Investir pas à pas
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Vous avez de l'argent de côté, des projets, et autant d'avis que d'interlocuteurs. On s'assoit, on part de votre avis d'imposition et de vos relevés, et on pose tout à plat. Vous repartez avec une direction claire et une étude chiffrée de cinq pages.
Votre patrimoine dans 15 ans, avec les hypothèses détaillées en dernière page. Même point de départ, même effort mensuel : seule change la façon de l'employer.
| Horizon | Sans rien changer | Tout en assurance-vie | Déficit foncier + assurance-vie |
|---|---|---|---|
| Dans 10 ans | 559 449 € | 583 947 € | 594 977 € |
| Dans 15 ans | 718 733 € | 769 460 € | 795 149 € |
| Dans 20 ans | 846 862 € | 936 215 € | 986 322 € |
On ne commence pas par un produit. On commence par vos chiffres.
J'ai de l'argent qui dort et je ne sais pas par où commencer.
On fixe d'abord la réserve à garder de côté. Tout ce qui dépasse devient un vrai choix, euro par euro.
Immobilier ou placements, je n'arrive pas à trancher.
On chiffre les deux au même effort mensuel, sur 10, 15 et 20 ans, à côté de l'option de ne rien changer.
Je ne sais même pas combien je peux mettre de côté chaque mois.
On compare votre budget à ce que vos comptes ont réellement gagné en un an. C'est ce chiffre-là qui sert de base.
Je paie trop d'impôts, mais je ne veux pas bloquer mon argent.
On calcule ce que rapporte chaque levier fiscal, et ce qu'il vous coûte en disponibilité.
Chaque étape part du chiffre de la précédente. C'est ce qui évite de bâtir un projet sur une capacité d'épargne imaginaire.
On part de l'avis d'imposition, puis on compare le budget déclaré à ce que vos comptes ont vraiment gagné en un an. L'écart dépasse souvent plusieurs centaines d'euros par mois.
Résidence, biens loués, livrets, assurance-vie, crédits : votre patrimoine net en un chiffre, et la part qu'y prend l'immobilier.
La réserve de sécurité d'abord. Ensuite le capital et l'épargne de chaque mois, répartis entre vos projets.
Votre taux d'endettement avant et après le projet, ce que vous pouvez emprunter, et ce que les leviers fiscaux changent vraiment.
Votre patrimoine dans 10, 15 et 20 ans, pour chaque direction possible, comparé à ne rien changer.
Un couple fictif, mais des chiffres qui ne le sont pas : tout ce qui suit sort de l'atelier, avec les hypothèses indiquées plus bas.
Leur point de départ
Deux salaires, propriétaires de leur résidence principale à Nantes, tranche d'imposition à 30 %.
Premier constat de l'atelier : leur budget surestimait leur épargne de 692 € par mois. Tout le reste a été calé sur 1 250 €.
Ce qu'ils décident, dans cet ordre
30 000 € placés en assurance-vie et 20 000 € d'apport. Sur les livrets, 34 000 € de réserve de sécurité, soit six mois de charges, et 11 000 € encore libres.
486 € versés en assurance-vie et 389 € d'effort sur le bien. Ils gardent 375 € de marge par mois pour les imprévus.
Travaux compris. Prêt de 140 000 €, mensualité de 844 € dont 455 € couverts par le loyer retenu. Endettement de 16,5 % à 26 %, et 2 790 € d'impôt en moins la première année grâce aux travaux.
Même point de départ, même effort mensuel. Seule change la façon de les employer.
HypothèsesAssurance-vie 3,5 % net par an, TRI net du déficit foncier 5,6 %, livrets 1,5 %, résidence principale +1 % par an, crédit à 3,4 % sur 20 ans, loyer retenu à 70 %. Patrimoine net en euros courants, crédits déduits. Projection non garantie.
Rédigée à partir de vos chiffres et remise après l'atelier. Celle de Julie et Thomas, en exemple.
Ce que nous avons posé ensemble en entretien, à partir de vos chiffres.
Trois décisions, dans cet ordre : le capital d'abord, puis l'épargne de chaque mois, puis le projet immobilier qu'elle finance.
réinvestis sur 95 000 € d'épargne disponible, réserve de sécurité préservée.
sur une capacité de 1 250 € par mois : 70 % engagés, le reste garde de la marge.
frais d'acquisition compris, soit un bien d'environ 148 148 €, dont 35 000 € de travaux.
Votre patrimoine dans 15 ans, avec les hypothèses détaillées en dernière page. Même point de départ, même effort mensuel : seule change la façon de l'employer.
| Horizon | Sans rien changer | Tout en assurance-vie | Déficit foncier + assurance-vie |
|---|---|---|---|
| Dans 10 ans | 559 449 € | 583 947 € | 594 977 € |
| Dans 15 ans | 718 733 € | 769 460 € | 795 149 € |
| Dans 20 ans | 846 862 € | 936 215 € | 986 322 € |
Ce que nous avons convenu, et les hypothèses sur lesquelles repose cette étude.
Les montants sont exprimés en euros courants. Le patrimoine net additionne des valeurs estimées et retranche les crédits restant dus, sans fiscalité de sortie, sauf pour l'investissement locatif, valorisé au TRI net de l'opération ; ce TRI vaut pour la durée sur laquelle il a été calculé et baisse si la détention est plus courte. Les supports en unités de compte ne sont pas garantis en capital et leur valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les avantages fiscaux dépendent de la législation en vigueur et de votre situation, qui peuvent évoluer. Cette étude donne un ordre de grandeur pour choisir une direction : elle ne constitue pas une recommandation personnalisée, qui vous sera remise une fois vos pièces analysées et votre profil d'investisseur établi.
Cabinet Bertrand-Demanes, 13 rue Bias, 44000 Nantes · SIREN 434 192 456. Bertrand-Demanes Finances, SIREN 984 105 387, courtier en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr). Responsabilité civile professionnelle souscrite auprès de MMA.
Un document de travail pour choisir une direction. La recommandation personnalisée vient ensuite, pièces à l'appui.
Comment ça se passe
Tout est dit avant de commencer.
Contrats d'assurance proposés par Bertrand-Demanes Finances, courtier en assurance inscrit à l'ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
Déroulé, confidentialité, ce qui est offert et ce qui ne l'est pas.
Réserver mon atelierOui. Le premier atelier et l'étude qui en sort sont offerts, sans engagement. L'étude vous appartient : vous pouvez la garder, la montrer à votre banquier ou à un autre conseiller. Si vous souhaitez ensuite un audit détaillé, il est facturé 240 € TTC de l'heure, avec un temps estimé à l'avance selon votre dossier.
Votre dernier avis d'imposition, vos deux dernières fiches de paie, les derniers relevés de vos placements et les tableaux d'amortissement de vos crédits. Avant le rendez-vous, un questionnaire de dix minutes me permet de préparer vos chiffres : on passe ainsi l'heure sur les décisions, pas sur la saisie.
L'atelier sert à choisir une direction. Si elle passe par un placement ou un projet immobilier, je vous propose de vous accompagner, aux conditions affichées sur cette page. Si la meilleure décision est de ne rien changer, l'étude le montre aussi : la comparaison « sans rien changer » y figure toujours.
Non. Ce sont des projections, fondées sur des hypothèses que l'étude détaille en dernière page : rendements, taux de crédit, revalorisation. Elles donnent un ordre de grandeur pour décider d'une direction. La recommandation personnalisée vient ensuite, une fois vos pièces analysées et votre profil d'investisseur établi.
Au cabinet, 13 rue Bias à Nantes, chez vous, ou en visio. Comptez une heure environ. En couple, venez à deux : l'atelier raisonne à l'échelle du foyer, revenus, impôt et patrimoine compris.
Les réponses au questionnaire me sont envoyées par e-mail et ne sont pas conservées sur le site. Pendant l'atelier, vos chiffres restent sur mon poste, dans votre dossier. Rien n'est transmis à un tiers.
Souvent plus encore. L'atelier intègre vos biens loués, vos crédits et vos placements existants, et mesure le poids de l'immobilier dans votre patrimoine. Un bien de plus n'est pas toujours la bonne réponse : parfois, c'est la diversification ou la liquidité qui manque.
Julie et Thomas sont un exemple fictif, à visée pédagogique : toute ressemblance avec une situation réelle serait fortuite. Les projections sont indicatives, calculées en euros courants à partir des hypothèses indiquées, et ne constituent ni une promesse de rendement ni une recommandation personnalisée. Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital. Les avantages fiscaux dépendent de la législation en vigueur et de la situation de chacun. Contenu vérifié par Mathieu Bertrand-Demanes le .
Premier atelier offert
Dix minutes de questions pour préparer vos chiffres, puis vous choisissez votre créneau : au cabinet, chez vous ou en visio.
Étape 1 / 2
30 secondes suffisent. Un conseiller vous rappelle sous 24h ouvrées.
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