Calculez votre enveloppe d'investissement locatif capacité d'emprunt, effort d'épargne et rentabilité

Les banques appliquent un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et ne retiennent généralement que 70 % des loyers attendus. La mensualité maximale s'obtient ainsi : 35 % × (revenus nets + 70 % des loyers) − mensualités des crédits en cours. Le capital empruntable se déduit ensuite de cette mensualité selon le taux et la durée.

La capacité d'emprunt est le capital que la banque accepte de prêter. L'enveloppe d'investissement correspond au prix du bien que vous pouvez réellement viser : capital emprunté, plus apport, moins les frais d'acquisition (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de garantie et le budget travaux ou mobilier.

C'est difficile. Les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du projet. Le simulateur permet de tester plusieurs montants d'apport pour voir l'effet sur l'enveloppe et sur l'effort d'épargne.

Selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la durée d'un crédit immobilier est limitée à 25 ans, et jusqu'à 27 ans lorsque le remboursement est différé, par exemple pour un achat dans le neuf ou avec d'importants travaux. Les banques peuvent déroger à ces règles pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité pour l'achat de la résidence principale.

C'est la somme qui reste au foyer chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Il n'existe pas de seuil légal : chaque banque fixe le sien selon la composition du foyer. Un reste à vivre confortable peut faciliter l'accord d'un dossier, notamment pour des revenus élevés.

La rentabilité brute est le rapport entre le loyer annuel et le prix payé. La rentabilité nette déduit la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion, les assurances et la vacance locative. C'est elle qui reflète le vrai rendement, avant impôt.

Le TRI (taux de rentabilité interne) est la performance annualisée d'un projet qui tient compte de tous les flux dans le temps : apport, loyers, mensualités de crédit, charges, puis prix de revente. Contrairement au rendement brut, il intègre l'effet de levier du crédit et la revente, ce qui permet de comparer deux projets très différents.

L'effort d'épargne est la différence entre les loyers encaissés et l'ensemble des sorties (mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurance, impôt). Un effort compris entre 100 et 300 € par mois est courant sur un projet financé sans apport dans les grandes villes de l'Ouest. Il doit rester compatible avec votre budget pendant toute la durée du prêt.

Pour la demande locative et la liquidité à la revente. Ces trois métropoles combinent croissance démographique, emploi et population étudiante, ce qui limite le risque de vacance et rassure les banques. Le prix d'achat y reste toutefois élevé : le rendement dépend du quartier et du type de bien.

Non. Il donne une enveloppe indicative à partir des règles habituelles du marché. Chaque banque applique ses propres critères : reste à vivre, ancienneté professionnelle, épargne résiduelle, pondération des loyers, taux d'assurance. Seule une étude de financement donne un montant ferme.