Fin du Pinel et de la défiscalisation : vendre, garder ou passer en meublé ?

Ce qui change le jour de l'échéance

L'engagement Pinel démarre à la prise d'effet du premier bail et dure six, neuf ou douze ans selon les prorogations. À son terme, quatre choses changent en même temps :

• la réduction d'impôt s'arrête : vos loyers ne sont plus compensés par un avantage fiscal ;
• les plafonds de loyer et de ressources ne s'appliquent plus au prochain bail ;
• vous pouvez vendre sans reprise de la réduction déjà obtenue ;
• vous pouvez changer de mode de location, par exemple passer en meublé.

Le piège le plus fréquent : signer une vente quelques mois trop tôt. Une cession avant la date de fin d'engagement entraîne la reprise des réductions d'impôt obtenues, sauf invalidité, licenciement ou décès. Vérifiez la date exacte avant de signer un compromis.

Quand se termine votre engagement ?

La date de fin se calcule à partir du premier bail, pas de l'achat. Pour un achat en VEFA, la mise en location intervient souvent 18 à 24 mois après la signature chez le notaire.

Pour une date au mois près, le radar ci-dessus la calcule à partir du mois de votre premier bail. Le calculateur de loyer Pinel donne aussi le plafond applicable si vous relouez avant l'échéance.

Vendre son Pinel : la fiscalité de la plus-value

La plus-value d'un logement Pinel est imposée comme celle de toute résidence secondaire ou locative : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Trois éléments jouent en votre faveur :

• le prix d'achat peut être majoré d'un forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition, même si vos frais de notaire réels étaient réduits en VEFA ;
• au-delà de cinq ans de détention, un forfait de 15 % pour travaux s'ajoute, sans justificatif ;
• l'abattement démarre la sixième année : 6 % par an sur l'impôt et 1,65 % par an sur les prélèvements sociaux.

Il n'y a pas de réintégration d'amortissement en Pinel. Résultat : après dix ans de détention, un logement revendu 20 à 25 % plus cher que son prix d'achat dégage souvent une plus-value imposable faible, parfois nulle. Notre simulateur de plus-value détaille le calcul ligne par ligne.

Vendre libre ou occupé

Un logement libre se vend en général plus cher, à un acquéreur qui veut l'habiter. Occupé, il ne trouve preneur qu'auprès d'un investisseur, avec une décote. Pour le libérer, le congé pour vente se délivre au moins six mois avant la fin du bail, et le locataire dispose d'un droit de préemption. Une vente se prépare donc souvent un an à l'avance. Pour fixer le prix, nous réalisons un avis de valeur offert en Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Vendée et Ille-et-Vilaine.

Garder et relouer : un loyer pas toujours libre

Une fois l'engagement terminé, le plafond Pinel disparaît au prochain bail. Mais dans les communes classées en zone tendue, comme Nantes ou Saint-Nazaire, un décret encadre l'évolution des loyers à la relocation : le loyer d'un nouveau locataire reste en principe limité au dernier loyer révisé. Des exceptions existent :

• un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, qui permet une hausse limitée ;
• des travaux d'amélioration importants réalisés depuis la dernière location ;
• un logement vide depuis plus de 18 mois.

Les logements classés F ou G ne peuvent bénéficier d'aucune hausse. C'est pour cette raison que le radar retient par défaut votre loyer actuel : vous pouvez saisir un autre montant si votre commune n'est pas concernée.

Côté fiscalité, vos loyers relèvent des revenus fonciers : micro-foncier avec un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an, ou régime réel qui permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt. Le radar retient automatiquement le plus favorable des deux.

Passer en meublé (LMNP) : l'amortissement et ses contreparties

Passer en location meublée à la fin de l'engagement permet, au régime réel, d'amortir le logement sur la base de sa valeur au jour du changement, souvent supérieure au prix d'achat. Cet amortissement efface généralement l'impôt sur les loyers pendant de longues années. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes.

Deux contreparties à intégrer. Depuis l'imposition des revenus 2025, les bénéfices de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % en location nue. Et depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente : l'avantage fiscal d'aujourd'hui se paie en partie demain.

Il faut aussi meubler le logement selon la liste réglementaire, tenir une comptabilité au régime réel, et accepter des baux d'un an, avec davantage de rotation. Notre simulateur meublé ou location nue compare les deux régimes plus en détail, et notre page sur la location meublée détaille le statut LMNP.

Proroger de trois ans : quand c'est rentable

Si votre engagement est de six ou neuf ans, vous pouvez le proroger d'une période de trois ans, avec une réduction d'impôt supplémentaire. La prorogation n'est jamais tacite : elle se décide l'année où la période en cours se termine, et le logement doit continuer à être loué dans les conditions du Pinel.

La prorogation est intéressante quand le plafond Pinel est proche du loyer de marché. Quand il vous oblige à louer nettement en dessous, la réduction supplémentaire compense rarement le manque à gagner. La réduction entre aussi dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.

Vendre pour réinvestir : l'ancien avec travaux

Beaucoup de logements Pinel ont été achetés au prix du neuf, parfois au-dessus du marché. À l'échéance, leur rendement net d'impôt dépasse rarement 2 à 3 % de la valeur du bien. Vendre, puis réemployer le capital dans un logement ancien à rénover, bien placé, permet souvent d'obtenir un meilleur rendement et de créer des charges déductibles grâce aux travaux : c'est le déficit foncier, qui efface l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Dans le radar, l'option « Vendre et réinvestir » considère que le capital net de la vente est réinvesti comptant, sans crédit, avec un TRI de 5 % net sur 10 ans par défaut, modifiable de 4 à 7 %. C'est une hypothèse prudente : avec un crédit, l'effet de levier et la déduction des intérêts augmentent en général le rendement du capital investi. Ce taux résume toute l'opération : loyers, impôt effacé par les travaux et revente au bout de dix ans, impôts payés. Il dépend surtout de votre tranche d'imposition et du prix d'achat négocié.

C'est l'essentiel de ce que nous faisons aujourd'hui pour nos clients : repérer le bien, chiffrer les travaux avant l'offre, piloter le chantier et choisir le bon régime fiscal. Voyez nos projets anciens rénovés et le simulateur de budget travaux.

D'où viennent les chiffres du radar

La valeur estimée provient des demandes de valeurs foncières (DVF) : les prix réels enregistrés lors des ventes, publiés par la DGFiP. Le radar retient les trois dernières années disponibles, pour le même type de bien, dans la même commune, en élargissant progressivement le rayon autour de votre adresse jusqu'à disposer d'une quinzaine de ventes de surface comparable. Les ventes en l'état futur d'achèvement, les ventes mêlant plusieurs logements ou des locaux professionnels, et les prix aberrants sont écartés.

C'est une première estimation, utile pour décider. L'étage, l'exposition, l'état, l'année de construction ou la présence d'un parking font varier la valeur réelle : pour vendre, un avis de valeur sur place reste indispensable. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes par DVF.