Réforme de la plus-value immobilière 2026 : ce qui s'applique vraiment
Si vous êtes arrivé ici après avoir lu qu'une réforme allait raccourcir le délai d'exonération, voici la réponse directe : elle n'a pas été adoptée. Le régime de 2026 est identique à celui de 2025.
Pendant l'examen du projet de loi de finances pour 2026, un amendement porté par le député Corentin Le Fur a été adopté. Il ramenait de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant droit à exonération totale d'impôt sur le revenu, pour les résidences secondaires et les autres biens non affectés à l'habitation principale. L'objectif affiché : fluidifier un marché immobilier bloqué par la rétention.
La mesure n'a pas survécu à la navette parlementaire. La loi de finances pour 2026 ne comporte aucune réduction du délai d'exonération. Les durées restent donc fixées à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, avec le barème d'abattements progressifs inchangé.
Le taux global d'imposition demeure lui aussi à 36,2 % : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoute la surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value nette par cédant.
Le seul changement réel de la période ne concerne pas la durée de détention, mais les loueurs en meublé. Il est entré en vigueur en février 2025 et beaucoup de propriétaires l'ignorent encore : voir la section détaillée plus bas.
Un projet de réforme peut toujours revenir lors d'un prochain budget. Si vous envisagez une vente, la question n'est donc pas d'attendre une hypothétique baisse du seuil, mais d'arbitrer entre votre durée de détention actuelle, votre abattement acquis et l'évolution du marché. C'est exactement le type d'arbitrage que nous chiffrons lors d'un bilan.
Taux de la plus-value immobilière en 2026 : 36,2 %
En 2026, la plus-value immobilière d'un particulier résidant en France est taxée à 36,2 % après abattements pour durée de détention : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'y ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable par cédant.
| Prélèvement | Taux 2026 | Exonération totale |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | Après 22 ans de détention |
| Prélèvements sociauxCSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % | 17,2 % | Après 30 ans de détention |
| Taux global | 36,2 % | — |
| Surtaxe | 2 % à 6 % | Plus-value nette imposable ≤ 50 000 € par cédant (barème) |
Pourquoi 17,2 % et pas 18,6 % de prélèvements sociaux ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le taux général des prélèvements sociaux à 18,6 %. Cette hausse vise les dividendes, les intérêts, les plus-values mobilières et les bénéfices de location meublée. Les plus-values immobilières des particuliers figurent parmi les revenus exclus de la hausse, avec les revenus fonciers et l'assurance-vie : elles restent à 17,2 %.
Attention à ne pas confondre : un loueur en meublé paie 18,6 % de prélèvements sociaux sur ses loyers imposables, mais la plus-value réalisée à la revente de son bien reste soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, donc à 17,2 %.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond simplement à la différence mathématique entre le prix de vente de votre bien (prix de cession) et son prix d'achat initial (prix d'acquisition). Si cette différence est positive, vous avez réalisé un bénéfice imposable.
Cependant, l'administration fiscale vous permet de corriger ces prix. Vous pouvez déduire du prix de vente les frais supportés à l'occasion de la cession (commission d'agence à votre charge, diagnostics obligatoires), et surtout majorer le prix d'achat des frais de notaire et des travaux réalisés, ce qui diminue d'autant la base taxable.
Exonération de la résidence principale : quelle durée d'occupation ?
C'est la question la plus fréquente, et la réponse surprend souvent : aucune durée minimale d'occupation n'est exigée. Vous pouvez vendre six mois après avoir emménagé et bénéficier d'une exonération totale, sans plafond de montant.
Ce qui compte n'est pas la durée, mais la réalité de l'occupation au jour de la vente. Le logement doit être votre résidence principale effective et habituelle au moment de la cession. L'administration écarte l'exonération lorsque l'occupation est manifestement de circonstance, organisée dans le seul but d'échapper à l'impôt : un séjour bref sans changement d'adresse fiscale, sans consommation d'énergie cohérente et sans transfert du centre des intérêts familiaux sera contesté.
Le cas fréquent : vous avez déménagé avant d'avoir vendu
L'exonération reste admise si le bien était votre résidence principale au moment de sa mise en vente, si celle-ci a été engagée sans attendre et si le logement est resté inoccupé jusqu'à la signature. Le délai considéré comme normal est généralement d'un an dans un marché fluide, appréciable plus largement lorsque le marché est ralenti. En revanche, si vous mettez le bien en location pendant cette période, l'exonération tombe : il redevient un investissement locatif.
Dans cette situation, un prix affiché trop haut qui fait traîner la vente peut vous coûter l'exonération. Nous réalisons une estimation offerte de votre bien dans le Grand Ouest, pour le mettre en vente au bon prix dès le départ.
Deux autres exonérations utiles à connaître
- La première vente d'un bien autre que la résidence principale est exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédentes, et si vous remployez le prix dans l'acquisition ou la construction de votre habitation principale dans les deux ans.
- Les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € sont exonérées, ce seuil s'appréciant par bien et par cédant.
Frais de notaire et forfait travaux (l'astuce d'optimisation)
Pour diminuer votre impôt, vous devez gonfler le prix d'acquisition. La loi prévoit deux forfaits qui s'appliquent sans justificatif :
Le forfait « frais de notaire » (7,5 %)
Lors du calcul, vous pouvez ajouter au prix d'achat initial vos frais de notaire réels, ou opter pour une majoration forfaitaire de 7,5 %. Cette option est particulièrement avantageuse si vous avez acheté un bien neuf, où les frais réels ne sont que de 2 à 3 % : elle vous permet de déduire davantage que ce que vous avez effectivement payé.
Le forfait travaux (15 %)
Dès lors que vous possédez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer son prix d'achat de 15 % au titre des travaux d'amélioration. Ce forfait s'applique même si vous n'avez réalisé aucun travail et aucune facture n'est exigée par le notaire.
Le piège de la réintégration des amortissements LMNP
Depuis le 15 février 2025, la règle a changé pour les loueurs en meublé non professionnels.
Jusque-là, le statut LMNP permettait d'amortir comptablement la valeur du bien pour effacer l'impôt sur les loyers, sans que cela n'impacte la plus-value à la revente, celle-ci relevant du régime des plus-values des particuliers. C'était la grande force du régime : un double avantage.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 impose désormais de soustraire du prix d'acquisition l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location meublée.
Et la portée est plus large qu'on ne l'a d'abord cru : une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que la réintégration ne se limite pas aux amortissements pratiqués depuis 2025. Elle vise également ceux constatés avant cette date, quelle que soit la date de mise en location, dès lors que la vente intervient après l'entrée en vigueur du dispositif. Un propriétaire qui loue en meublé depuis 2012 doit donc réintégrer l'intégralité de ses amortissements.
Exemple : vous achetez 200 000 €, vous amortissez 50 000 € sur dix ans. À la revente, le prix d'acquisition retenu n'est plus de 200 000 € mais de 150 000 €. Votre plus-value imposable est mécaniquement gonflée de 50 000 €. Le champ « Amortissements déduits » de notre simulateur intègre ce paramètre.
Certains régimes échappent au dispositif et le traitement des amortissements portant sur des travaux déjà ajoutés au prix d'acquisition obéit à des règles particulières. Avant toute cession, faites valider votre calcul par votre expert-comptable ou votre notaire, ou .
Les abattements pour durée de détention
Plus vous conservez votre bien immobilier longtemps, moins vous paierez d'impôts. L'abattement commence à courir après la 5e année de détention pleine. Les taux diffèrent entre l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS), ce qui explique le décalage entre les seuils de 22 et 30 ans.
| Année de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | Exonération totale IR (100 %) | 1,60 % (soit 28 % cumulés) |
| De la 23e à la 30e année | 0 % | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonéré | Exonération totale PS (100 %) |
La surtaxe immobilière (taxe additionnelle)
Si vous réalisez une plus-value importante, l'État applique une surtaxe progressive de 2 % à 6 %. Elle se déclenche uniquement lorsque la plus-value nette imposable, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 € par cédant. C'est pourquoi le nombre de propriétaires compte : un couple marié dispose d'un seuil de 100 000 € avant d'y être soumis. Pensez à renseigner ce champ dans le simulateur.
| Plus-value imposable | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | Aucune |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % × PV |
La décote appliquée juste au-dessus de chaque seuil évite un saut brutal de l'impôt. Les terrains à bâtir ne sont pas soumis à cette surtaxe.
Vous envisagez de vendre dans le Grand Ouest ? Découvrez comment notre pôle transaction accompagne la revente, de l'avis de valeur à la vérification du financement des acquéreurs.
Exemple chiffré : calcul complet d'une plus-value en 2026
Un couple a acheté une résidence secondaire 150 000 € le 1er septembre 2015. Il la revend 250 000 € le 1er décembre 2026, sans frais de cession ni travaux justifiés. Voici le calcul pas à pas, identique à celui du simulateur.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition corrigé | 150 000 + forfait frais 7,5 % (11 250) + forfait travaux 15 % (22 500) | 183 750 € |
| Plus-value brute | 250 000 − 183 750 | 66 250 € |
| Impôt sur le revenu | Abattement 36 % (11 ans) → base 42 400 € × 19 % | 8 056 € |
| Prélèvements sociaux | Abattement 9,9 % (11 ans) → base 59 691 € × 17,2 % | 10 267 € |
| Surtaxe | 42 400 € ÷ 2 cédants = 21 200 € par cédant, sous le seuil de 50 000 € | 0 € |
| Total des impôts | Taux effectif : 27,7 % de la plus-value brute | 18 323 € |
| Net vendeur | 250 000 − 18 323, avant remboursement d'un éventuel crédit | 231 677 € |
Dans ce dossier, attendre un an de plus pour gagner une année d'abattement ne réduit l'impôt que de 943 €, alors qu'un prix de vente supérieur de 5 % augmente le net vendeur de 9 043 €. Une fois les forfaits appliqués, le prix de vente pèse davantage que le calendrier. Retrouvez d'autres situations réelles dans nos cas chiffrés de gestion de patrimoine, ou refaites le calcul avec vos chiffres.
Plus-value immobilière d'un non-résident en 2026
Un non-résident qui vend un bien situé en France est imposé en France sur la plus-value, à 19 % d'impôt sur le revenu, avec les mêmes forfaits et les mêmes abattements pour durée de détention qu'un résident (CGI, art. 244 bis A).
Des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % pour les affiliés européens
Le vendeur affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse est dispensé de CSG et de CRDS. Il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit un taux global de 26,5 %. Les autres non-résidents supportent les prélèvements sociaux en totalité ; le simulateur retient alors 17,2 %, taux des plus-values immobilières, un point que certains praticiens discutent et qu'il faut faire confirmer par le notaire.
Deux exonérations propres aux non-résidents
- L'ancienne résidence principale est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le départ de France, et si elle n'a été ni louée ni prêtée entre-temps.
- Un logement situé en France peut être exonéré dans la limite de 150 000 € de plus-value, une seule fois, pour un ressortissant d'un État de l'UE ou de l'EEE ayant résidé fiscalement en France au moins deux ans, sous conditions de délai de vente ou de libre disposition du bien.
Représentant fiscal : lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € et que le vendeur réside hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est en principe obligatoire. Pour chiffrer votre cas, choisissez votre pays de résidence dans le champ « Votre résidence fiscale » du simulateur.
Textes de référence
Les règles et le simulateur de cette page s'appuient sur le Code général des impôts : article 150 U (champ d'application et exonérations), article 150 VB (prix d'acquisition, forfaits et réintégration des amortissements), article 150 VC (abattements pour durée de détention), article 200 B (taux de 19 %), article 1609 nonies G (surtaxe), article 244 bis A (non-résidents), ainsi que l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale (taux de CSG).
- Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : plus-value immobilière
- impots.gouv.fr — Plus-values immobilières des non-résidents
Rédigé et vérifié par Mathieu Bertrand-Demanes, conseiller en gestion de patrimoine à Nantes. Dernière vérification : . Contenu informatif, qui ne remplace pas l'examen de votre situation par un notaire ou un conseiller.
