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Les statuts LMP et LMNP, mis en place en 1947, encouragent les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés et leur permettent de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
La fiscalité de l’investissement locatif meublé permet de bénéficier d’un certain nombre d’abattements fiscaux. Parmi eux, les déductions offertes par les statuts de LMP et LMNP peu connus du grand public, sont particulièrement intéressantes.
Quelles sont les caractéristiques des statuts de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel ? Quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir en bénéficier, et quels avantages fiscaux offrent-ils ?
Un loueur meublé non professionnel loue son bien meublé avec les éléments mobiliers indispensables et est considéré comme non professionnel si au moins une des conditions suivantes n’est pas remplie (sinon il est considéré comme loueur professionnel).
1 / Un des membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
2/ Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 €
3/ Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les revenus globaux du foyer fiscal
Mis en application en 1947, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel.
Afin de pouvoir déclarer ses revenus issus de sa location meublée, il faudra remplir la déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus n° 2042. Les obligations déclaratives dépendent du régime d’imposition de l’activité.
Régime micro BIC : il s’applique lorsque le montant des recettes de l’année N-1 ou de l’année N-2 année n’excède pas 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Régime réel : Il faudra déposer pour chaque exercice une liasse n°2031 au SIE qui gère le ou les lieux de situation géographique du (des) meublé(s).
Le régime micro-BIC, régime par défaut lorsque les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 70 000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, sans dépasser 32 900 € annuels (cependant aucune charge ne peut être déduite).
Le régime réel : régime qui s’applique lorsque les recettes locatives à l’année sont supérieures à 70 000 euros.
Ce régime permet d’imputer sur les loyers une partie des dépenses telles que les frais d’acquisition, less intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances et les amortissements.
Si un déficit reste ; celui-ci est déductible des revenus locatifs pendant 10 ans.
Cela conduit, dans la plupart des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt.
La location meublée permet de bénéficier d’un régime de défiscalisation au travers du Censi-Bouvard. Si vous optez pour ce cadre, vous aurez alors droit à 11% du montant de l’investissement en réduction d’impôt. En contrepartie d’un engagement de conservation pendant 9 ans.
Mr et Mme X ont investi dans un appartement d’une résidence avec services pour étudiants pour un montant de 120 000 euros. La TVA applicable ici est de 20%.
Les conditions sont appliquées : le bien meublé sera loué et géré par bail commercial par un exploitant pendant 9 ans.
Par ailleurs, le dispositif Censi-bouvard 2018 permet de récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 20% sur le prix du bien immobilier.
Dans cet exemple, Mr et Mme X récupèreront 20 000 €.
Ainsi, Mr et Mme X bénéficient d’une réduction d’impôt totale de 100 000 x 11% : soit 11 000 €. Cette réduction est répartie sur 9 ans, le couple perçoit alors une réduction d’impôt de 1 222 € chaque année.
Chambres ou appartements meublés, VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), résidence sénior, résidence étudiante ou résidence para hôtellière. Depuis 2017, les résidences tourisme ne sont plus éligibles.
Nos programmes immobiliers en location meublée
La location meublée dans une résidence de services permet en outre de confier au gestionnaire de la résidence la gestion du bien acquis pour une durée de 9 ans par bail commercial, ce qui sécurise fortement les revenus locatifs.
Le statut de LMP concerne les personnes louant un bien immobilier respectant les conditions de la location meublée. Il permet de déduire un certain montant de leurs déclarations à partir de leurs revenus globaux.
Trois conditions doivent être remplies pour acquérir ce statut :
Les avantages fiscaux sont les suivants :