LMNP / LMP : la location meublée
Les statuts LMP et LMNP, mis en place en 1947, encouragent les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés et leur permettent de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
L’immobilier locatif en location meublée en un coup d’oeil
Le fonctionnement fiscal de la location meublée ?
Le produit du moment : la colocation (meublée)
La vie en colocation est en plein développement ! Ce phénomène ne concerne plus que les étudiants, mais désormais aussi en grande partie les salariés, voire même les retraités, tentés par la colocation pour des raisons économiques, sociales et matérielles.
Nous proposons aujourd’hui des projets d’investissements immobiliers, clé en main, orientés vers la colocation meublée haut de gamme.
Le détail des statuts LMNP et LMP
Quelles sont les caractéristiques des statuts de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel ? Quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir en bénéficier, et quels avantages fiscaux offrent-ils ?
Le loueur meublé non professionnel (LMNP)
Un loueur meublé non professionnel loue son bien meublé avec les éléments mobiliers indispensables et est considéré comme non professionnel si au moins une des conditions suivantes n’est pas remplie (sinon il est considéré comme loueur professionnel).
1/ Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 €
2/ Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les revenus globaux du foyer fiscal
Mis en application en 1947, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel.
Les obligations déclaratives pour l’impôt sur le revenu
Afin de pouvoir déclarer ses revenus issus de sa location meublée, il faudra remplir la déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus n° 2042. Les obligations déclaratives dépendent du régime d’imposition de l’activité.
Régime micro BIC : il s’applique lorsque le montant des recettes de l’année N-1 ou de l’année N-2 année n’excède pas 70 000 € pour les locations de locaux d’habitation meublés et 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Régime réel : Il faudra déposer pour chaque exercice une liasse n°2031 au SIE qui gère le ou les lieux de situation géographique du (des) meublé(s).
Quel régime d’imposition choisir ?
Le régime micro-BIC, régime par défaut lorsque les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 70 000€. Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, sans dépasser 32 900 € annuels (cependant aucune charge ne peut être déduite).
Le régime réel : régime qui s’applique lorsque les recettes locatives à l’année sont supérieures à 70 000 euros.
Ce régime permet d’imputer sur les loyers une partie des dépenses telles que les frais d’acquisition, less intérêts d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances et les amortissements.
Si un déficit reste ; celui-ci est déductible des revenus locatifs pendant 10 ans.
Cela conduit, dans la plupart des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt.
Les avantages fiscaux du LMNP
- La TVA ne s’applique pas à la location meublée.
- En deçà de 33.100 € de recettes, le LMNP peut choisir d’être imposé sur 50% de ses recettes ou diminuer celles-ci grâce à la déduction d’amortissements et de charges. Au-delà de ce montant, il est soumis au régime du réel.
- La location de chambres d’hôtes est exonérée d’impôt si elle ne dépasse par 760 € par an.
Les logements concernés
Chambres ou appartements meublés, VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), résidence sénior, résidence étudiante ou résidence para hôtellière. Depuis 2017, les résidences tourisme ne sont plus éligibles.
La facilité de gestion
La location meublée dans une résidence de services permet en outre de confier au gestionnaire de la résidence la gestion du bien acquis pour une durée de 9 ans par bail commercial, ce qui sécurise fortement les revenus locatifs.
LE LOUEUR MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP)
LE PRINCIPE DU LMP
Le statut de LMP concerne les personnes louant un bien immobilier respectant les conditions de la location meublée. Il permet de déduire un certain montant de leurs déclarations à partir de leurs revenus globaux.
LES CONDITIONS DU LMP
Deux conditions doivent être remplies pour acquérir ce statut :
- Les recettes annuelles générées par la location (avec les charges) doivent être de 23.000 € minimum.
- Elles doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal.
LES AVANTAGES FISCAUX DU LMP
Les avantages fiscaux sont les suivants :
- L’imputation des déficits permet au Loueur Meublé Professionnel (LMP) de déduire son déficit sur le revenu global de l’année, à condition qu’il ne vienne pas des amortissements.
- Les plus-values professionnelles offrent l’exonération en cas de vente du logement si celui-ci est loué depuis 5 ans au moins et si vous ne gagnez pas plus de 90.000 €.
- Le logement meublé n’est pas soumis à l’IFI.
