Le déficit foncier en 2026

• Définition
• Charges déductibles
• Calcul
• Exemple chiffré
• Plafond de 21 400 €
• Durée de location
• Comparatif
• Questions fréquentes

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Quand vous louez un logement nu, les loyers que vous encaissez sont des revenus fonciers : ils s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés à votre tranche marginale d’imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, près de la moitié du loyer net part en impôts. C’est une charge à laquelle on pense rarement au moment d’acheter.

Vous êtes en déficit foncier lorsque les charges de vos locations (travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion…) dépassent les loyers que vous percevez. Ce déficit n’est pas perdu : il efface d’abord l’impôt sur vos loyers, puis vient réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le solde se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

C’est l’un des rares mécanismes fiscaux qui ne soit ni une niche plafonnée, ni un dispositif temporaire : il découle de la règle générale de calcul des revenus fonciers. Bien utilisé, il permet d’acheter un bien ancien, de le rénover et de le louer en finançant une partie des travaux par l’économie d’impôt. C’est la stratégie que nous proposons le plus souvent aux foyers imposés à 30 % ou plus qui ont déjà des loyers.

Comment sont imposés les loyers d’une location nue ?

Les loyers d’une location nue relèvent de l’un des deux régimes suivants. Le déficit foncier n’existe qu’au régime réel.

Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous pouvez y renoncer en déclarant vos revenus au réel sur la déclaration 2044 : l’option vous engage alors pour trois ans. Elle devient intéressante dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers, et indispensable l’année où vous faites des travaux.

Quelles charges peut-on déduire des loyers ?

Au régime réel, vous déduisez des loyers les dépenses payées dans l’année pour le logement loué. Les principales :

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Les dépenses sont déductibles l’année de leur paiement, pas l’année du devis ou de la facture. Les travaux doivent porter sur un logement loué ou destiné à la location. Le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux qui créent de la surface ou transforment un local en logement ne sont pas déductibles. La frontière entre amélioration déductible et construction non déductible est la principale source de redressement : nous la vérifions avec vous sur les devis avant l’achat. Le détail figure dans notre chapitre les conditions du déficit foncier.

Comment le déficit foncier réduit-il votre impôt ?

Le déficit s’impute en trois temps, toujours dans le même ordre :

1. Il efface d’abord vos loyersLes charges s’imputent sur vos revenus fonciers de l’année, sans limite. Vos loyers ne sont plus imposés, ni à l’impôt sur le revenu, ni aux 17,2 % de prélèvements sociaux.
2. Puis il réduit votre revenu globalLe déficit qui reste, hors intérêts d’emprunt, se déduit de vos salaires, pensions ou bénéfices, dans la limite de 10 700 € par an, ou de 21 400 € pour la rénovation énergétique d’une passoire.
3. Le solde se reporte dix ansCe qui dépasse le plafond, et le déficit dû aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Il effacera vos loyers futurs.

Les intérêts s’imputent en premier sur les loyers. Si vos loyers suffisent à les absorber, tout le reste du déficit provient des autres charges et peut donc réduire votre revenu global. Cette mécanique avantage les investisseurs qui ont déjà des revenus fonciers : chaque euro de loyer effacé leur fait économiser leur taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 47,2 % dans la tranche à 30 % et 58,2 % dans la tranche à 41 %. La déduction sur le revenu global, elle, n’économise que le taux marginal.

Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an : il s’ajoute sans limite aux autres avantages du foyer.

Combien peut-on économiser ? Exemple chiffré

Quand le plafond passe-t-il à 21 400 € ?

Pour accélérer la rénovation des « passoires thermiques », le plafond d’imputation sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce coup de pouce, qui devait s’arrêter fin 2025, jusqu’au 31 décembre 2027. Les conditions :

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Seule la part du déficit qui provient des travaux de rénovation énergétique bénéficie du plafond majoré. L’avantage est repris si vous ne produisez pas le diagnostic après travaux. Le plafond majoré se cumule avec la mécanique classique : les loyers sont d’abord effacés sans limite, puis le revenu global est réduit dans la limite de 21 400 €.

Ce plafond tombe au bon moment. Le calendrier de sortie des logements énergivores du marché locatif est voté : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Un logement mal classé s’achète souvent moins cher ; le rénover avec l’aide du déficit foncier en fait un bien louable durablement.

Combien de temps faut-il louer le bien ?

L’imputation du déficit sur le revenu global est définitivement acquise à une condition : le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Si vous vendez avant, si vous reprenez le logement pour vous ou si vous le louez meublé, les déficits imputés sur le revenu global sont réintégrés dans le revenu des années concernées.

Cette remise en cause n’a pas lieu en cas de licenciement, d’invalidité grave ou de décès du contribuable ou de son conjoint. Après une remise en cause, le Conseil d’État a jugé (CE, 26 avril 2017, n° 400441) que les déficits réintégrés ne sont pas perdus : ils peuvent s’imputer sur les revenus fonciers de l’année où ils sont nés, puis se reporter sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ils resteront donc utiles si vous avez d’autres locations nues.

En pratique, un projet en déficit foncier se pense sur au moins cinq ans : l’année des travaux, puis trois années complètes de location. Si vous envisagez de passer ensuite en location meublée, attendez la fin de cette période.

Quels sont les avantages et les limites du déficit foncier ?

Ce dernier point mérite d’être anticipé : à la revente, les travaux déjà déduits des loyers ne peuvent pas être ajoutés au prix d’achat pour réduire la plus-value imposable. Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans de prélèvements sociaux. Le détail est dans notre chapitre avantages et limites du déficit foncier.

Pour qui le déficit foncier est-il intéressant ?

Faites glisser pour voir les six profils →

Pour estimer votre enveloppe, utilisez notre simulateur d’enveloppe d’investissement, qui calcule le plan de financement, la mensualité et le rendement, et notre simulateur de budget travaux.

Déficit foncier, Malraux, LMNP ou Jeanbrun : que choisir ?

Ces stratégies se combinent souvent : un déficit foncier pour effacer les loyers existants, puis un passage en meublé à l’issue des trois ans, ou un Malraux en complément pour un foyer très imposé. Voir nos pages loi Malraux, location meublée et Jeanbrun, ou l’ensemble des dispositifs de défiscalisation.

Comment vous accompagnons-nous ?

Un déficit foncier réussi tient à trois choses : un bien bien acheté, des travaux justes, chiffrés avant l’achat, et un calendrier de paiement calé sur votre impôt. Nous recherchons et sélectionnons avec vous des biens anciens à rénover à Nantes, Rennes, Angers et dans l’Ouest. Nous faisons chiffrer les travaux par des entreprises avant l’achat, pour que le prix de revient soit connu dès le départ, et nous suivons le chantier jusqu’à la mise en location.

1. Un bilan fiscalRevenus fonciers, tranche marginale, impôt, épargne : nous mesurons l’économie possible et le bon montant de travaux.
2. La recherche du bienEmplacement, état, diagnostic énergétique, loyer de marché : nous écartons les biens qui ne tiennent pas la route.
3. Le chiffrage et le calendrierDevis avant l’achat, répartition des paiements sur une ou deux années pour optimiser l’imputation.
4. Le suivi jusqu’à la locationSuivi des travaux, assurance emprunteur que nous plaçons en tant que courtier, mise en location.

Notre rémunération est versée par nos partenaires ou l’assureur et elle est comprise dans le prix. La rédaction des actes relève du notaire. Le premier rendez-vous est offert.

Où faire du déficit foncier à Nantes, Rennes ou Angers ?

Ces trois villes ont un parc ancien important, dont une bonne partie doit être rénovée pour rester louable, et une demande locative solide portée par les étudiants et les actifs. Nous y détaillons les quartiers, les prix et un exemple chiffré :

• Le déficit foncier à Nantes
• Le déficit foncier à Rennes
• Le déficit foncier à Angers

Où trouver le détail de chaque règle ?

Notre guide reprend chaque règle en détail, chapitre par chapitre : définition, conditions, travaux éligibles, avantages et limites.

• Le guide complet du déficit foncier
• Les conditions du déficit foncier
• Avantages et limites du déficit foncier

Questions fréquentes sur le déficit foncier

• Le guide du déficit foncier
• Le déficit foncier à Nantes
• Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
• Comprendre sa tranche d’imposition
• Tous les dispositifs de défiscalisation

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).