Investir pas à pas
Fiscalité, épargne & retraiteTous nos simulateurs
Déficit foncier, LMNP, loi Malraux : nous transformons la rénovation d'un appartement ancien en levier fiscal et patrimonial, du choix du bien jusqu'à sa mise en location.
Un exemple concret, puis nos trois derniers chantiers avec leurs vrais chiffres. Ce sont des exemples, pas des rendements garantis.
Avant
Après
Ancien rénové en centre-ville
Un appartement dégradé et impossible à louer en l'état, repris entièrement : isolation, réseaux, pièces d'eau et aménagement.
Avant travaux : DPE G, état dégradé, non louable.
Ancien rénové en déficit foncier
Rue Saumuroise, un T2 acheté très dégradé, boudé par les acquéreurs classiques. Rénovation intégrale : réseaux, pièces d'eau, isolation, cuisine équipée.
Ancien rénové en déficit foncier
Rue Frémur, près de la gare Saint-Laud et de l'UCO. Un appartement classé E, entièrement restructuré pour les jeunes actifs et la colocation étudiante.
Ancien rénové en déficit foncier
Rue de Guéhenno, près du Thabor et à 50 mètres du métro. Isolation, menuiseries, une seconde salle de bain créée et les mosaïques Odorico restaurées.
Bien plus qu'une recherche de bien : nous portons le projet de bout en bout, avec un seul interlocuteur.
Analyse de votre fiscalité (impôt sur le revenu, IFI) et choix de la stratégie, déficit foncier ou LMNP, adaptée à votre situation.
Nous activons notre réseau à Nantes, Angers et Rennes pour accéder aux biens avant leur diffusion, puis nous négocions le prix.
Chiffrage sur devis avant l'achat, suivi du chantier et amélioration du DPE, avec la classe D pour cible, parfois C.
Réception des travaux, choix de l'agence de gestion partenaire et ameublement proposé en option.
Nous ne nous contentons pas de défiscaliser : nous rénovons. La vidéo montre nos chantiers et la qualité des matériaux que nous choisissons.
Notre approche des travauxLe bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de vos revenus fonciers existants et de la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien.
En location nue, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent de vos revenus fonciers. Le déficit qui en résulte s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le surplus sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
En contrepartie, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
En location meublée au régime réel, le bien (hors terrain), les travaux et le mobilier s'amortissent. Ces amortissements réduisent fortement, parfois totalement, l'impôt sur les loyers.
Depuis 2025, ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le choix se fait donc sur la durée de détention.
Pour la restauration complète d'un immeuble situé en site patrimonial remarquable, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre ans. La réduction échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Le logement doit ensuite être loué nu pendant neuf ans.
Ces leviers se comparent chiffres en main : impôt, effort d'épargne et plus-value à la revente.
Comparer avec nos simulateursDans un immeuble ancien, promettre un A ou un B est rarement réaliste. Ces bâtiments ont besoin de respirer : trop les étanchéifier peut créer de l'humidité et abîmer la structure.
Nous visons la classe D, parfois C. C'est la cible qui permet de louer sans restriction au regard du calendrier de la loi Climat, en respectant le bâti et sans faire exploser le budget : aller chercher un B coûte beaucoup plus cher pour un gain de loyer marginal.
Et nous gardons ce qui fait le charme de l'ancien, hauteur sous plafond, parquet, cheminées : c'est précisément ce que recherchent les locataires solvables.
Calendrier de la loi Climat et Résilience pour la mise en location (nouveaux baux et renouvellements).
Parce qu'un bon investissement dans l'ancien se joue autant sur le chantier que sur la fiscalité.
Nos études raisonnent en cash-flow net : charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant et vacance locative. Le budget travaux est chiffré avant toute offre d'achat.
Nous suivons les travaux jusqu'à la réception, avec des artisans que nous connaissons. C'est là que se crée la valeur du bien, et c'est ce qui transforme une passoire thermique en actif durable.
Chaque immeuble est différent. Nous prenons le temps d'étudier la structure, la copropriété et le potentiel du bien avant de vous le proposer.
Installés à Nantes, nous travaillons aussi à Angers et à Rennes. Nous connaissons les rues et les copropriétés, et voyons souvent les biens avant leur mise en vente.
Les questions que nous posent le plus souvent les investisseurs dans l'ancien. Pour votre cas précis, le premier échange est offert.
Le déficit foncier concerne la location nue : les travaux créent un déficit qui s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, puis sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Le LMNP concerne la location meublée : au régime réel, l'amortissement du bien, des travaux et du mobilier réduit fortement, parfois totalement, l'impôt sur les loyers. Les deux peuvent se succéder, à deux conditions : louer nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation sur le revenu global, et savoir que les travaux déjà déduits en déficit foncier ne sont plus amortissables ensuite.
Les travaux sont chiffrés sur devis par nos artisans avant toute offre d'achat, et c'est ce budget qui sert de base à l'étude. Dans l'ancien, un imprévu peut toujours apparaître en cours de chantier : il vous est alors présenté et chiffré avant d'être engagé.
Pour l'emplacement d'abord : l'ancien permet d'acheter en centre-ville, là où la demande locative est la plus forte. Les travaux ouvrent aussi des leviers fiscaux propres à l'ancien, comme le déficit foncier ou la loi Malraux. Le neuf garde ses atouts : frais de notaire réduits, aucun chantier à suivre et le dispositif Jeanbrun.
Nos derniers projets vont de 144 259 € pour un T2 à Angers à 332 827 € pour un T4 à Rennes, travaux et frais d'agence compris. Le financement bancaire en couvre le plus souvent l'essentiel.
Oui, le plus souvent, en combinant une isolation avec des matériaux adaptés au bâti ancien, comme la laine de bois, le remplacement des menuiseries et le chauffage. Le diagnostic réalisé avant l'achat permet de vérifier que la cible est atteignable avant de vous engager.
Nous organisons la réception du chantier, faisons lever les éventuelles réserves puis passons le relais à une agence de gestion locative partenaire pour une mise en location rapide. L'ameublement peut être proposé en option.
Premier échange offert
Un conseiller vous rappelle sous 24 h ouvrées pour faire le point sur votre fiscalité et votre budget, sans engagement.
Étape 1 / 2
30 secondes suffisent. Un conseiller vous rappelle sous 24h ouvrées.
Vos coordonnées servent uniquement à vous rappeler au sujet de votre demande. En savoir plus
Vous préférez ? 02 28 21 08 00
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Réserver un créneau
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