revente du bien immobilier, la majorité simple décide.
⇒ Dans le cadre d’une séparation, la valeur du bien est divisée en parts sociales.
⇒ Dans le cas du décès d’un des membres du couple, ses parts reviennent à ses héritiers et le concubin survivant peut être contesté dans l’occupation du logement sans clause d’agrément ni démembrement croisé de propriété.

Peu importe votre situation familiale, le cabinet Bertrand-Demanes vous aidera à choisir la meilleure stratégie pour votre investissement immobilier locatif, que ce soit dans le but de défiscaliser, de se créer un revenu complémentaire, ou bien pour se constituer un patrimoine.

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