T3 Rénové Rue du Château à Nantes

Appartement T3 rénové rue du Château à Nantes : investissement locatif en plein centre historique

Situé rue du Château, au cœur du quartier Bouffay, cet appartement T3 de 45 m² profite de l’un des emplacements les plus recherchés de Nantes. Le Château des ducs de Bretagne est à deux pas, la cathédrale Saint-Pierre et les rues piétonnes du centre historique sont accessibles en quelques minutes à pied. Côté transports, le bien est très bien desservi : arrêts de tramway ligne 1 (Bouffay, Duchesse Anne) à proximité immédiate et gare SNCF de Nantes à une dizaine de minutes à pied, pour rejoindre Paris en environ 2 heures.

Malgré cet emplacement de premier choix, l’appartement souffrait d’une décoration vieillissante et d’une isolation thermique insuffisante (DPE E). Un profil de bien typique du centre ancien nantais : un fort potentiel, mais une mise aux normes nécessaire pour répondre aux exigences actuelles des locataires et de la réglementation.

Une demande locative solide dans l’hypercentre de Nantes

Avec sa configuration en T3, l’appartement s’adresse aussi bien aux jeunes actifs qu’aux colocations. Le centre-ville de Nantes reste l’un des secteurs les plus tendus de la métropole : commerces, restaurants, vie culturelle et proximité des grands pôles d’emploi en font une adresse qui se loue vite et qui limite le risque de vacance. Pour un investisseur, c’est le type de bien qui combine valeur patrimoniale liée à l’emplacement et rentabilité locative grâce à la rénovation.

• Isolation thermique et chauffage : isolation par l’intérieur des murs périphériques (polyuréthane) et installation de nouveaux radiateurs électriques performants dans chaque pièce.
• Électricité et plomberie : révision complète du circuit électrique, remplacement du chauffe-eau et création d’une salle d’eau optimisée sous Velux, avec grande douche et meuble vasque. WC séparé.
• Agencement et décoration : redistribution des pièces avec cloisons phoniques, cuisine aménagée sur mesure (façades blanches, plan de travail effet bois) ouverte sur le séjour, pose d’un parquet flottant chêne clair dans tout l’appartement, peintures refaites et placards sur mesure à portes coulissantes.

Ce projet a été structuré sous le régime du déficit foncier, en location nue.

L’enveloppe de travaux est particulièrement importante : près de 34 000 € de dépenses d’amélioration, d’entretien et de réparation. Ces dépenses sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet à l’investisseur d’effacer l’imposition sur ses loyers pendant plusieurs années, prélèvements sociaux compris. La part du déficit qui dépasse les loyers peut en plus s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %, cela représente à elle seule environ 3 200 € d’impôt en moins dès la première année. Le solde non utilisé est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Seule contrepartie : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global. Avec un DPE ramené à D, l’appartement reste par ailleurs pleinement louable au regard du calendrier de la loi Climat et Résilience, qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores.