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LMNP / LMP : la location meublée

Les statuts LMP et LMNP, mis en place en 1947, encouragent les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés et leur permettent de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

L’investissement locatif meublé 

La fiscalité de l’investissement locatif meublé permet de bénéficier d’un certain nombre d’abattements fiscaux. Parmi eux, les déductions offertes par les statuts de LMP et LMNP peu connus du grand public, sont particulièrement intéressantes.

Quelles sont les caractéristiques des statuts de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel ? Quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir en bénéficier, et quels avantages fiscaux offrent-ils ?

Le loueur meublé non professionnel (LMNP)

Mis en application en 1947, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel (cf ci-dessous).

Les conditions du LMNP

Est considéré comme LMNP un loueur non inscrit au Registre du Commerce en tant que loueur professionnel ou dont les recettes annuelles sont inférieures à 23.000 € ou aux autres revenus de son foyer fiscal.

Les obligations déclaratives pour l’impôt sur le revenu

Afin de pouvoir déclarer ses revenus issus de sa location meublée, il faudra remplir la déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus n° 2042. Les obligations déclaratives dépendent du régime d’imposition de l’activité.

Régime micro BIC : il s’applique lorsque le montant des recettes de l’année N-1 ou de l’année N-2 année n’excède pas 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.

Régime réel : Il faudra déposer pour chaque exercice une liasse n°2031 au SIE qui gère le ou les lieux de situation géographique du (des) meublé(s).

Quel régime d’imposition choisir ?

Le régime micro-BIC, régime par défaut lorsque les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 70 000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (cependant aucune charge ne peut être déduite).

Le régime réel : régime qui s’applique lorsque les recettes locatives à l’année sont supérieures à 70 000 euros.
Ce régime permet d’imputer sur les loyers une partie des dépenses telles que les frais d’acquisition, less intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances et les amortissements.
Si un déficit reste ; celui-ci est déductible des revenus locatifs pendant 10 ans. 
Cela conduit, dans la plupart des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt.

Les avantages fiscaux du LMNP

  • La TVA ne s’applique pas à la location meublée.
  • En deçà de 33.100 € de recettes, le LMNP peut choisir d’être imposé sur 50% de ses recettes ou diminuer celles-ci grâce à la déduction d’amortissements et de charges. Au-delà de ce montant, il est soumis au régime du réel.
  • La location de chambres d’hôtes est exonérée d’impôt si elle ne dépasse par 760 € par an.

La location meublée permet de bénéficier d’un régime de défiscalisation au travers du Censi-Bouvard. Si vous optez pour ce cadre, vous aurez alors droit à 11% du montant de l’investissement en réduction d’impôt. En contrepartie d’un engagement de conservation pendant 9 ans.

Exemple d’un investissement en statut LMNP sous le dispositif Censi-Bouvard

Mr et Mme X ont investi dans un appartement d’une résidence avec services pour étudiants pour un montant de 120 000 euros. La TVA applicable ici est de 20%.

Les conditions sont appliquées : le bien meublé sera loué et géré par bail commercial par un exploitant pendant 9 ans.

Par ailleurs, le dispositif Censi-bouvard 2018 permet de récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 20% sur le prix du bien immobilier.
Dans cet exemple, Mr et Mme X récupèreront 20 000 €.

Ainsi, Mr et Mme X bénéficient d’une réduction d’impôt totale de 100 000 x 11% : soit 11 000 €. Cette réduction est répartie sur 9 ans, le couple perçoit alors une réduction d’impôt de 1 222 € chaque année.

Les logements concernés 

Chambres ou appartements meublés, VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), résidence sénior, résidence étudiante ou résidence para hôtellière. Depuis 2017, les résidences tourisme ne sont plus éligibles.

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FACILITÉ DE GESTION

La location meublée dans une résidence de services permet en outre de confier au gestionnaire de la résidence la gestion du bien acquis pour une durée de 9 ans par bail commercial, ce qui sécurise fortement les revenus locatifs.

LE LOUEUR MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP)

LE PRINCIPE DU LMP

Le statut de LMP concerne les personnes louant un bien immobilier respectant les conditions de la location meublée. Il permet de déduire un certain montant de leurs déclarations à partir de leurs revenus globaux.

LES CONDITIONS DU LMP

Trois conditions doivent être remplies pour acquérir ce statut :

  • Les recettes annuelles générées par la location (avec les charges) doivent être de 23.000 € minimum.
  • Elles doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal.
  • Le propriétaire doit être inscrit en tant que Loueur Meublé Professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés.

LES AVANTAGES FISCAUX DU LMP

Les avantages fiscaux sont les suivants :

  • L’imputation des déficits permet au Loueur Meublé Professionnel (LMP) de déduire son déficit sur le revenu global de l’année, à condition qu’il ne vienne pas des amortissements.
  • Les plus-values professionnelles offrent l’exonération en cas de vente du logement si celui-ci est loué depuis 5 ans au moins et si vous ne gagnez pas plus de 90.000 €.
  • Le logement meublé n’est pas soumis à l’ISF.
Location meublée
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