Sommaire du guide
Avant d’acheter un logement pour le louer, une question revient toujours : combien va-t-il rapporter ? La réponse tient en un pourcentage, la rentabilité locative, mais ce chiffre peut varier du simple au double selon ce que l’on met dedans. Un rendement « brut » de 5 % devient souvent 3 % une fois les charges payées, et parfois moins de 2 % après impôts si le régime fiscal est mal choisi.
Ce guide vous donne les trois formules à connaître (brute, nette, nette d’impôt), un exemple entièrement chiffré à Nantes, les niveaux de rendement observés à Nantes, Rennes et Angers en 2026, et les leviers qui améliorent vraiment la rentabilité d’un investissement.
Calculé à partir des prix et des loyers moyens au m² de chaque ville
- 5,2 %à Nantes : 3 371 €/m² à l’achat, 14,7 €/m² de loyer mensuel
- 4,5 %à Rennes : 4 015 €/m² à l’achat, 15,2 €/m² de loyer mensuel
- 5,3 %à Angers : 3 174 €/m² à l’achat, 14,0 €/m² de loyer mensuel
- 17,2 %de prélèvements sociaux sur les loyers en location nue, 18,6 % en location meublée
Sources : MeilleursAgents, prix et loyers au 1er octobre 2026 ; LFSS 2026. Moyennes de ville, hors frais et charges.
Rendement locatif : de quoi parle-t-on ?
Le rendement locatif, ou rentabilité locative, mesure ce que rapporte chaque année un bien loué par rapport à ce qu’il a coûté. C’est l’équivalent, pour l’immobilier, du taux d’intérêt d’un livret : un rendement de 4 % signifie que le bien rapporte chaque année 4 % de son coût.
Trois niveaux de calcul coexistent, du plus flatteur au plus réaliste :
La rentabilité brute
Les loyers annuels divisés par le prix. Rapide à calculer, utile pour comparer deux annonces, mais elle ignore les charges, la vacance et les impôts.
La rentabilité nette
Les loyers réellement encaissés, moins les charges du propriétaire, divisés par le coût total du projet, frais et travaux compris. C’est le vrai rendement du bien.
La rentabilité nette d’impôt
La rentabilité nette après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. C’est ce qui arrive réellement dans votre poche, et elle dépend surtout du régime fiscal choisi.
Le rendement n’est pas le seul objectif d’un investissement. Certains investisseurs cherchent un complément de revenus immédiat, d’autres à constituer un patrimoine pour leur retraite, à réduire leurs impôts ou à préparer une transmission. Un bien très rentable dans une petite ville sans étudiants ni emplois peut se révéler un mauvais placement s’il reste vide ou ne se revend pas. Le rendement se lit toujours avec l’emplacement et la demande locative.
Calculer la rentabilité brute
C’est le calcul que l’on fait en lisant une annonce :
Exemple : un T2 acheté 180 000 € et loué 780 € par mois hors charges rapporte 9 360 € par an. Sa rentabilité brute est de 9 360 ÷ 180 000, soit 5,2 %.
Sur quelle base calculer ?
Le même bien affiche un rendement différent selon que l’on divise par le prix seul ou par le coût total du projet. Si l’on ajoute 14 000 € de frais de notaire et 16 000 € de travaux, le coût total passe à 210 000 € et la rentabilité brute tombe à 4,5 %. Les deux chiffres sont justes ; l’important est de toujours utiliser la même base pour comparer plusieurs biens. Nous recommandons de raisonner sur le coût total : c’est ce que vous décaissez réellement.
La rentabilité brute sert à faire un premier tri. Un rendement brut très élevé doit toujours interroger : quartier peu demandé, copropriété en difficulté, gros travaux à venir, logement mal classé au diagnostic de performance énergétique (DPE) et bientôt interdit à la location.
Calculer la rentabilité nette
La rentabilité nette retire des loyers tout ce que vous payez en tant que propriétaire, et rapporte le résultat au coût total du projet.
Les charges à retenir sont les suivantes :
| Charge | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Taxe foncière | Souvent un à deux mois de loyer par an selon la commune |
| Charges de copropriété non récupérables | Gros entretien, honoraires du syndic, fonds de travaux |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | 100 à 200 € par an pour un appartement |
| Entretien et petites réparations | Prévoir une provision annuelle, plus élevée dans l’ancien |
| Vacance locative | Deux semaines à un mois de loyer par an dans une ville tendue |
| Gestion locative, si vous la déléguez | 6 à 8 % des loyers, plus l’assurance loyers impayés éventuelle |
| Expert-comptable, en location meublée au réel | Quelques centaines d’euros par an |
Dans notre exemple, la vacance coûte 390 € par an (deux semaines de loyer), la taxe foncière 1 000 €, la copropriété 600 €, l’assurance 150 € et la provision d’entretien 400 €. Il reste 6 820 € de revenu net, soit une rentabilité nette de 3,2 % sur 210 000 €.
Les intérêts d’emprunt ne sont pas comptés ici : la rentabilité nette mesure ce que rapporte le bien, quelle que soit la façon de le financer. Le crédit s’analyse à part, avec le cash-flow et l’effet de levier.
Calculer la rentabilité nette d’impôt
C’est l’indicateur décisif : deux biens identiques peuvent rapporter des montants très différents après impôt selon le régime fiscal.
Les loyers s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux. En 2026, ceux-ci restent à 17,2 % pour la location nue, mais passent à 18,6 % pour la location meublée, après la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la Sécurité sociale. Pour un foyer imposé à 30 %, chaque euro de loyer imposable en location nue coûte donc 47,2 centimes d’impôt.
| Régime | Ce qui est imposé | Pour qui |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 70 % des loyers (abattement forfaitaire de 30 %) | Moins de 15 000 € de loyers par an et peu de charges |
| Location nue, régime réel | Loyers moins charges, intérêts et travaux réels | Charges élevées, crédit, travaux : le déficit foncier peut réduire l’impôt sur vos autres revenus jusqu’à 10 700 € par an |
| Location meublée (LMNP), micro-BIC | 50 % des loyers pour une location longue durée | Petits loyers, aucune comptabilité |
| Location meublée (LMNP), régime réel | Loyers moins charges, intérêts et amortissement du bien et du mobilier | La plupart des investisseurs : l’impôt est souvent nul pendant de longues années |
| Jeanbrun (logement neuf) | Loyers moins charges et amortissement de 3,5 à 5,5 % par an | Investisseurs dans le neuf qui acceptent un loyer plafonné pendant 9 ans |
Pour connaître votre tranche d’imposition, utilisez notre simulateur d’impôt sur le revenu. Nos pages LMNP, déficit foncier et Jeanbrun détaillent chaque régime.
Un conseiller calcule avec vous la rentabilité nette d’impôt et l’effort d’épargne d’un projet, selon votre tranche d’imposition. Premier rendez-vous offert.
Un exemple complet : un T2 ancien à Nantes
Un foyer imposé dans la tranche à 30 % achète un T2 ancien de 45 m² à Nantes, sans crédit pour simplifier. Le logement est loué 780 € par mois hors charges, nu ou meublé.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | −180 000 € |
| Frais de notaire et travaux | −30 000 € |
| Coût total du projet | −210 000 € |
| Loyers théoriques (780 € × 12) | +9 360 € |
| Vacance locative (deux semaines) | −390 € |
| Taxe foncière, copropriété, assurance, entretien | −2 150 € |
| Revenu net avant impôt | +6 820 € |
Selon le régime fiscal, le même bien donne des résultats très différents :
| Indicateur | Revenu annuel | Rentabilité |
|---|---|---|
| Brute, sur le prix | +9 360 € | 5,2 % |
| Brute, sur le coût total | +9 360 € | 4,5 % |
| Nette de charges | +6 820 € | 3,2 % |
| Nette d’impôt, location nue au micro-foncier (impôt −2 964 €) | +3 856 € | 1,8 % |
| Nette d’impôt, location meublée au réel (impôt 0 €, comptable −400 €, mobilier 4 000 €) | +6 420 € | 3,0 % |
En location meublée au régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier, environ 7 700 € par an ici, dépasse le revenu net : les loyers ne sont pas imposés pendant de nombreuses années. À loyer égal, la rentabilité après impôt est presque deux fois plus élevée qu’en location nue au micro-foncier. Un meublé se loue en outre souvent un peu plus cher. Attention cependant : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Quel rendement à Nantes, Rennes et Angers ?
Les moyennes de ville donnent un ordre de grandeur, mais l’écart entre quartiers est souvent plus important que l’écart entre villes.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Nantes | 3 371 € | 14,7 € | 5,2 % |
| Rennes | 4 015 € | 15,2 € | 4,5 % |
| Angers | 3 174 € | 14,0 € | 5,3 % |
Ces rendements sont calculés sur le prix moyen des appartements, hors frais. Les petites surfaces (studios, T1, T2) affichent des loyers au m² plus élevés et donc un rendement supérieur ; les grands appartements et les quartiers les plus recherchés, un rendement plus faible mais souvent une meilleure valorisation à long terme. Dans le neuf, où le prix au m² est plus élevé, le rendement brut est généralement inférieur à celui de l’ancien, compensé par l’absence de travaux, des charges réduites et, en Jeanbrun, l’amortissement fiscal.
À Nantes, l’Île de Nantes, Saint-Félix, Mellinet ou Chantenay combinent demande locative forte et perspectives de valorisation, avec notamment l’ouverture du nouveau CHU prévue mi-2028. Rennes, plus chère, offre un rendement plus faible mais une tension locative parmi les plus fortes de France. Angers reste la plus accessible des trois, avec une demande étudiante solide.
Au-delà du rendement : cash-flow, levier et plus-value
La rentabilité annuelle ne dit pas tout de la performance d’un investissement. Trois autres indicateurs complètent l’analyse.
Le cash-flow
La différence, chaque mois, entre ce que vous encaissez (loyers, économie d’impôt) et ce que vous payez (mensualité, charges, impôts). Un cash-flow négatif s’appelle l’effort d’épargne : c’est ce que le projet vous coûte réellement chaque mois.
L’effet de levier
Avec un crédit, vous investissez peu d’argent personnel pour un bien de grande valeur. Si le bien rapporte plus que le coût du crédit après impôt, la rentabilité de votre apport dépasse largement celle du bien.
La plus-value
Sur 15 ou 20 ans, la revalorisation du bien pèse souvent autant que les loyers. Un emplacement recherché, un bon DPE et des travaux bien faits soutiennent la valeur de revente.
Pour mesurer l’ensemble, les professionnels utilisent le taux de rendement interne (TRI), qui intègre l’apport, les loyers, l’impôt, le crédit et le prix de revente sur toute la durée de détention. C’est l’indicateur que nous calculons pour comparer des projets très différents, par exemple un T2 meublé et un immeuble à rénover en déficit foncier. Notre guide sur le financement d’un investissement locatif détaille le levier du crédit, avec un exemple d’effort d’épargne mensuel.
Améliorer la rentabilité de son investissement locatif
Acheter un bien à rénover
Un logement ancien avec travaux s’achète moins cher au m², se loue au prix du marché une fois rénové, et les travaux réduisent l’impôt en location nue comme en meublé.
Choisir la location meublée
Loyer un peu plus élevé et loyers rarement imposés au régime réel pendant de longues années : c’est le levier fiscal le plus puissant pour la plupart des investisseurs.
Choisir le bon régime fiscal
Micro ou réel, nu ou meublé : le choix se calcule avec vos chiffres. Le régime réel est presque toujours gagnant dès que l’on emprunte ou que l’on fait des travaux.
Réduire le coût de l’assurance de prêt
Un contrat individuel coûte souvent deux à trois fois moins cher que le contrat de groupe de la banque, et peut être changé à tout moment.
Viser la bonne cible locative
Étudiants, jeunes actifs, colocation : adapter la surface et l’aménagement à la demande du quartier réduit la vacance et soutient le loyer.
Améliorer le DPE
Un logement classé F ou G ne pourra plus être loué. Isoler et changer le chauffage protège le loyer, la valeur du bien et ouvre parfois droit à des aides.
Les biens que nous proposons en ancien rénové en sont l’illustration : voir par exemple le T3 rénové rue du Château à Nantes, le T4 rue Guéhenno à Rennes ou le T2 rue Saumuroise à Angers.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
Comparer des rendements bruts
Un rendement brut de 7{NB}% avec de lourdes charges de copropriété peut rapporter moins qu’un 5{NB}% bien géré.
Oublier les frais d’acquisition
Frais de notaire, travaux et mobilier font partie du coût : les ignorer surestime la rentabilité d’un demi-point ou plus.
Retenir un loyer d’annonce
Les loyers affichés ne sont pas toujours ceux pratiqués. Nous retenons les loyers réellement constatés dans le quartier.
Ignorer la vacance
Même dans une ville tendue, un logement reste vide entre deux locataires. Prévoir au moins deux semaines par an.
Oublier l’impôt
Pour un foyer imposé à 30{NB}%, près de la moitié des loyers imposables part en impôts et prélèvements sociaux au mauvais régime.
Sacrifier l’emplacement au rendement
Un rendement élevé dans un secteur peu demandé se paie en vacance, en dégradations et en difficulté de revente.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?
Dans les grandes villes de l’Ouest, un rendement brut de 4 à 6 % sur un appartement ancien est courant en 2026, soit 3 à 4 % net de charges. Un bon investissement se juge surtout sur la rentabilité après impôt, l’effort d’épargne mensuel et la qualité de l’emplacement.
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, divisez par le prix d’achat, puis multipliez par 100. Un bien de 180 000 € loué 780 € par mois a un rendement brut de 5,2 %.
Quelle différence entre rentabilité nette et nette-nette ?
La rentabilité nette déduit des loyers les charges du propriétaire (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, vacance). La rentabilité nette-nette, ou nette d’impôt, déduit en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Oui, pour un calcul réaliste. Frais de notaire, travaux et mobilier font partie de ce que vous investissez. L’essentiel est d’utiliser toujours la même base pour comparer plusieurs biens.
Quel est le rendement locatif à Nantes ?
D’après les prix et loyers moyens MeilleursAgents au 1er octobre 2026 (3 371 €/m² et 14,7 €/m²), le rendement brut moyen d’un appartement à Nantes est d’environ 5,2 %. Il varie fortement selon le quartier et la surface.
La location meublée est-elle plus rentable ?
Souvent, oui : le loyer est un peu plus élevé et, au régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier rend les loyers peu ou pas imposables pendant de longues années. En contrepartie, la gestion est plus exigeante et les prélèvements sociaux sont de 18,6 % depuis 2026.
Le crédit améliore-t-il la rentabilité ?
Il ne change pas le rendement du bien, mais il améliore la rentabilité de votre apport grâce à l’effet de levier, et les intérêts sont déductibles au régime réel. Il faut ensuite vérifier que l’effort d’épargne mensuel reste supportable.
Le Pinel existe-t-il encore pour améliorer la rentabilité ?
Non, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Dans le neuf, le statut Jeanbrun le remplace depuis 2026 sous la forme d’un amortissement ; dans l’ancien, le déficit foncier et la location meublée sont les principaux leviers.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée. Les exemples chiffrés sont illustratifs ; les rendements passés ou moyens ne préjugent pas des rendements futurs, et les règles fiscales citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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