Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
En location meublée, les loyers sont des BIC. Au micro-BIC, un abattement de 50 % s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes. Au réel, les charges et l’amortissement du logement et des meubles rendent souvent les loyers non imposables. En 2026, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et les amortissements alourdissent la plus-value à la revente.
- Logement meublé
- LMNP
- Micro-BIC ou réel
- Exemple chiffré
- LMP
- Démarches
- Meublé de tourisme
- Questions fréquentes
Qu’est-ce que la location meublée en 2026 ?
Louer un logement meublé plutôt que vide change tout sur le plan fiscal. Les loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce classement ouvre droit à un mécanisme que la location nue ne connaît pas : l’amortissement du logement et du mobilier, qui permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de longues années.
La très grande majorité des propriétaires bailleurs en meublé relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au-delà d’un certain niveau de recettes, on devient loueur en meublé professionnel (LMP), avec des règles fiscales et sociales différentes. Cette page présente les deux statuts, les conditions à remplir, les régimes d’imposition et les règles qui ont changé en 2025 et 2026 : réforme des meublés de tourisme, réintégration des amortissements à la revente, hausse des prélèvements sociaux.
Règles applicables en 2026
- 50 %d’abattement au micro-BIC pour un meublé d’habitation, jusqu’à 83 600 € de recettes
- 23 000 €de recettes annuelles : au-delà, et si elles dépassent vos autres revenus d’activité, vous passez LMP
- 18,6 %de prélèvements sociaux sur le bénéfice en LMNP depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026
- 25 à 40 ansd’amortissement du logement au régime réel, hors terrain ; 5 à 10 ans pour le mobilier
Sources : articles 39, 50-0, 151 septies et 155 du Code général des impôts ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; loi de finances pour 2025, article 84 ; plafond du micro-BIC revalorisé pour les revenus 2026 à 2028.
Pour tout savoir dans le détail, chapitre par chapitre, consultez notre guide de la location meublée.
Qu’est-ce qu’un logement meublé ?
Un logement est meublé s’il contient tous les éléments mobiliers qui permettent au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
| Pour dormir et vivre | Pour cuisiner et manger |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Plaques de cuisson |
| Occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux) | Four ou four à micro-ondes |
| Table et sièges | Réfrigérateur avec un compartiment à −6 °C au plus, ou congélateur |
| Étagères de rangement | Vaisselle pour prendre les repas |
| Luminaires | Ustensiles de cuisine |
| Matériel d’entretien ménager adapté au logement |
Si un élément manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec ses règles de durée et de préavis, et l’administration fiscale peut contester le régime des BIC. Le détail est dans notre chapitre définition du logement meublé.
Location vide ou meublée : qu’est-ce qui change ?
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur particulier) | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue | 1 mois |
| Loyer | Loyer de marché | En général 10 à 20 % plus élevé |
| Fiscalité | Revenus fonciers, déficit foncier possible | BIC, amortissement possible au réel |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % en LMNP |
Le meublé rapporte plus et s’impose moins, mais il demande davantage de gestion : rotation des locataires plus rapide, mobilier à entretenir et à renouveler, comptabilité annuelle au régime réel.
Nous comparons avec vous micro-BIC, réel, location nue et déficit foncier, à partir de votre avis d’impôt. Premier rendez-vous offert.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Quels biens peut-on louer en LMNP ?
Faites glisser pour voir les six types de biens →
Un logement classique
Studio, appartement ou maison loué meublé à l’année, comme résidence principale du locataire. C’est le cas le plus courant.
Une colocation
Un grand logement loué meublé chambre par chambre, avec un bail par colocataire ou un bail unique. Le rendement est souvent supérieur.
Une résidence étudiante
Un logement dans une résidence gérée, loué à un exploitant par bail commercial. Le gestionnaire s’occupe de tout.
Une résidence seniors ou un Ehpad
Même principe avec un exploitant spécialisé. Ces résidences échappent à la réintégration des amortissements à la revente.
Un meublé de tourisme
Location de courte durée à une clientèle de passage, désormais très encadrée par la loi du 19 novembre 2024.
Une résidence d’affaires ou de tourisme
Logement en résidence avec services, souvent avec récupération de la TVA si le gestionnaire assure au moins trois des quatre services para-hôteliers.
LMNP ou LMP : où est la frontière ?
Vous êtes loueur professionnel (LMP) si deux conditions sont remplies en même temps : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 €, et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer (salaires, pensions, bénéfices). Si l’une des deux conditions manque, vous êtes LMNP. Un couple de salariés qui perçoit 30 000 € de loyers meublés et 90 000 € de salaires reste donc LMNP.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes de 23 000 € ou moins, ou inférieures aux autres revenus d’activité | Recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d’activité |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls revenus de location meublée | Imputable sur le revenu global |
| Charges sociales | Prélèvements sociaux de 18,6 % | Cotisations sociales des indépendants |
| Plus-value | Régime des particuliers, réintégration des amortissements | Régime professionnel, exonération possible après 5 ans |
| Impôt sur la fortune immobilière | Bien taxable | Exonération possible comme bien professionnel |
Micro-BIC ou régime réel : comment sont imposés les loyers meublés ?
Le micro-BIC
C’est le régime par défaut tant que vos recettes restent sous un plafond. Vous déclarez vos loyers bruts et l’administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Aucune charge réelle, aucun amortissement ne sont déduits. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a revu les seuils pour les revenus perçus depuis 2025 :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé d’habitation loué à l’année, y compris étudiant ou colocation | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé et chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Les anciens taux de 71 % pour les meublés de tourisme classés, voire 92 % dans certaines communes rurales, ne s’appliquent plus aux revenus perçus depuis 2025. Le micro-BIC reste simple, mais il est rarement le plus avantageux : avec un emprunt et l’amortissement, le régime réel fait presque toujours mieux.
Le régime réel
Il s’applique de plein droit au-delà des plafonds, ou sur option. Vous déduisez de vos loyers toutes les charges réellement payées, et surtout l’amortissement du logement et du mobilier. Si les charges dépassent les loyers, le déficit se reporte pendant dix ans sur vos revenus de location meublée. L’amortissement non utilisé, lui, se reporte sans limite de durée.
Les charges déductibles au réel
Faites glisser pour voir les six postes →
Le financement
Intérêts d’emprunt, frais de dossier et de garantie, assurance emprunteur.
Les impôts locaux
Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE), dont on est exonéré si les recettes ne dépassent pas 5 000 € par an.
La copropriété
Charges de copropriété non récupérables sur le locataire, honoraires du syndic, travaux votés.
Les assurances
Propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés, assurance du mobilier.
La gestion
Frais d’agence ou de gestion locative, honoraires de l’expert-comptable, frais d’annonce, abonnements (énergie, internet) restés à votre charge.
L’entretien
Petites réparations, entretien courant, remplacement d’équipements de faible valeur. Les gros travaux et les meubles s’amortissent.
Les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) peuvent être déduits l’année de l’achat ou ajoutés au prix du bien pour être amortis. L’ancienne réduction d’impôt pour frais de comptabilité des adhérents d’un centre de gestion agréé a été supprimée : ces honoraires restent seulement déductibles.
Comment l’amortissement réduit-il l’impôt ? Exemple chiffré
L’amortissement traduit en charge comptable l’usure du logement et du mobilier. C’est une charge que vous ne payez pas : elle réduit le bénéfice imposable sans sortie d’argent. Le logement s’amortit hors terrain, par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), en général sur 25 à 40 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans. Deux règles encadrent le mécanisme : l’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit, et la part non utilisée se reporte sans limite de durée sur les bénéfices suivants.
Un studio meublé acheté 120 000 €, frais compris, avec 3 500 € de mobilier, loué 600 € par mois, soit 7 200 € par an. Charges (taxe foncière, copropriété, assurances, comptable) : 2 000 €. Intérêts d’emprunt : 1 800 €. Le propriétaire est imposé dans la tranche à 30 %.
| Par an | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | +7 200 € | +7 200 € |
| Abattement de 50 % ou charges et intérêts | −3 600 € | −3 800 € |
| Amortissement utilisé | 0 € | −3 400 € |
| Bénéfice imposable | 3 600 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements sociaux (48,6 %) | −1 750 € | 0 € |
L’amortissement disponible est d’environ 3 900 € par an : 3 400 € pour le logement (85 % du prix, hors terrain, sur 30 ans) et 500 € pour le mobilier (sur 7 ans). Seuls 3 400 € sont nécessaires pour ramener le bénéfice à zéro ; les 500 € restants se reportent. Au réel, le propriétaire économise 1 750 € par an par rapport au micro-BIC, moins les honoraires du comptable déjà comptés dans les charges. À mesure que les intérêts d’emprunt baissent, le stock d’amortissements reportés prend le relais.
Que se passe-t-il à la revente depuis 2025 ?
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value en LMNP (loi de finances pour 2025, article 84). La plus-value imposable augmente d’autant, avant les abattements pour durée de détention, qui exonèrent toujours l’impôt sur le revenu après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans. Les logements en résidence étudiante, en résidence seniors et en Ehpad ne sont pas concernés.
Ce changement ne remet pas en cause l’intérêt du réel : l’économie d’impôt sur les loyers, année après année, dépasse en général de loin le surcoût à la revente, surtout si vous conservez le bien longtemps. Mais la revente doit désormais faire partie de la simulation de départ. Voir notre page calculer une plus-value immobilière.
Quand devient-on loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Le statut LMP concerne les investisseurs dont la location meublée devient la principale source de revenus d’activité du foyer. Il n’est pas choisi : il s’impose dès que les deux conditions sont remplies. Il apporte des avantages réels, mais aussi des charges sociales plus lourdes.
Faites glisser pour voir les quatre points →
Le déficit sur le revenu global
Le déficit de la location meublée se déduit de l’ensemble des revenus du foyer, sans plafond.
La plus-value professionnelle
Après 5 ans d’activité, exonération totale si les recettes sont inférieures à 90 000 €, partielle jusqu’à 126 000 €.
L’impôt sur la fortune immobilière
Les biens peuvent être exonérés comme biens professionnels, sous conditions strictes de revenus et d’activité.
Les cotisations sociales
Le bénéfice supporte les cotisations des travailleurs indépendants, de l’ordre de 35 à 40 %, avec un minimum annuel même sans bénéfice.
Avec l’amortissement, le bénéfice d’un LMP reste souvent faible, et les cotisations aussi. Le statut demande pourtant une vraie étude avant de dépasser les seuils, en particulier à l’approche de la retraite, quand les salaires baissent et que les loyers meublés peuvent devenir majoritaires. À noter : un loueur de meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000 € est affilié aux cotisations sociales des indépendants même s’il reste LMNP sur le plan fiscal.
Quelles démarches pour débuter en location meublée ?
- Déclarer le début d’activitéDans les 15 jours qui suivent la première mise en location, sur le guichet unique des formalités d’entreprises de l’INPI. Vous obtenez un numéro SIRET.
- Choisir le régimeMicro-BIC par défaut, ou option pour le régime réel, à exercer auprès du service des impôts des entreprises, en général dès la déclaration de début d’activité.
- Tenir la comptabilitéAu réel, une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) est déposée chaque année, le plus souvent par un expert-comptable.
- Déclarer le résultatRecettes ou bénéfice reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, avec vos autres revenus.
En meublé de tourisme, s’ajoutent la déclaration en mairie, avec un numéro d’enregistrement à faire figurer sur les annonces, généralisé à toute la France en 2026, et parfois une autorisation de changement d’usage. La résidence principale ne peut pas être louée en meublé de tourisme plus de 120 jours par an, voire 90 jours si la commune l’a décidé.
Qu’est-ce qui a changé pour les meublés de tourisme ?
La loi du 19 novembre 2024 a durci le régime des locations de courte durée de type Airbnb, pour rendre des logements au marché locatif classique :
Faites glisser pour voir les trois changements →
Une fiscalité alignée
Au micro-BIC, abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé non classé, de 50 % jusqu’à 83 600 € pour un meublé classé.
Un diagnostic exigé
Les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation doivent être classés au moins E ; à partir de 2034, tous devront être classés entre A et D.
Des communes plus fortes
Enregistrement généralisé, quotas, zones réservées à la résidence principale et durée annuelle réduite à 90 jours possibles.
Pour un investisseur, la location meublée à l’année, étudiante ou en colocation, est aujourd’hui plus sûre et plus simple que le meublé de tourisme : fiscalité plus favorable au micro-BIC, pas de risque réglementaire local, gestion plus légère.
Pourquoi investir en colocation meublée ?
La colocation n’est plus réservée aux étudiants : de plus en plus de jeunes actifs, et même de seniors, choisissent de partager un grand logement pour des raisons économiques et sociales. Pour l’investisseur, louer chambre par chambre un grand appartement ou une maison rénovée procure en général un rendement supérieur à celui d’une location classique, avec un risque de vacance réparti entre plusieurs locataires.
Nous proposons des projets de colocation meublée haut de gamme : recherche du bien, travaux de transformation (chambres avec salle d’eau, espaces communs soignés), ameublement complet et mise en location. Ces projets combinent les avantages du meublé au réel et ceux d’un bien rénové, mieux classé sur le plan énergétique.
- La colocation meublée
- Exemple : une colocation meublée à Brest
- Exemple : un projet en location meublée à Lyon
Un conseiller vous présente des biens, simule votre fiscalité au réel et vous accompagne jusqu’à la mise en location, sur place ou en visio.
Location meublée, déficit foncier ou Jeanbrun : que choisir ?
| Critère | LMNP au réel | Déficit foncier | Jeanbrun neuf |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement qui neutralise l’impôt sur les loyers | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global jusqu’à 10 700 € | Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an de 80 % du prix |
| Location | Meublée | Nue | Nue |
| Loyer | Libre | Libre | Plafonné |
| Ce qui est réduit | L’impôt sur les loyers meublés | L’impôt sur les loyers, puis le revenu global jusqu’à 10 700 € par an | L’impôt sur les loyers, avec un amortissement plafonné à 8 000 € par an (10 000 ou 12 000 € en loyer social) |
| Idéal si | Vous voulez des loyers peu imposés sur la durée | Vous avez déjà des loyers et une tranche de 30 % ou plus | Vous achetez dans le neuf, tranche de 30 % ou plus |
Les stratégies se succèdent souvent : un bien ancien rénové en déficit foncier, loué nu pendant trois ans, puis passé en meublé pour profiter de l’amortissement. C’est aussi une piste pour les propriétaires dont l’engagement Pinel se termine (voir que faire après une défiscalisation). Voir nos pages déficit foncier et Jeanbrun.
Comment vous accompagnons-nous ?
- Un bilan de votre situationTranche d’imposition, loyers existants, épargne, horizon : nous vérifions que le meublé est la bonne stratégie.
- Le choix du bienStudio étudiant, colocation, résidence gérée : emplacement, loyer de marché et demande locative étudiés.
- La simulation complèteLoyers, charges, amortissements, impôt, effort d’épargne et revente, réintégration des amortissements comprise.
- Le suivi jusqu’à la locationTravaux, ameublement, assurance emprunteur que nous plaçons en tant que courtier, mise en location.
Pour estimer votre enveloppe, utilisez notre simulateur d’enveloppe d’investissement. La tenue de la comptabilité et la liasse fiscale relèvent d’un expert-comptable, que nous pouvons vous présenter. Notre rémunération est versée par nos partenaires ou l’assureur et elle est comprise dans le prix. Le premier rendez-vous est offert.
Où investir en location meublée ?
Marché étudiant, loyers, quartiers et exemples chiffrés, ville par ville :
Où trouver le détail de chaque règle ?
Questions fréquentes sur la location meublée
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes LMP si vos recettes de location meublée dépassent à la fois 23 000 € par an et les autres revenus d’activité du foyer. Sinon, vous êtes LMNP. Le LMP impute ses déficits sur le revenu global et peut être exonéré de plus-value après 5 ans, mais paie des cotisations sociales d’indépendant.
Micro-BIC ou réel : que choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le réel permet de déduire toutes les charges et l’amortissement : avec un emprunt, il annule en général l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Il demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable.
Quel est le taux des prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?
18,6 % sur le bénéfice imposable, depuis la hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. La location nue reste à 17,2 %.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et les Ehpad ne sont pas concernés. Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours.
Faut-il s’immatriculer pour louer en meublé ?
Oui. Dans les 15 jours qui suivent le début de la location, vous déclarez votre activité sur le guichet unique de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET, même en LMNP.
Doit-on payer la CFE en location meublée ?
Oui, la cotisation foncière des entreprises est due, sauf si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €. Elle est déductible au régime réel.
Peut-on passer d’une location vide à une location meublée ?
Oui, à la fin du bail en cours. C’est une option fréquente à la fin d’un engagement Pinel ou d’un déficit foncier, une fois la durée de location nue obligatoire respectée.
Le meublé de tourisme est-il encore intéressant ?
Il reste possible, mais la loi du 19 novembre 2024 a réduit l’abattement au micro-BIC, imposé un diagnostic énergétique minimal et renforcé les pouvoirs des communes. La location meublée à l’année est aujourd’hui plus sûre.
- Le guide de la location meublée
- Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
- Calculer une plus-value immobilière
- Comprendre sa tranche d’imposition
- Tous les dispositifs de défiscalisation
- Service-public.gouv.fr : location meublée et impôts
- Service-public.gouv.fr : bail d’un logement meublé
- BOFiP : BIC, location meublée et amortissements
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; loi de finances pour 2025 ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
