Mis à jour le par Mathieu Bertrand-Demanes, conseil en gestion de patrimoine · carte T n° CPI 4401 2018 000 025 469 (CCI Nantes-Saint-Nazaire) · courtier en assurance ORIAS 24003399
Depuis le 1er janvier 2025, on ne peut plus investir en Pinel. À Nantes, d’autres solutions permettent toujours de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier : le déficit foncier et la loi Malraux dans l’ancien, le dispositif Jeanbrun dans le neuf, la location meublée. Et si vous avez déjà un Pinel, il faut préparer la suite.
- Noté 5/5 sur Google
- Cabinet au 13 rue Bias
- Premier rendez-vous offert
Le Pinel s’est arrêté le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats. Pour réduire ses impôts à Nantes en 2026, il reste le déficit foncier, qui déduit jusqu’à 10 700 € par an du revenu global, la loi Malraux, le dispositif Jeanbrun dans le neuf et la location meublée. Les Pinel en cours gardent leur réduction jusqu’au terme.
- Fin du Pinel
- Les solutions en 2026
- Malraux
- Meublé
- Vous avez un Pinel
- Zone A
- Quartiers
- Questions fréquentes
Qu’est-ce qui a changé avec la fin du Pinel ?
Le Pinel donnait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’un logement neuf, en échange d’un loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans. En 2024, sa dernière année, la réduction était de 9 %, 12 % ou 14 % du prix selon la durée, et de 12 %, 18 % ou 21 % pour le Pinel+, réservé aux logements les plus performants. Le dispositif s’est arrêté le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats.
Nantes a été l’une des villes de l’Ouest où l’on a le plus investi en Pinel : de nombreux programmes neufs ont été vendus à des investisseurs sur l’Île de Nantes, à Bottière-Chénaie, au Bas-Chantenay et en première couronne. Les premiers engagements de 6 ans signés autour de 2018 arrivent à leur terme, et beaucoup de propriétaires se demandent quoi faire de leur bien.
Depuis février 2026, le neuf a un successeur : le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé. Le principe change : au lieu d’une réduction d’impôt, une partie du prix s’amortit chaque année et vient effacer vos loyers. Mais le neuf n’est plus la seule voie, ni souvent la meilleure.
Comment se calculait la réduction Pinel ?
Pour bien comparer, il faut se rappeler ce que le Pinel apportait. Prenons un logement neuf acheté 200 000 € à Nantes en 2024, avec un engagement de 9 ans au taux de 12 % :
- Réduction totale : 12 % de 200 000 €, soit 24 000 € sur 9 ans.
- Chaque année : environ 2 667 € d’impôt en moins, quel que soit votre taux d’imposition.
- Mais les loyers restaient imposés normalement, et la réduction entrait dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €.
C’est la grande différence avec les solutions actuelles. Le déficit foncier, le Jeanbrun et le LMNP réduisent l’impôt sur les loyers eux-mêmes. Plus vous êtes imposé, plus ils rapportent. Et ils échappent au plafond des niches fiscales.
Comment défiscaliser à Nantes en 2026 sans le Pinel ?
Le déficit foncier
Vous achetez un bien ancien à rénover et vous le louez nu. Les travaux se déduisent de vos loyers, puis de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; le reste se reporte sur dix ans. C’est la solution la plus efficace si vous touchez déjà des loyers. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Le déficit foncier à Nantes
La loi Malraux
Pour restaurer un immeuble ancien dans le centre historique protégé à Nantes. Une partie du montant des travaux, de 22 % à 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Pour les contribuables fortement imposés. La loi Malraux à Nantes
Le dispositif Jeanbrun, dans le neuf
Le Jeanbrun prend le relais du Pinel pour les logements neufs en immeuble collectif, loués nu à un loyer plafonné pendant 9 ans. Il convient à ceux qui préfèrent un bien neuf, sans travaux. Le Jeanbrun à Nantes
La location meublée (LMNP)
Louer meublé permet de réduire fortement l’impôt sur les loyers grâce aux amortissements. Une bonne option pour un studio étudiant ou un petit logement près des facultés et du futur CHU. Le LMNP à Nantes
Pinel et solutions actuelles, côte à côte
| Solution | Type de bien | Comment l’impôt baisse | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Pinel (fermé) | Neuf | Réduction d’impôt sur le prix | Plus de nouvel achat depuis 2025 |
| Déficit foncier | Ancien à rénover | Travaux déduits des loyers et du revenu global | Ceux qui ont déjà des loyers |
| Malraux | Ancien protégé | Réduction d’impôt sur les travaux | Les foyers très imposés |
| Jeanbrun | Neuf collectif | Amortissement déduit des loyers | Ceux qui veulent du neuf |
| LMNP | Neuf ou ancien meublé | Amortissements déduits des loyers | Petites surfaces, étudiants |
Comment fonctionne la loi Malraux à Nantes ?
Nantes possède un centre ancien protégé, avec les immeubles du XVIIIe siècle de l’île Feydeau, du quartier Graslin et du Bouffay, aux façades en tuffeau et aux balcons en fer forgé. Les opérations Malraux y sont rares, souvent sur des immeubles entiers, et partent vite.
Le principe : vous achetez un logement dans un immeuble à restaurer, situé dans un site patrimonial remarquable. Une partie des travaux, 22 % ou 30 % selon le secteur, se déduit directement de votre impôt, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans. Le logement doit ensuite être loué nu pendant 9 ans. Les opérations sont encadrées par l’architecte des Bâtiments de France, et les travaux pèsent souvent plus que le prix d’achat du logement : c’est une solution pour les foyers fortement imposés, qui acceptent un chantier long.
La location meublée est-elle une bonne alternative à Nantes ?
Le LMNP n’est pas un dispositif de défiscalisation au sens strict : c’est un régime fiscal. En louant meublé et en déclarant au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges et l’amortissement du bien et des meubles. Pendant de longues années, les loyers sont peu ou pas imposés.
À Nantes, avec plus de 60 000 étudiants, les studios et T2 meublés près des facultés du Tertre et de Petit Port, du centre ou de l’Île de Nantes se louent toute l’année. Le futur CHU va renforcer le besoin de logements pour les internes, les étudiants en santé et les soignants. Les colocations meublées dans de grands appartements anciens rénovés fonctionnent aussi très bien.
Deux points à connaître : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et la location de courte durée est de plus en plus encadrée. Le meublé reste intéressant, mais il se pense sur la durée.
Vous avez déjà un Pinel à Nantes : que faire ?
Votre réduction d’impôt continue jusqu’au bout de votre engagement de location. Selon votre durée de départ, vous pouvez le prolonger par périodes de trois ans, jusqu’à douze ans au total. Pendant toute la durée, le loyer et les revenus du locataire restent plafonnés : pour un bail signé en 2026, le plafond de loyer est de 14,64 € par m² en zone A, avant coefficient de surface.
À la fin, trois choix s’offrent à vous : garder le bien et le louer librement, le passer en meublé pour alléger l’impôt sur les loyers, ou le vendre pour réinvestir ailleurs. Le bon choix dépend de votre impôt, du loyer possible à Nantes et de la plus-value.
plus de nouvel achat en Pinel
durées d’engagement possibles
Faire estimer mon bien
Les pièges de la sortie
- Arrêter la location trop tôt : si l’engagement n’est pas tenu jusqu’au bout, l’administration reprend les réductions déjà obtenues.
- Vendre sans calculer : la plus-value est imposée, avec des abattements qui dépendent de la durée de détention. Vendre juste après 9 ou 12 ans n’est pas toujours le meilleur moment.
- Relouer au même loyer par habitude : une fois libre, le bien peut souvent se louer plus cher, mais l’impôt sur les loyers augmente aussi. C’est là que le meublé ou des travaux peuvent changer le calcul.
Comment sortir d’un Pinel ? Trois chemins
Faites glisser pour voir les trois chemins →
Garder et louer librement
À la fin de l’engagement, le loyer n’est plus plafonné et vous choisissez votre locataire. À Nantes, en zone A, les loyers de marché dépassent souvent les plafonds Pinel, en particulier dans le centre et sur l’Île de Nantes : la hausse de loyer peut être nette. En contrepartie, les loyers sont imposés à votre taux plus 17,2 % : l’impôt peut vite effacer la hausse.
Passer en meublé
Une fois le logement libre, le louer meublé permet d’amortir le bien et les meubles, et de réduire fortement l’impôt sur les loyers. Attention : depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Vendre et réinvestir
Vendre libère le capital pour un projet plus rentable, par exemple un ancien à rénover en déficit foncier. La plus-value est imposée, avec des abattements selon la durée de détention : on calcule le bon moment.
Quelles règles respecter pour un Pinel en cours ?
Si vous avez acheté en Pinel à Nantes avant 2025, ces règles s’appliquent jusqu’au bout de votre engagement. Les oublier peut coûter la reprise des réductions déjà obtenues.
- Un loyer plafonné, fixé selon la zone et l’année de signature du bail, puis révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers.
- Un locataire sous plafond de ressources, vérifié à la signature de chaque nouveau bail.
- Une location nue, en résidence principale, sans interruption pendant toute la durée d’engagement. Entre deux locataires, une vacance raisonnable est admise.
- La famille est possible, sous conditions : vous pouvez louer à un enfant ou à un parent, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et respecte les plafonds.
- Un avantage plafonné : la réduction Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. L’investissement était limité à 300 000 € par an et à 5 500 € par m².
À quoi ressemble un investissement après-Pinel ? Le T3 rue du Château
- 157 500 €prix d’achat net vendeur
- 33 773 €de travaux
- 6,0 %de rendement
- E → Détiquette énergie
Un T3 de 45 m² en plein quartier Bouffay, entièrement repris : isolation, électricité, plomberie, chauffe-eau, salle d’eau, cuisine, sols et peintures. Loué nu, il permet le déficit foncier : pour un investisseur imposé à 30 %, environ 3 200 € d’impôt en moins la première année. C’est l’exemple type de l’après-Pinel : un bien ancien en plein centre, remis à neuf, dont les travaux réduisent l’impôt grâce au déficit foncier, avec un loyer de marché.
Voir le projet en détail · Autres projets : T4 à Rennes, T2 à Angers
Nantes est en zone A : qu’est-ce que ça change ?
La zone sert à fixer les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Nantes est classée en zone A : en 2026, le plafond de loyer y est de 14,64 € par m² au niveau intermédiaire, contre 11,80 € en zone B1, avant coefficient de surface. Un T2 de 45 m² peut ainsi être loué jusqu’à environ 739 € par mois, contre 596 € en B1. C’est vrai pour les Pinel en cours comme pour les nouveaux investissements en Jeanbrun. Dans l’ancien, en déficit foncier, il n’y a pas de plafond : vous louez au prix du marché.
Quelles sont les idées reçues sur l’après-Pinel ?
Faites glisser pour voir les cinq idées reçues →
« Sans Pinel, plus de défiscalisation »
Faux. Le déficit foncier, la loi Malraux, la location meublée et le Jeanbrun restent ouverts. Ils fonctionnent différemment, mais réduisent toujours l’impôt.
« Le Jeanbrun, c’est le Pinel en mieux »
Pas forcément. Il évite le plafond des niches, mais il dépend de vos loyers et de votre impôt. Pour un investisseur qui a déjà des loyers, l’ancien rénové est souvent plus intéressant.
« À la fin du Pinel, il faut vendre »
Pas toujours. Garder le bien, le relouer librement ou le passer en meublé peut rapporter plus qu’une vente suivie d’un réinvestissement.
« Le déficit foncier, c’est pour les gros patrimoines »
Non. Notre projet T3 rue du Château montre qu’un petit budget peut suffire. Il est surtout utile si vous avez déjà des loyers, mais pas seulement.
« L’ancien, c’est des ennuis de travaux »
Pas si le chantier est bien préparé. Nous chiffrons les travaux avec des artisans que nous connaissons et nous suivons le chantier jusqu’à la mise en location.
Où en est le marché du neuf et de l’ancien à Nantes ?
Dans le neuf, le marché nantais a nettement ralenti depuis 2023 : moins de programmes lancés, des promoteurs plus prudents et des prix qui restent élevés. Les programmes encore disponibles se concentrent sur l’Île de Nantes, à la Caserne Mellinet, au Bas-Chantenay et en première couronne (Rezé, Saint-Herblain, Saint-Sébastien-sur-Loire). Pour un Jeanbrun, il faut regarder de près le prix au m² face au loyer plafonné.
Dans l’ancien, le DPE rebat les cartes : les logements classés F ou G se vendent avec une décote, alors que leur rénovation crée justement le déficit foncier. À Nantes, les appartements anciens de caractère, une fois rénovés, sont parmi les biens les plus recherchés par les locataires. C’est souvent là que se trouvent les meilleurs rapports entre prix, loyer et économie d’impôt.
Où investir dans l’ancien à Nantes ?
Si le déficit foncier vous convient mieux que le neuf, voici les secteurs où nous cherchons le plus souvent des biens à rénover à Nantes.
Faites glisser pour voir la suite →
L’hypercentre
Bouffay, Graslin, Cathédrale : des immeubles de caractère et une offre rare, pour des rénovations soignées et des locataires qui restent longtemps.
Les quartiers résidentiels
Procé, Monselet, Mellinet, Canclaux : des valeurs sûres, recherchées par les familles et les jeunes cadres, adaptées aux T3 et T4 à rénover.
Les quartiers en mutation
Bas-Chantenay, Doulon, Pirmil : des prix d’achat plus doux et un bon potentiel de rendement après rénovation, portés par les grands projets.
Autour des facultés et du futur CHU
Le Tertre, Petit Port, l’Île de Nantes : les petites surfaces s’y louent aux étudiants, aux internes et aux soignants.
Pourquoi investir à Nantes en 2026 ?
Nantes reste l’une des métropoles les plus attractives de France. La demande de location est portée par une population jeune, plus de 60 000 étudiants et un bassin d’emplois dynamique dans la santé, le numérique, l’industrie et les services. Plusieurs grands projets soutiennent la valeur des biens :
- Île de Nantes : le nouveau CHU et son quartier de la santé, avec des milliers d’emplois et d’étudiants.
- Caserne Mellinet : un nouveau quartier de vie à l’est de la ville.
- Bas-Chantenay : l’ouverture sur la Loire autour du Jardin extraordinaire.
- Petite Hollande : un grand parc en bord de Loire au pied du centre historique.
- La gare, entièrement transformée, et les nouveaux tramways.
Pour aller plus loin : investir à Nantes, quartiers et marché et nos programmes immobiliers à Nantes.
Un conseiller compare les solutions avec vos vrais chiffres. Premier rendez-vous offert.
ou par téléphone : 02 28 21 08 00
Questions fréquentes sur la défiscalisation à Nantes après le Pinel
Peut-on encore investir en loi Pinel à Nantes ?
Non. Le Pinel, comme le Pinel+, a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux achats. Les investisseurs déjà engagés gardent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement.
Quelle est la meilleure défiscalisation à Nantes en 2026 ?
Tout dépend de votre situation. Si vous touchez déjà des loyers, le déficit foncier est souvent le plus efficace. Si vous êtes fortement imposé, la loi Malraux peut convenir. Si vous préférez le neuf, le dispositif Jeanbrun prend le relais du Pinel. Un premier bilan permet de comparer avec vos chiffres.
Que faire à la fin de mon Pinel ?
Garder et louer librement, passer en location meublée ou vendre. Notre simulateur fin du Pinel compare les trois options en quelques minutes.
Le Jeanbrun est-il un nouveau Pinel ?
Pas tout à fait. Il concerne aussi le neuf loué nu à un loyer plafonné, mais il ne donne pas de réduction d’impôt : une partie du prix s’amortit et efface vos loyers, avec un engagement de 9 ans. Voir le Jeanbrun à Nantes.
Le déficit foncier marche-t-il si je n’ai pas encore de loyers ?
Oui, mais il est moins puissant : les travaux s’imputent d’abord sur les loyers du bien rénové, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Il est surtout intéressant quand vous percevez déjà des revenus fonciers.
Nantes est-elle en zone A ?
Oui. La zone ne limite plus l’accès aux dispositifs : elle fixe le plafond de loyer, 14,64 € par m² en 2026 au niveau intermédiaire pour un Pinel ou un Jeanbrun, avant coefficient de surface.
Puis-je vendre mon Pinel avant la fin ?
Oui, mais l’administration reprend alors les réductions d’impôt déjà obtenues, sauf cas particuliers (invalidité, licenciement, décès). Mieux vaut attendre la fin d’une période d’engagement, ou étudier une prolongation.
Le LMNP est-il encore intéressant ?
Oui, surtout pour les petites surfaces près des campus. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente : il faut donc prévoir une détention longue ou anticiper la sortie.
Combien coûte votre accompagnement ?
Le premier rendez-vous est offert. Notre rémunération est expliquée sur la page rémunération.
- Gestion de patrimoine à Nantes
- Déficit foncier à Nantes
- Jeanbrun à Nantes
- Tous les dispositifs fiscaux
- Guide de la loi Pinel
- Nos bureaux à Nantes
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les règles fiscales citées peuvent évoluer avec les lois de finances.
