LMNP / LMP : la location meublée

Les statuts LMP et LMNP, mis en place en 1947, encouragent les contribuables français à réaliser des investissements locatifs meublés et leur permettent de devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

L’immobilier locatif en location meublée en un coup d’oeil 

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Les revenus issus de la location meublée de vos biens appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Quelles sont les caractéristiques des statuts de loueur en meublé professionnel et du loueur en meublé non professionnel ? Quelles sont les conditions à remplir afin de pouvoir en bénéficier, et quels avantages fiscaux offrent-ils ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP comment ca marche ? 

La location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation comprenant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015). Quels sont les biens concernés ?

Est considéré comme non professionnel si au moins une des conditions suivantes n’est pas remplie (sinon il est considéré comme loueur professionnel).

1/ Les recettes annuelles de l’activité de location dépassent 23 000 €
2/ Les recettes annuelles de l’activité de location excèdent les revenus globaux du foyer fiscal

Mis en application en 1947, le LMNP est un loueur ne remplissant pas toutes les conditions du Loueur Meublé Professionnel.

LMNP fiscalité ? Quel régime d’imposition choisir ? 

Le régime micro-BIC pour la location meublée 

Régime par défaut lorsque les revenus locatifs de l’année de vos biens sont inférieurs à 70 000€. Ce régime micro-bic permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, sans dépasser 32 900 € annuels (cependant aucune charge ne peut être déduite).

Le régime réel pour la location meublée

Régime qui s’applique lorsque les recettes locatives à l’année sont supérieures à 70 000 euros. Ce régime permet d’imputer sur les loyers une partie des dépenses. 
Si un déficit reste ; celui-ci est déductible des revenus locatifs pendant 10 ans. 
Cela conduit, dans la plupart des cas, à des revenus locatifs nets d’impôt.

Quelles sont les charges déductibles d’une location meublée ?

En location meublée au régime réel (et non au micro-bic), l’intégralité des charges engagées au titre de l’activité sont déductibles :

• les frais d’établissement (publicité, annonces, prospection, …)
• les dépenses fixes (abonnement électricité, téléphone, internet)
• la cotisation foncière des entreprises (CFE), voire la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
• l’assurance pour loyers impayés
• les frais liés à la comptabilité (dont une partie peut vous être remboursée sous forme de réduction d’impôts en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé).
• les frais d’acquisition (honoraires du notaire, commissions de l’agence immobilière, …). Possibilité de les intégrer dans le coût de l’immobilisation.
• les intérêts d’emprunt
• la taxe foncière ou d’habitation,
• les charges de copropriété non supportées par le locataire (honoraire du syndic..)

Quels sont les avantages de la LMNP ?

Le principe du LMP

Le statut de LMP concerne les personnes louant un bien immobilier respectant les conditions de la location meublée. Il permet de déduire un certain montant de leurs déclarations à partir de leurs revenus globaux.

Les conditions du LMP

Deux conditions doivent être remplies pour acquérir ce statut :

• Les recettes annuelles générées par la location (avec les charges) doivent être de 23.000 € minimum.
• Elles doivent représenter au moins 50% des revenus du foyer fiscal.

Les avantages fiscaux du LMP

• L’imputation des déficits permet au Loueur Meublé Professionnel (LMP) de déduire son déficit sur le revenu global de l’année, à condition qu’il ne vienne pas des amortissements.
• Les plus-values professionnelles offrent l’exonération en cas de vente du logement si celui-ci est loué depuis 5 ans au moins et si vous ne gagnez pas plus de 90.000 €.
• Le logement meublé n’est pas soumis à l’IFI.

Quelles sont les démarches préalables à effectuer pour débuter son activité de location meublée ?

Professionnel ou non de la location meublée, vous devez vous immatriculer et souscrire une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité dans les quinze premiers jours suivant le début de votre activité via le guichet des formalités des entreprises (GFE).

Cette procédure vous permettra :

• d’obtenir un numéro SIRET
• de faire connaître l’existence de votre entreprise
• d’indiquer le régime d’imposition pour lequel vous avez opté

Le GFE est une plateforme qui permet à toutes les entreprises, quel que soit leur statut juridique (entreprise individuelle, société, micro-entreprise, etc.), de gérer leurs formalités administratives (création, modification et cessation). Il assure également la transmission des informations aux organismes partenaires tels que l’INSEE, les organismes sociaux et fiscaux, etc. Ce portail vous permettra également : 

• d’immatriculer votre entreprise lors de sa création
• d’effectuer des modifications liées à l’établissement, l’activité, les dirigeants, etc.
• de déclarer la cessation d’activité de votre entreprise

Le site du guichet des formalités des entreprises propose un formulaire en ligne adapté à la forme de votre entreprise et à l’activité exercée.

Quel est le fonctionnement fiscal de la location meublée ?

Comment ne pas payer d’impôt en location meublée ?

L’amortissement d’un bien en location meublée LMNP

L’amortissement permet au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition, afin de prendre en considération les éventuels travaux de remise en état, le renouvellement du matériel/équipements présents au sein du logement meublé au fil des années.

Dans le cas où le régime réel a été choisi, l’amortissement est une des principales forces de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). C’est grâce à ce mécanisme comptable que les loueurs en meublé ne paient que très peu d’impôt, voire pas du tout.

Le principal avantage de l’amortissement en LMNP est qu’il permet de réduire le montant de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus locatifs. Il correspond à une perte de valeur du bien qui vient en déduction des recettes locatives. Le résultat net est donc moins important, voire nul si les dépenses et les amortissements équivalent au montant des loyers perçus.

Le produit du moment : la colocation (meublée)

La vie en colocation est en plein développement ! Ce phénomène ne concerne plus que les étudiants, mais désormais aussi en grande partie les salariés, voire même les retraités, tentés par la colocation pour des raisons économiques, sociales et matérielles.

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La colocation

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