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Exemple d’un investissement Pinel

EXEMPLE CONCRET D’UN INVESTISSEMENT PINEL

Dans cet exemple, Mr et Mme VAUTOUX, mariés avec 1 enfant à charge, décident d’investir en loi Pinel à Nantes pour réduire leurs impôts et construire leur patrimoine immobilier.

La base de calcul de la réduction Pinel est plafonnée selon les critères suivants : 300 000 € pour une superficie de 5 500 € par m² maximum. 

Les caractéristiques du bien Pinel visé par Mr et Mme VAUTOUX sont les suivants :

  • Le bien est un logement neuf (T2) situé à Saint-Herblain, près de Nantes, à proximité des transports et des commerces.
  • Surface : 41 m2, 6ème étage
  • Extérieur : Balcon de 9,4 m2
  • Prix TTC : 184 000 € (avec parking)
  • Engagement de location de 9 ans (soit réduction d’impôt de 18%)
  • Zone Pinel B1

Dans cet exemple, les plafonds Pinel ne sont pas dépassés. 

CALCUL DU LOYER PINEL 

Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 45,7) = 1,12
Plafond de loyer pour la zone Pinel B1 : 10,44 € / m2
Surface utile du bien (partie habitable dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m + la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8m2) : 41 + (9,4/2) = 45,7 m2

Formule de calcul du loyer Pinel : Plafond de loyer x coefficient multiplicateur x surface utile

=> 10,44 x 1,12 x 45,7 = 534,36 €

CALCUL DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL

La réduction fiscale totale sur les neuf années de la durée d’engagement se calcule de la façon suivante : 184 000 (+ frais annexes de 10 000€), soit 194 000 x 18 % = 34 920,00 €

La réduction fiscale annuelle (de la première à la neuvième année) sera égale à :
34920 / 93 880,00 € 

Si au terme des neuf années, l’investisseur souhaite prolonger son opération Pinel jusqu’à 12 ans pour profiter de 3 % supplémentaires répartis sur 3 ans :
La réduction fiscale supplémentaire sera de 5820,00 € (194 000 € x 3%) et répartie comme suit :

Dixième année : 1940,00 € (5820,00 €  / 3 ou 194 000 x 1%)
Onzième année : 1940,00 € 
Douzième année : 1940,00 € 

Gain fiscal sur un engament de location de 12 ans : 40 740,00 €
34 920 € (réduction fiscale sur 9 ans) + 5820 (réduction fiscale des 3 années supplémentaires)

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=> Les cas spécifiques d’un investissement en loi Pinel

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