T2 rénové Rue Saumuroise (Projet 2) à Angers

Situé au rez-de-chaussée droit du même immeuble que notre premier projet Saumuroise, ce T2 de 29 m² représente une seconde acquisition dans un bâtiment que nous maîtrisons parfaitement — structure, copropriété, environnement locatif. Cette connaissance du bien a permis de sécuriser l’opération rapidement.

Le logement était occupé jusqu’à sa libération récente, laissant apparaître une cuisine vétuste et des finitions datées. Son potentiel était néanmoins intact : une configuration fonctionnelle, une exposition correcte, et une adresse dont nous savions déjà qu’elle se loue bien, le projet voisin étant déjà occupé.

L’enveloppe travaux a été calibrée au plus juste grâce à l’expérience accumulée sur le chantier précédent. Le projet affiche une rentabilité brute de 5,5 %.

Curage et préparation — Mise en place du chantier, protection des parties communes, mise en sécurité des réseaux électriques et de plomberie, dépose de l’ancienne cuisine et évacuation des déchets.

Électricité — Mise aux normes avec création de points lumineux, prises spécialisées, prises courant standard et déplacement de l’alimentation du radiateur sèche-serviette.

VMC hygroréglable — Installation d’un groupe de ventilation hygroréglable de type B avec réseau de gaines isolées et bouches d’extraction, traité comme amélioration énergétique.

Plomberie et cuisine — Modification des réseaux suivant la nouvelle implantation, fourniture et pose d’une cuisine complète.

Peinture — Ponçage et mise en peinture de l’ensemble des murs et plafonds de la pièce de vie, traitement de la porte et de son entourage.

Climatisation : Ce poste positionne le bien à un niveau de confort supérieur à la moyenne du parc locatif du secteur, constituant un réel atout pour la mise en location.

Ce projet est structuré en location nue au régime réel, ce qui permet de déduire l’intégralité des travaux des revenus fonciers de l’investisseur.

Avec près de 26 840 € TTC de travaux, le déficit foncier généré vient s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 € maximum par an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour un investisseur en tranche marginale à 30 % (+ 17,2 % de prélèvements sociaux), cela représente une économie fiscale réelle de l’ordre de 12 700 €, qui améliore mécaniquement la rentabilité nette bien au-delà des 5,5 % affichés en brut.

La seule contrainte : conserver le bien en location nue pendant 3 ans minimum à compter de l’imputation du déficit.