Sommaire du guide
Votre dispositif de défiscalisation (Pinel, Duflot ou Scellier) arrive à son terme. La réduction d’impôt s’arrête, les plafonds de loyer et de ressources du locataire disparaissent, et une question se pose : faut-il garder ce logement, le louer autrement ou le vendre ?
Il n’existe pas de réponse unique. Le bon choix dépend de la ville et du quartier, de l’état de la copropriété, de votre tranche d’imposition, de la plus-value possible et de vos projets. Ce guide passe en revue les options, les règles fiscales de 2026 et un exemple chiffré. Notre simulateur fin du Pinel fait le calcul avec vos propres chiffres.
Ce qui change pour vous et ce qui compte pour décider
- 31/12/2024fin du Pinel : plus aucun nouvel achat possible, mais les engagements en cours continuent
- 6, 9, 12 ansdurées d’engagement du Pinel, prolongeables par périodes de 3 ans
- 22 ansde détention pour ne plus payer d’impôt sur la plus-value, 30 ans pour les prélèvements sociaux
- 3 optionsgarder en location nue, passer en meublé, ou vendre pour réinvestir
Sources : loi de finances pour 2024, Code général des impôts (art. 199 novovicies, 150 VC), LFSS 2026.
Ce qui change à la fin de votre dispositif
La fin de l’engagement de location ne se voit pas tout de suite, mais elle change trois choses dès l’année suivante.
Votre impôt augmente
La réduction d’impôt disparaît. Pour un Pinel de 200 000 € acheté avant 2023, c’était 2 000 € par an pendant les années 10 à 12, et 4 000 € par an avant. Les loyers, eux, restent imposés comme avant.
Les plafonds sont levés
Vous n’êtes plus tenu par le plafond de loyer ni par le plafond de ressources du locataire. Vous pouvez aussi louer à un membre de votre famille, occuper le logement ou le vendre sans reprise de l’avantage fiscal.
Le bail en cours continue
Votre locataire garde son bail jusqu’à son terme. Le loyer ne peut évoluer qu’à la révision annuelle (indice de référence des loyers) ou au renouvellement, dans les conditions prévues par la loi.
Avez-vous bien prolongé votre engagement ?
Un Pinel souscrit sur 6 ou 9 ans peut être prolongé par périodes de 3 ans, jusqu’à 12 ans au total. La prorogation se demande sur votre déclaration de revenus, à l’issue de la période en cours. Tant que le logement se loue bien aux plafonds Pinel, prolonger reste souvent intéressant : la réduction d’impôt des années supplémentaires (jusqu’à 6 % du prix sur 3 ans pour un Pinel « classique ») compense largement l’écart avec un loyer libre. Les plafonds de loyer applicables aux baux signés en 2026 sont de 14,64 €/m² en zone A et de 11,80 €/m² en zone B1, avant coefficient de surface.
Quand se terminent les principaux dispositifs ?
| Dispositif | Achats | Durée d’engagement | Fin des engagements |
|---|---|---|---|
| Scellier | 2009 à 2012 | 9 ans, parfois prolongés | Terminés pour la plupart |
| Duflot | 2013 à août 2014 | 9 ans | Terminés depuis 2023 |
| Pinel | Septembre 2014 à 2024 | 6, 9 ou 12 ans | De 2020 à 2036 selon l’achat |
Faire le bilan : le marché et votre bien
Avant de choisir une option, il faut regarder honnêtement ce que vaut votre bien aujourd’hui, à la location comme à la vente. Quatre questions suffisent.
- Votre ville est-elle demandée ?Dans une métropole dynamique comme Nantes, Rennes ou Angers, la demande locative reste forte et les prix ont progressé sur dix ans : garder ou vendre sont tous deux possibles. Dans une ville moyenne où le bien a été acheté surtout pour l’avantage fiscal, la revente peut se faire à perte : mieux vaut souvent attendre et louer.
- Votre bien se loue-t-il facilement ?Un logement qui se reloue en quelques jours est un actif à conserver. S’il reste vide des semaines à chaque départ, il faut en chercher la cause : loyer trop élevé, aménagement, gestion. Des travaux ou un passage en meublé peuvent suffire ; sinon, la vente devient une option sérieuse.
- Que se passe-t-il dans votre copropriété ?Dans une résidence de défiscalisation, beaucoup d’appartements ont été achetés la même année par des investisseurs dont les engagements se terminent en même temps. Si une dizaine de logements identiques sont mis en vente la même année, les prix baissent. Mieux vaut alors se démarquer ou décaler sa vente.
- Dans quel état est le logement ?Après 9 ou 12 ans de location, des rafraîchissements sont souvent nécessaires. Vérifiez aussi le diagnostic de performance énergétique (DPE) : un logement neuf de 2014 est en général bien classé, mais certains travaux votés en copropriété peuvent peser sur la rentabilité.
Pour connaître la valeur de vente de votre logement, nous pouvons réaliser une estimation gratuite fondée sur les ventes récentes du quartier.
Comparez les trois options pour votre logement en quelques minutes, avec votre loyer, votre impôt et la valeur actuelle du bien.
Option 1 : garder le bien en location nue
C’est l’option la plus simple : vous gardez votre locataire, ou vous relouez librement à son départ. Le loyer n’est plus plafonné, mais il ne s’ajuste pas du jour au lendemain.
- Pendant le bail en cours, le loyer suit la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers. Une hausse au renouvellement n’est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure encadrée.
- À la relocation, dans les communes en zone tendue comme Nantes ou Rennes, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l’ancien, révisé selon l’indice, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Vérifiez la règle applicable avant de chiffrer votre projet.
- Côté impôts, les loyers sont imposés au micro-foncier (abattement de 30 %, sous 15 000 € de loyers par an) ou au régime réel, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Sans la réduction Pinel, l’impôt sur les loyers peut absorber une grande partie du revenu.
Conserver en location nue reste un bon choix si le logement est bien placé et que vous avez besoin d’un placement simple pour la retraite. Si des travaux sont nécessaires, le régime réel permet de les déduire de vos loyers, et l’éventuel déficit foncier réduit l’impôt sur vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an.
Option 2 : passer le bien en location meublée (LMNP)
Pour beaucoup d’investisseurs en sortie de Pinel, c’est l’option la plus rentable. Au régime réel de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez de vos loyers les charges et l’amortissement du logement et du mobilier : les loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant de longues années.
Attendre la fin du bail
Vous ne pouvez pas transformer un bail nu en bail meublé en cours de route. Le passage se fait au départ du locataire, ou avec son accord, à la fin du bail.
Meubler selon la liste légale
Lit, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires… Un décret fixe la liste minimale. Comptez quelques milliers d’euros pour un T2.
Passer au régime réel
Une comptabilité tenue par un expert-comptable, de quelques centaines d’euros par an, permet de déduire l’amortissement. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 % sur les revenus imposables.
Deux points de vigilance. Le bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant) et le locataire change plus souvent : la gestion demande plus de temps, ou un gestionnaire. Et depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : l’avantage est réel tant que vous gardez le bien, moins si vous comptez vendre dans quelques années. Notre page LMNP détaille le fonctionnement.
Option 3 : vendre, et éventuellement réinvestir
Vendre permet de récupérer le capital constitué, de solder le crédit et, souvent, de réinvestir dans un projet plus rentable ou plus adapté à votre situation. Encore faut-il bien choisir le moment et anticiper l’impôt.
L’impôt sur la plus-value
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (frais réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention). Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % : exonération totale | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonéré | 9 % par an, exonération à 30 ans |
Une surtaxe s’ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. La réduction d’impôt Pinel dont vous avez bénéficié n’est pas réintégrée : elle ne change pas le calcul.
Vendre occupé ou vendre libre ?
Un logement vendu avec son locataire n’intéresse que des investisseurs, qui appliquent souvent une décote. Le vendre libre permet de toucher aussi les acheteurs qui veulent l’habiter, au prix du marché. Pour le libérer, le propriétaire d’un logement loué nu peut donner congé pour vendre au moins six mois avant la fin du bail ; le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption. Il faut donc anticiper la vente d’au moins six mois, idéalement un an.
Le cabinet Bertrand-Demanes accompagne aussi la revente : estimation, choix du moment, mise en vente et, si vous le souhaitez, réinvestissement. Faire estimer mon bien.
Un exemple chiffré : un T2 Pinel acheté en 2014
Un couple imposé dans la tranche à 30 % a acheté en 2014 un T2 neuf de 170 000 € en Pinel 12 ans, loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an. L’engagement se termine en 2026, le crédit est presque remboursé. Le bien vaut aujourd’hui environ 230 000 €. Les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurance) représentent 1 800 € par an.
| Option | Impôt par an | Revenu net par an |
|---|---|---|
| Garder en location nue, au micro-foncier | −2 379 € | +3 021 € |
| Passer en meublé au régime réel, comptable compris | 0 € | +5 000 € |
À loyer égal, le passage en meublé demande environ 4 000 € de mobilier, mais rapporte près de 2 000 € de plus chaque année tant que l’amortissement couvre les loyers. Un logement meublé se loue en outre souvent un peu plus cher, dans les limites de l’encadrement à la relocation en zone tendue.
Si le couple vend à 230 000 € après 12 ans, la plus-value imposable est de 21 750 € une fois appliqués les forfaits de frais (7,5 %) et de travaux (15 %). Après abattements, l’impôt est d’environ −2 397 € et les prélèvements sociaux d’environ −3 309 €, soit −5 706 €. Il récupère près de 224 000 € à réinvestir, par exemple dans un bien ancien à rénover en déficit foncier ou en meublé, avec un nouveau crédit.
Prix d’achat, loyer, valeur actuelle, tranche d’imposition : le simulateur compare les trois options avec vos chiffres en quelques minutes.
Réinvestir après une défiscalisation
Depuis 2025, il n’est plus possible d’investir en Pinel. D’autres solutions permettent toujours de réduire l’impôt en investissant dans l’immobilier, chacune pour un profil différent.
Le déficit foncier
Acheter un bien ancien à rénover et le louer nu : les travaux se déduisent des loyers, puis de vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an. Idéal si vous avez déjà des revenus fonciers. En savoir plus
La location meublée (LMNP)
Neuf ou ancien, meublé et loué au régime réel : l’amortissement rend les loyers peu ou pas imposés pendant de longues années. En savoir plus
Le dispositif Jeanbrun
Dans le neuf uniquement, depuis 2026 : un amortissement de 3,5 à 5,5 % par an du logement, en échange d’un loyer plafonné pendant 9 ans. En savoir plus
La loi Malraux
Restaurer un immeuble dans un centre historique protégé : 22 à 30 % des travaux en réduction d’impôt, hors plafonnement des niches fiscales. En savoir plus
Pour une vue d’ensemble à Nantes, consultez notre page défiscaliser à Nantes après le Pinel. Avant de réinvestir, calculez la rentabilité nette d’impôt de chaque option : c’est elle qui compte, plus que la réduction d’impôt affichée.
Les erreurs à éviter
Attendre la dernière année
Congé pour vente, travaux, ameublement : chaque option demande six mois à un an de préparation. Commencez à y réfléchir deux ans avant la fin.
Vendre sans calculer la plus-value
Vendre un an plus tard peut réduire l’impôt, et vendre libre plutôt qu’occupé peut rapporter bien davantage.
Faire comme les voisins
Si toute la résidence vend la même année, les prix baissent. Se décaler d’un an peut suffire à vendre mieux.
Garder sans regarder l’impôt
Sans réduction d’impôt, un loyer imposé à 47,2 % rapporte peu. Le meublé ou des travaux peuvent changer le calcul.
Réinvestir uniquement pour l’impôt
C’est souvent ce qui a conduit à acheter dans une ville peu demandée. L’emplacement et la demande locative passent en premier.
Oublier ses propres projets
Retraite, études des enfants, résidence secondaire : le bien peut avoir un autre usage que l’investissement.
Estimation du bien, calcul de la plus-value, comparaison des options et réinvestissement : un conseiller étudie votre cas, à Nantes, Rennes, Angers ou en visio.
Questions fréquentes sur la fin d’une défiscalisation
Que faire à la fin de mon Pinel ?
Trois options principales : garder le bien en location nue à loyer libre, le passer en location meublée pour réduire l’impôt sur les loyers, ou le vendre pour récupérer le capital et éventuellement réinvestir. Le bon choix dépend du marché local, de votre impôt et de la plus-value possible.
Puis-je augmenter le loyer à la fin du Pinel ?
Pas immédiatement : le bail en cours continue et le loyer ne suit que la révision annuelle. À la relocation, en zone tendue comme à Nantes ou Rennes, la hausse est encadrée, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).
Puis-je vendre mon bien avant la fin de l’engagement ?
Oui, mais l’administration reprend alors la réduction d’impôt déjà obtenue, sauf cas particuliers (invalidité, licenciement, décès). Il vaut mieux attendre la fin de l’engagement.
Combien d’impôt vais-je payer sur la plus-value ?
19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention à partir de la 6e année. L’exonération est totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Peut-on passer un logement Pinel en meublé ?
Oui, une fois l’engagement terminé et au départ du locataire. Il faut meubler selon la liste légale et, de préférence, opter pour le régime réel pour déduire l’amortissement.
Puis-je habiter mon logement ou le louer à mes enfants ?
Oui, une fois l’engagement terminé, sans conséquence sur la réduction d’impôt obtenue. Pour l’habiter, il faut donner congé au locataire en respectant les délais légaux.
Quand faut-il commencer à préparer la fin du Pinel ?
Idéalement deux ans avant : pour décider de prolonger ou non, faire estimer le bien, et, en cas de vente, donner congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail.
Par quoi remplacer le Pinel ?
Le Pinel n’existe plus pour les nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025. Le déficit foncier, la loi Malraux et la location meublée dans l’ancien, ainsi que le dispositif Jeanbrun dans le neuf, permettent toujours d’investir en réduisant l’impôt.
- Simulateur fin du Pinel
- Faire estimer mon bien
- Calculer la rentabilité locative
- Défiscaliser à Nantes après le Pinel
- Financer un investissement locatif
- Le déficit foncier
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée. Les exemples chiffrés sont illustratifs et les règles fiscales citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
Un guide donne les règles. Un rendez-vous les applique à vos revenus, votre impôt et votre projet, chiffres à l'appui.
- Vous nous appelezou réservez un créneau, à Nantes, Rennes, Angers ou en visio.
- On fait le calculavec vos chiffres : budget, effort d'épargne, impôt.
- Vous décidezsur pièces, sans engagement. Le premier rendez-vous est offert.
