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Investir à deux, c’est additionner deux capacités d’emprunt, deux apports et deux projets de vie. C’est aussi décider, dès l’achat, à qui appartient le logement, ce qui se passe en cas de séparation et ce que recevra le survivant en cas de décès. Or ces réponses ne dépendent pas de ce que chacun a payé, mais d’abord de votre statut de couple : mariés, pacsés ou en concubinage.
Ce guide fait le point en 2026 : qui est propriétaire selon chaque régime, comment protéger des apports inégaux, comment les loyers sont imposés, et quels outils (indivision, tontine, SCI, testament) permettent d’adapter l’achat à votre situation. Le choix du régime et la rédaction des actes relèvent de votre notaire ; nous intégrons ces paramètres dans le chiffrage de votre projet.
Transmission au survivant et imposition des loyers
- 0 €de droits de succession entre époux, et entre partenaires de PACS désignés par testament
- 60 %de droits de succession entre concubins, après un abattement de 1 594 € seulement
- 80 724 €d’abattement sur les donations entre époux ou partenaires de PACS
- 1 ou 2déclarations de revenus : une pour un couple marié ou pacsé, deux pour des concubins
Sources : Code civil ; Code général des impôts, art. 777, 779 et 790 E ; barèmes en vigueur en 2026.
Les trois modes de conjugalité
En France, un couple qui achète un bien locatif le fait sous l’un de ces trois cadres. Chacun fixe des règles de propriété, d’imposition et de transmission différentes.
| Statut | Régime par défaut | Le survivant hérite ? | Imposition des loyers |
|---|---|---|---|
| Mariage | Communauté réduite aux acquêts, sauf contrat chez le notaire | Oui, sans droits de succession | Une déclaration commune |
| PACS | Séparation des patrimoines, sauf option pour l’indivision | Non, sauf testament, puis sans droits | Une déclaration commune |
| Concubinage | Aucun : chacun possède ce qu’il achète, l’achat à deux se fait en indivision | Non, et un legs est taxé à 60 % | Chacun déclare sa part |
Le mariage n’impose aucun contrat : sans contrat, les époux relèvent du régime légal. Un autre régime suppose un contrat de mariage signé chez un notaire. Le PACS repose sur une convention, rédigée sous seing privé ou chez un notaire, enregistrée en mairie ou par le notaire. Le concubinage n’exige aucun écrit, mais une convention d’indivision est vivement recommandée dès que l’on achète ensemble.
Investir quand on est mariés
Selon les notaires de France, la plupart des couples mariés relèvent du régime légal, faute de contrat. C’est lui qui détermine à qui appartient le logement locatif acheté pendant le mariage.
Communauté réduite aux acquêts
Le régime légal. Les biens achetés pendant le mariage sont communs, quel que soit celui qui paie. Restent propres les biens possédés avant le mariage et ceux reçus par donation ou succession.
Séparation de biens
Chacun reste propriétaire de ce qu’il achète. Un achat à deux se fait en indivision, à hauteur des quotes-parts indiquées dans l’acte. Sans indication, chacun est présumé propriétaire pour moitié.
Communauté universelle
Tous les biens, présents et futurs, sont communs, quelle que soit leur origine. Souvent associée à une clause d’attribution intégrale au survivant, elle est surtout choisie en fin de carrière pour protéger le conjoint.
Il existe aussi un régime hybride, la participation aux acquêts : séparation de biens pendant le mariage, partage de l’enrichissement à la dissolution. Il reste peu répandu.
Apports différents dans un couple marié
En communauté, le logement acheté pendant le mariage est commun, même si l’un des deux a apporté une somme héritée ou épargnée avant le mariage. Pour protéger cet apport, il faut une déclaration d’emploi ou de remploi dans l’acte d’achat : le notaire y précise l’origine des fonds propres.
- Si les fonds propres financent plus de la moitié du prix, le bien devient propre à l’époux qui les a apportés, et il devra une récompense à la communauté pour le reste.
- S’ils en financent la moitié ou moins, le bien reste commun, mais l’époux a droit à une récompense, c’est-à-dire un remboursement, au moment du divorce ou de la succession.
Sans cette mention, la preuve de l’apport devient difficile des années plus tard. En séparation de biens, l’écrit est tout aussi important : les quotes-parts de l’acte doivent refléter les apports réels, sinon celui qui a payé plus peut faire valoir une créance contre l’autre, ou être soupçonné de lui avoir fait une donation.
Investir quand on est pacsés
Depuis le 1er janvier 2007, le régime par défaut du PACS est la séparation des patrimoines : chaque partenaire reste propriétaire de ce qu’il achète seul. Un achat à deux se fait en indivision, à hauteur des quotes-parts indiquées dans l’acte, ou pour moitié faute de précision.
Les partenaires peuvent opter, dans leur convention, pour le régime de l’indivision : les biens achetés pendant le PACS, ensemble ou séparément, sont alors réputés appartenir à chacun pour moitié, sans recours de celui qui a payé plus. Les biens possédés avant le PACS, reçus par donation ou succession, restent personnels. Pour les PACS conclus avant 2007, l’indivision était le régime par défaut, ce qui peut encore jouer sur des biens achetés à cette époque.
Le partenaire de PACS n’est pas héritier. Sans testament, il ne reçoit rien de la part de son partenaire décédé, même dans un bien acheté ensemble. Avec un testament, il hérite sans payer de droits de succession, dans la limite de la quotité disponible si le défunt avait des enfants. Pour un couple pacsé qui investit, le testament est donc presque toujours indispensable.
Investir quand on vit en concubinage
Pour la loi, deux concubins sont des étrangers l’un pour l’autre. Ils peuvent acheter ensemble, mais rien ne protège le survivant ni l’équilibre des apports si l’acte ne le prévoit pas. Quatre solutions existent.
L’indivision
La solution la plus simple : chacun est propriétaire à hauteur de la quote-part inscrite dans l’acte. Une convention d’indivision fixe ensuite les règles de gestion et de sortie, pour cinq ans renouvelables ou sans durée.
La clause de tontine
Au premier décès, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire. Efficace contre les héritiers, elle reste taxée comme une succession, à 60 % entre concubins, sauf pour la résidence principale de moins de 76 000 €. Elle convient mal à un bien locatif.
La SCI
Le bien appartient à une société dont chacun détient des parts selon ses apports. Les statuts organisent la gestion, la sortie d’un associé et, avec une clause d’agrément, l’arrivée des héritiers.
Le démembrement croisé
Chacun achète l’usufruit d’une moitié et la nue-propriété de l’autre. Au décès, le survivant conserve l’usage ou les loyers de tout le bien. Le montage est technique et se décide avec le notaire.
En indivision, nul ne peut être contraint d’y rester : l’un des concubins peut demander le partage à tout moment, sauf convention contraire. Les décisions de gestion courante, comme signer un bail, se prennent à la majorité des deux tiers des droits, mais la vente exige en principe l’accord de tous. Dans une SCI, ce sont les statuts qui fixent les majorités pour vendre ou emprunter. Notre guide sur l’investissement en SCI détaille ce montage et ses régimes fiscaux.
Un conseiller chiffre votre projet à deux, compare l’achat en direct et en SCI, et prépare avec vous les points à valider chez le notaire. Premier rendez-vous offert.
Un exemple : deux apports différents
Claire et Thomas, en concubinage, achètent un T2 à Nantes pour le louer : 200 000 € plus 15 000 € de frais de notaire. Claire apporte 30 000 €, Thomas 10 000 €. Ils empruntent 175 000 € et remboursent chacun la moitié des mensualités.
| Financement | Claire | Thomas |
|---|---|---|
| Apport personnel | 30 000 € | 10 000 € |
| Part du prêt remboursée | 87 500 € | 87 500 € |
| Total financé | 117 500 € | 97 500 € |
| Quote-part à inscrire dans l’acte | 55 % | 45 % |
S’ils achètent « chacun pour moitié » sans y penser, Thomas devient propriétaire de 10 000 € de plus que ce qu’il a financé. En cas de séparation, Claire devra prouver son apport pour le récupérer ; en cas de décès de Claire, ses héritiers ne recevront que la moitié du bien. Inscrire 55 % et 45 % dans l’acte, ou détenir le bien via une SCI dont les parts suivent les apports, évite ce déséquilibre. Les deux restent tenus solidairement envers la banque : si l’un cesse de payer, l’autre peut être appelé pour toute la mensualité.
La fiscalité des loyers en couple
Les époux et les partenaires de PACS forment un seul foyer fiscal. Leurs revenus locatifs s’ajoutent à leurs autres revenus sur une déclaration commune, quel que soit le propriétaire du bien. Les concubins font chacun leur déclaration et y portent leur quote-part des loyers et des charges.
Location nue
Au micro-foncier, le seuil de 15 000 € de loyers par an s’apprécie par foyer. Au régime réel, un déficit foncier s’impute jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global du foyer, ou de chaque concubin pour sa part.
Location meublée
Le statut de loueur professionnel (LMP) s’applique quand les recettes du foyer dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer. Pour un couple marié, les recettes des deux époux s’additionnent.
Jeanbrun dans le neuf
L’amortissement Jeanbrun est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, tous logements confondus. Un couple marié ou pacsé qui achète deux logements partage donc ce plafond.
Impôt sur la fortune immobilière
L’IFI s’apprécie par foyer, et les concubins notoires y sont réunis comme un couple marié. Le seuil reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net.
Le statut de couple joue aussi sur votre tranche marginale d’imposition : un couple qui se marie ou se pacse partage ses parts de quotient familial, ce qui peut faire baisser ou monter le taux appliqué aux loyers. C’est un paramètre que nous intégrons dans la comparaison des régimes, avec notre guide sur la rentabilité nette d’impôt.
Protéger le survivant et anticiper une séparation
Le testament
Indispensable pour des partenaires de PACS, utile entre époux pour aller au-delà de la part légale. Entre concubins, il permet de léguer, mais à 60 % de droits.
La donation au dernier vivant
Entre époux, elle élargit les options du conjoint survivant : usufruit de toute la succession, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou la quotité disponible en pleine propriété.
L’assurance emprunteur
Une quotité de 100 % sur chaque emprunteur solde tout le prêt au premier décès. Le survivant garde le logement et ses loyers sans dette. Voir notre page sur les assurances de l’investisseur.
La convention d’indivision
Elle prévoit qui gère le bien, comment se répartissent les loyers et les charges, et comment l’un peut racheter la part de l’autre en cas de séparation.
L’assurance-vie
Hors succession, elle permet de transmettre un capital au partenaire ou au concubin avec une fiscalité très allégée, par exemple pour l’aider à garder le bien. Elle se souscrit auprès d’un assureur ou d’un conseiller habilité.
Le choix du statut
Pour un couple qui investit beaucoup, se pacser avec un testament, ou se marier, change radicalement la transmission. C’est une décision personnelle, mais elle a un poids financier réel.
Les erreurs les plus fréquentes
Acheter à 50/50 avec des apports inégaux
Les quotes-parts de l’acte priment sur les relevés bancaires. Inscrivez la répartition réelle du financement.
Oublier la déclaration de remploi
Un époux marié sous la communauté qui investit un héritage sans le mentionner dans l’acte perd la preuve de son apport.
Croire le partenaire de PACS héritier
Sans testament, le partenaire survivant ne reçoit rien et peut se retrouver en indivision avec les enfants ou les parents du défunt.
Choisir la tontine pour un bien locatif
Entre concubins, la tontine est taxée à 60 % sur la part reçue. Pour un bien locatif, une SCI ou un démembrement est souvent plus adapté.
Ne rien prévoir pour une séparation
Sans convention, la sortie d’indivision peut se terminer par une vente forcée du bien, au plus mauvais moment.
Sous-assurer l’emprunteur qui gagne le plus
Une quotité de 50 % chacun laisse au survivant la moitié du prêt, alors que ses revenus seuls ne suffisent pas toujours à la rembourser.
Comment nous vous accompagnons
Quelle que soit votre situation familiale, le cabinet Bertrand-Demanes vous aide à choisir la stratégie d’investissement adaptée à vos objectifs : réduire vos impôts, vous constituer un revenu complémentaire ou bâtir un patrimoine. Concrètement, nous :
- chiffrons votre capacité d’investissement à deux et l’effort d’épargne de chacun, avec notre simulateur d’enveloppe ;
- comparons l’achat en direct et en SCI, en location nue ou meublée, selon votre foyer fiscal ;
- plaçons votre assurance de prêt avec la bonne quotité pour chacun, en tant que courtier en assurance ;
- préparons avec vous les questions à poser à votre notaire : régime, quotes-parts, remploi, convention ou testament.
Le choix du régime matrimonial et la rédaction des actes relèvent du notaire, qui reste votre conseil juridique. Notre rôle est de vérifier que le montage retenu sert bien votre projet d’investissement.
Questions fréquentes sur l’investissement en couple
Comment acheter un bien locatif à deux sans être mariés ?
En indivision, avec des quotes-parts inscrites dans l’acte selon les apports de chacun et une convention d’indivision, ou via une SCI dont les parts reflètent les apports. Pour protéger le survivant, il faut ajouter un testament, une assurance emprunteur adaptée ou un démembrement croisé.
Qui est propriétaire si un couple marié achète avec des apports différents ?
Sous le régime légal, le bien acheté pendant le mariage est commun. Si l’un apporte des fonds propres (héritage, épargne d’avant le mariage), une déclaration de remploi dans l’acte lui permet d’obtenir une récompense, voire de rendre le bien propre s’il finance plus de la moitié du prix.
Un partenaire de PACS hérite-t-il du bien ?
Non, pas automatiquement. Il faut un testament. Avec un testament, le partenaire survivant hérite sans droits de succession, dans la limite de la quotité disponible s’il y a des enfants.
Les concubins paient-ils des droits de succession entre eux ?
Oui, 60 % après un abattement de 1 594 €. C’est pourquoi les concubins qui investissent ensemble privilégient souvent la SCI, le démembrement croisé ou l’assurance-vie plutôt qu’un simple legs.
Faut-il créer une SCI pour investir en couple ?
Pas toujours. Pour un couple marié ou pacsé, l’achat en direct suffit souvent. La SCI devient intéressante pour des concubins, des apports très différents, plusieurs biens ou une transmission aux enfants à préparer. Elle a un coût de création et de gestion.
Comment sont imposés les loyers d’un couple non marié ?
Chaque concubin déclare sa quote-part des loyers et des charges sur sa propre déclaration. Un déficit foncier s’impute sur le revenu de chacun, à hauteur de sa part.
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
Le bien est vendu et le prix partagé selon les droits de chacun, ou l’un rachète la part de l’autre. En indivision, chacun peut demander le partage ; d’où l’intérêt d’une convention qui prévoit le rachat et la valeur de référence. Le prêt reste dû solidairement jusqu’à son remboursement ou sa désolidarisation par la banque.
Faut-il assurer chaque emprunteur à 100 % ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est la solution la plus protectrice : au premier décès, le prêt est entièrement soldé. Le surcoût est souvent modéré avec un contrat individuel, que l’on peut choisir ou changer à tout moment depuis la loi Lemoine.
Mariés, pacsés ou en concubinage : nous construisons avec vous un investissement qui protège chacun, à Nantes, Rennes, Angers ou en visio.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation juridique et ne remplacent pas l’avis de votre notaire. Les exemples sont illustratifs ; les règles civiles et fiscales citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
Un guide donne les règles. Un rendez-vous les applique à vos revenus, votre impôt et votre projet, chiffres à l'appui.
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