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Investir en loi pinel à Nantes

Nantes est considérée depuis quelques années déjà comme l'une des villes françaises les plus agréables à vivre et elle a d'ailleurs été élue Capitale verte de l'Europe en 2013. Cette réputation, elle la doit à son économie florissante, à sa population qui ne cesse de croître et à ses projets d'urbanisme.

Pourquoi investir en loi Pinel à Nantes ?

infographie loi pinel nantes

Le dispositif de défiscalisation Pinel est accessible à tous les contribuables, dont le domicile fiscal se trouve en France. Voté en décembre 2014 pour encourager la construction de logements neufs, le dispositif de défiscalisation Pinel remplace le dispositif Duflot et introduit plus de souplesse. Ainsi, les taux de défiscalisation sont dès lors de 12, 18 et 21% pour des durées d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. La loi

Avec la prolongation de son PLH (programme Local de l’Habitat) qui prévoit de construire 5 000 logements chaque année et une politique visant à « donner la possibilité aux ménages à revenus modestes et intermédiaires de se loger dans l’agglomération et éviter l’étalement urbain », investir en loi Pinel à Nantes est une stratégie gagnante.

La ville de Nantes se trouve en zone B1 du dispositif Pinel et permet aux Nantais de réaliser une réduction d’impôt significative pour tout achat d’un bien immobilier neuf avant le 31 décembre 2021.

Selon la loi Pinel, la zone B1 rassemble les agglomérations qui comptent plus de 250.000 habitants (ainsi que leur proche périphérie). Les communes voisines de Nantes telles que Saint-Herblain, Rezé, Couëron, Saint-Sébastien-sur-Loire, Bouguenais, Orvaults, etc… situées à moins de 30 kilomètres de Nantes, appartiennent également à la zone B1 du dispositif.

Cependant, les villes situées entre 30 et 50 kilomètres de Nantes comme Savenay ou Ancenis appartiennent à la zone B2. Pour rappel, les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

  • une réduction de son impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 63 000€
  • la possibilité de louer à des ascendants ou à des descendants
  • l’assurance d’avoir des rentes locatives mensuelles tout en se constituant un patrimoine
  • la possibilité de devenir propriétaire sans apport

Avec des taux d’emprunt encore très attractifs, le recours au crédit immobilier reste une bonne option pour optimiser son investissement immobilier locatif en loi Pinel.

La loi Pinel est accessible à tous les ménages sans conditions de ressources. Pour en bénéficier, il suffit d’acheter un logement pour le louer dans l’un des 11 quartiers de la ville ou dans l’une des 24 communes avoisinantes.

Nantes : une ville agréable et prospère

Au carrefour de trois régions : Bretagne, Vendée et Anjou, la ville de Nantes présente tous les avantages d’une grande agglomération sans ses inconvénients. En effet, le magazine L’Express a publié en février 2018 son classement annuel des villes où « il fait bon travailler », tout comme en 2017 : Nantes arrive en première position et obtient également la neuvième position au classement « des villes où il fait bon vivre ».

Ce classement est effectué selon une dizaine d’indicateurs : le taux de chômage, le nombre d’emplois, mais également selon des critères sociologiques et économiques tels que le revenu médian, le taux de pauvreté, l’accessibilité ferroviaire et aérienne, le degré d’insertion des jeunes, le revenu des habitants, etc…

Depuis une vingtaine d’années, la ville est particulièrement dynamique, tant sur le plan économique que culturel ou démographique. Il s’agit en effet du premier pôle économique du Grand Ouest et 60 % de sa population active travaille dans le secteur des services, qui génère à lui seul environ 5 000 créations d’emplois par an.

La ville dispose également d’un pôle industriel et technologique reconnu. Cette vitalité économique engendre d’ailleurs un accroissement de la population chaque année.

Bien que sixième agglomération française par sa population, Nantes bénéficie d’une très bonne qualité de l’air, un record derrière sa rivale locale Rennes. Élue Capitale Verte européenne en 2013, Nantes souhaite depuis plusieurs années proposer à ses habitants un cadre de vie sain, agréable et dynamique.

La métropole compte aujourd’hui près de 600 000 habitants dont les 2/3 n’ont pas 40 ans. En effet, en plus des jeunes actifs, Nantes attire également les étudiants (environ 54 000) grâce à son climat agréable, à la proximité de l’Océan et au bon niveau de ses établissements d’enseignement supérieur.

De nombreux programmes immobiliers en Loi Pinel à Nantes permettent en partie de répondre à cette demande locative.

Nos programmes immobiliers à Nantes

L’immobilier neuf à Nantes

 

Selon l’Observatoire de l’immobilier de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les réservations de logements neufs en 2017 par des investisseurs particuliers à Nantes ont progressé par rapport à 2016.

En matière d’urbanisme, Nantes a su se lancer dans des projets d’envergure. Le principal prenant place sur l’île de Nantes, où un tout nouveau quartier composé de commerces, de bureaux, d’équipements publics et de 6 500 logements devraient voir le jour à la place de friches industrielles. Ce projet devrait permettre d’accueillir environ 15 000 habitants supplémentaires. Plusieurs parcs, des immeubles, un nouveau grand boulevard, un nouveau CHU et une prolongation du tramway, seront les nouveaux grands projets de l’île de Nantes.

Un autre grand projet est en train d’être réalisé au nord-est de la ville. Il s’agit d’un écoquartier qui devrait compter 1 600 logements, dont 1/4 de logements sociaux. L’ensemble de ces logements peuvent être éligibles en Loi Pinel.

En plein essor, le marché immobilier à Nantes se partage en plusieurs quartiers :

  • Centre-ville
  • Bellevue – Chantenay – Sainte-Anne
  • Dervalières-Zola
  • Hauts-Pavés – Saint-Félix
  • Malakoff – Saint-Donatien
  • Ile de Nantes
  • Breil-Barberie
  • Nantes Nord
  • Nantes Erdre
  • Doulon – Bottière
  • Nantes Sud

Du centre-ville historique aux nouveaux quartiers sortant de terre, la métropole nantaise est construite et se définit par différents styles architecturaux. 

Le prix moyen du m² à Nantes Métropole dans l’immobilier neuf est ainsi de 3 680€ hors stationnement et de 3930 le m2 avec stationnement compris. Chiffres tirés d’une étude réalisées en 2016 par le promoteur Altarea Cogedim.

D’après une étude de l’INSEE effectuée en 2011, Nantes pourrait gagner 100 000 habitants d’ici 2030 et il est donc impératif que son parc de logements augmente.

Un exemple d’un investissement en loi Pinel à Nantes

Votre capacité à emprunter ainsi que votre taux d’endettement sont deux facteurs déterminants pour réussir votre investissement immobilier locatif.

Ces indicateurs vous permettent d’évaluer votre capacité d’épargne mensuelle, à savoir quelle somme vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement du prêt souscrit pour financer votre opération.

Dans le cas d’une défiscalisation Pinel à Nantes, un contribuable peut envisager de réduire significativement ses impôts. La réduction fiscale Pinel est calculée sur le prix de revient global (prix d’acquisition + frais annexes).

Pour une acquisition via le dispositif Pinel, l’investisseur aura le choix de la durée d’engagement : 6 ou 9 ans et pourra ensuite prolonger cette durée de

  • 3 ans renouvelable 1 fois pour une durée initiale de 6 ans : durée finale de 9 ou 12 ans
  • 3 ans pour une durée initiale de 9 ans : durée finale de 12 ans

La réduction fiscale annuelle est de 2 % pour une durée de location de 6 ou 9 ans, et si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans, le taux est majoré de 3 %, soit 1 % par an entre la 10 et la 12e année.

Durée d’engagement de location de 6 années = réduction fiscale de 12% (2x6ans)
Durée d’engagement de location de 9 années = réduction fiscale de 18% (2x9ans)
Durée d’engagement de location de 12 années = réduction fiscale de 21% (2×9)+(1×3)

Prenons un exemple en loi Pinel sur le secteur du centre-ville de Nantes : 

La base de calcul de la réduction Pinel est plafonnée de la façon suivante :
Le plafond du prix de revient est de 300 00 € maximum et le plafond de la superficie est de 5 500 € par m².

Dans notre exemple Pinel, le bien immobilier neuf à Nantes est d’une valeur de 252 000 € (à laquelle nous ajoutons 5200 euros de frais d’acquisition), dans une zone Pinel dite « B1 » (Nantes), pour une superficie de 60 m², situé au deuxième étage.
Vous mettez ce bien en location avec un loyer de 620 €.
L’engagement est de 9 ans. Dans cet exemple, les plafonds Pinel ne sont pas dépassés.

Réduction fiscale totale sur les 9 années de la durée d’engagement : 257 200 x 18 % = 46 296 €
Réduction fiscale annuelle (de la première à la neuvième année) : 46 296 / 9 = 5 144 € (ou 257 200 x 2 %)

Au terme des 9 années, l’investisseur souhaite prolonger son opération Pinel jusqu’à 12 ans et ainsi de profiter de 3 % supplémentaires répartis sur 3 ans :
La réduction fiscale supplémentaire sera de 7 716 € (257 200 € x3%) et répartie comme suit :
Dixième année : 2 572 € (7 716 / 3 ou 257 200 x 1%)
Onzième année : 2 572 €
Douzième année : 2 572 €

Ainsi, la réduction fiscale totale pour un engagement de location de 12 années sera de 54 012 €
=> 46 296 € (réduction fiscale sur 9 ans) + 7716 € (réduction fiscale des 3 années supplémentaires)

 

Découvrez ici les spécificités de la loi Malraux à Nantes.

Loi Pinel à Nantes
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