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Collez le lien d'une annonce SeLoger, Leboncoin ou Bien'ici : prix au m² face au marché du secteur, DPE, travaux, loyer, cash-flow et TRI sur 10 ans, recalculés en direct si vous changez une hypothèse.
Analyse complète en 1 à 2 minutes, gratuite
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Le saviez-vous ?
Lecture de l'annonce et des diagnostics...
…
Glissez pour comparer. L'image « après » est une illustration générée par l'IA, pas un projet chiffré.
L'avis du scanner
Ce que le bien rapporte
Prix au m² face au secteur
La surface n'a pas pu être lue dans l'annonce : le prix au m² n'est pas calculé.
Énergie (DPE)
Points forts
Points de vigilance
Ce que vous déboursez
Chaque mois, avant impôt
Avis d'un conseiller, offert
L'IA filtre ; un conseiller vérifie. Nous reprenons l'annonce avec vous : prix réel du secteur, travaux, fiscalité adaptée et financement.
Laissez votre numéro, nous vous rappelons sous 24 h ouvrées avec son analyse.
Ou appelez directement le 02 28 21 08 00Et ensuite ?
Les bonnes affaires partent vite, et analyser une annonce à la main prend du temps. Le scanner du cabinet transforme un lien en audit financier et technique : il ne remplace pas la visite, il vous dit si elle vaut le déplacement.
Le scanner examine les photos et la description pour qualifier l'état du bien. Il en déduit une enveloppe indicative de travaux et un DPE projeté, à confirmer par des devis après visite.
Le prix au m² est placé dans une fourchette de prix du secteur estimée par l'IA. Vous voyez d'un coup d'œil si le bien paraît décoté ou surcoté ; un conseiller confirme ensuite avec les ventes réelles (base DVF).
Loyer estimé, mensualité de crédit, rendement brut et cash-flow mensuel : de quoi savoir ce que le projet vous coûtera, ou vous rapportera, chaque mois.
Le TRI sur 10 ans intègre les flux de trésorerie, le remboursement du capital et une hypothèse de revente. C'est l'indicateur qui permet de comparer deux projets très différents.
Le scanner défriche le marché à grande vitesse, mais il ne remplace pas le conseil. Après chaque analyse, vous pouvez transmettre le dossier à un conseiller pour vérifier le prix, les travaux et le montage fiscal (LMNP, déficit foncier).
C'est la grille que suit le scanner, et celle que nous appliquons avant de proposer un bien à un client. Vous pouvez la dérouler à la main sur n'importe quelle annonce.
Divisez le prix par la surface Carrez, puis comparez-le aux ventes enregistrées dans la base DVF pour des biens comparables du quartier. Au-delà de 10 % d'écart, le vendeur doit pouvoir le justifier ; sinon, c'est votre marge de négociation.
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, les F seront concernés en 2028 et les E en 2034. Un mauvais DPE n'est pas rédhibitoire s'il est intégré au prix et au budget travaux.
Relevez le montant annuel des charges de copropriété et demandez la taxe foncière. Consultez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : un ravalement ou une toiture votés pèsent directement sur la rentabilité.
Comparez avec les annonces de location équivalentes du secteur et vérifiez si la ville applique l'encadrement des loyers. Un loyer annoncé au-dessus du marché fausse tous les calculs qui suivent.
Distinguez le rafraîchissement (peinture, sols) de la rénovation lourde (électricité, plomberie, isolation). Notre simulateur de budget travaux donne un premier ordre de grandeur.
Rendement brut = loyer annuel ÷ coût total (prix + frais de notaire + travaux). Cash-flow mensuel = loyer − mensualité − charges − taxe foncière ÷ 12. Le TRI sur 10 ans ajoute la revente et donne la vraie performance.
Le même bien peut être très rentable en location meublée et médiocre en location nue, ou l'inverse si les travaux créent un déficit foncier. Comparez les deux avec notre simulateur meublé ou location nue.
C'est le scénario « L'opportunité » proposé plus haut, à relancer en un clic.
| Critère | Valeur | Lecture |
|---|---|---|
| Prix au m² | 3 996 € | Environ 11 % sous le prix médian estimé du secteur (4 500 € / m²) |
| DPE | G → D | Passoire thermique, amélioration réaliste après isolation |
| Coût total du projet | 139 642 € | Prix, notaire, 27 750 € de travaux et 4 000 € de mobilier |
| Loyer estimé | 580 € / mois | Rendement brut de 4,98 %, net de 4,01 % après charges, taxe foncière et vacance |
| Cash-flow avant impôt | −215 € / mois | Crédit de 131 642 € sur 25 ans à 3,35 %, charges, taxe foncière et vacance déduites |
| TRI sur 10 ans | 4,1 % | Avant impôt, avec 8 000 € d'apport et une revente prudente au bout de 10 ans |
L'analyse repose sur les informations publiées dans l'annonce et sur des données de marché. Les estimations de travaux, de loyer et de prix sont indicatives : elles servent à trier les annonces et à préparer la visite, pas à remplacer les devis, les documents de copropriété ni l'avis d'un professionnel.
Sur l'analyse d'annonces et sur le fonctionnement du scanner. Pour une annonce précise, un conseiller peut la relire avec vous.
Vérifiez dans l'ordre : le prix au m² comparé aux ventes récentes du quartier (données DVF), l'étiquette DPE et le calendrier d'interdiction de location, les charges de copropriété et la taxe foncière, le loyer de marché pour ce type de bien, l'estimation des travaux, puis le rendement et le cash-flow après crédit. Un bien qui échoue sur deux de ces points mérite rarement une visite.
Comparez le prix au m² de l'annonce avec les prix de vente réellement constatés dans le quartier, publiés dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières). Un écart supérieur à 10 % doit être justifié par l'état du bien, l'étage, une vue ou des prestations particulières ; sinon, il constitue une marge de négociation.
Le scanner analyse les photos et la description pour qualifier l'état du bien, puis applique une grille de coûts de rénovation au m², poste par poste. L'enveloppe obtenue est une estimation à confirmer par des devis après visite.
Le rendement brut se calcule en divisant le loyer annuel par le coût total d'acquisition (prix, frais de notaire et travaux). Dans les grandes villes de l'Ouest, un rendement brut de 4 à 6 % est courant ; le rendement net, après charges, taxe foncière et vacance, est généralement inférieur de 1 à 2 points. Le cash-flow après crédit et le TRI sur 10 ans complètent l'analyse.
Les plus courants sont un DPE F ou G non mis en avant, des charges de copropriété absentes ou sous-estimées, un loyer « potentiel » supérieur au marché, une surface annoncée sans mention de la loi Carrez, et un prix déjà gonflé par une rénovation récente. Demandez systématiquement les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant des travaux votés.
Le scanner fournit une rentabilité avant impôt. Pour une analyse en LMNP, en déficit foncier ou en SCI, faites relire l'annonce par un conseiller, ou comparez les régimes avec notre simulateur meublé ou location nue.
Il fonctionne avec les liens SeLoger, Leboncoin, Bien'ici et la majorité des sites d'agences. Si un site bloque temporairement la lecture, relancez simplement l'audit.
Oui, l'analyse est gratuite et sans engagement.
Non. Le scanner sert de premier filtre pour écarter rapidement les biens sans potentiel et préparer les bonnes questions. Les estimations de travaux, de loyer et de prix restent indicatives : une visite, des devis et l'examen des documents de copropriété sont indispensables avant toute offre.
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Méthode et contenus vérifiés par Mathieu Bertrand-Demanes le . Analyses indicatives, à confirmer par une visite et des devis.
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