Guide Loi Pinel

La loi Pinel en 2026 : où en est-on ?

La loi Pinel a permis pendant dix ans, de septembre 2014 à fin 2024, de réduire son impôt sur le revenu en achetant un logement neuf pour le louer à un loyer plafonné. Elle a été le premier moteur de l’investissement locatif neuf en France : des centaines de milliers de ménages ont acheté un appartement dans ce cadre, dont beaucoup à Nantes, Rennes et Angers.

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’entrer dans le dispositif. Mais la loi Pinel est loin d’avoir disparu : les investisseurs qui ont acheté avant cette date restent engagés pour six, neuf ou douze ans, et continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt tant qu’ils respectent les règles. Les derniers engagements courront jusqu’au milieu des années 2030.

Ce guide s’adresse donc à deux publics. Si vous avez un Pinel en cours, vous y trouverez les règles qui s’appliquent encore à vous en 2026 : loyers et ressources plafonnés, prorogation, sanctions en cas de rupture, et vos options à la fin de l’engagement. Si vous cherchez à investir aujourd’hui, vous y verrez ce qui remplace le Pinel depuis 2026, le statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », et en quoi il diffère.

D’où vient la loi Pinel ?

Le Pinel s’inscrit dans une longue série de dispositifs d’aide à l’investissement locatif neuf : le Périssol (1996), le Besson, le Robien, le Scellier (2009 à 2012), puis le Duflot (2013 et 2014). Créée par la loi de finances pour 2015 et applicable aux achats réalisés à partir du 1er septembre 2014, la loi Pinel a assoupli le Duflot en ajoutant le choix de la durée d’engagement et la possibilité de louer à ses enfants ou à ses parents.

Elle a ensuite été plusieurs fois resserrée :

1. 2018 : recentrage sur les zones tenduesSeules les zones A bis, A et B1 restent éligibles. Les zones B2 et C, où la demande locative est plus faible, sortent du dispositif, sauf exceptions liées aux contrats de redynamisation de sites de défense.
2. 2021 : appartements seulementDepuis le 1er janvier 2021, seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif ouvrent droit à la réduction. Les maisons individuelles neuves sont exclues.
3. 2023 : baisse des tauxLes taux de réduction diminuent par paliers en 2023 puis en 2024. Pour garder les anciens taux, il faut un « Pinel+ », plus exigeant en qualité ou situé en quartier prioritaire.
4. 2024 : extinctionLe dispositif n’est pas prolongé : les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024 n’y ouvrent plus droit. Ses déclinaisons locales, dont le Pinel breton, s’éteignent avec lui.

Pour le détail de ces réformes, consultez notre chapitre sur les évolutions du Pinel en 2023 et 2024 et notre article sur le recentrage sur les appartements.

Le principe de la loi Pinel

Le mécanisme est simple. L’investisseur achète un logement neuf, ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou un logement ancien réhabilité qui atteint un niveau de performance proche du neuf. Il s’engage à le louer nu, comme résidence principale du locataire, à un loyer plafonné et à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat, étalée sur la durée de location.

Une réduction d’impôt se retranche de l’impôt dû : elle vaut le même montant quel que soit le taux d’imposition de l’investisseur. C’est ce qui distingue le Pinel du Jeanbrun et du déficit foncier, qui réduisent le revenu imposable et dont le gain dépend donc de votre tranche marginale d’imposition. La réduction de l’année qui dépasse l’impôt dû est en revanche perdue : elle ne se reporte pas.

Le détail du calcul figure dans notre chapitre sur la fiscalité de la loi Pinel, et les conditions à remplir dans le chapitre conditions d’application.

Les taux de réduction selon l’année d’achat

Le taux qui s’applique à votre investissement est celui de l’année de votre acquisition, et il reste le même jusqu’à la fin de votre engagement, prorogations comprises. Le tableau ci-dessous récapitule les taux en métropole :

Pour un achat réalisé avant 2023, la réduction représente 2 % du prix par an pendant les neuf premières années, puis 1 % par an pendant les trois dernières. Outre-mer, les taux étaient majorés et le plafond des niches porté à 18 000 €.

Le Pinel+ : garder les taux d’origine en 2023 et 2024

Pour bénéficier des anciens taux en 2023 et 2024, le logement devait être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou respecter des critères de qualité renforcés :

Vous avez un Pinel en cours : les règles en 2026

Tant que votre engagement court, vous devez continuer à respecter toutes les conditions du dispositif. Ce sont elles qui justifient la réduction que vous déduisez chaque année de votre impôt.

Le loyer plafond

Le loyer est plafonné selon la zone du logement. Le plafond est révisé chaque 1er janvier ; celui à retenir est celui de l’année de signature du bail. Pour un bail signé en 2026, il est de 14,64 € par m² en zone A et de 11,80 € par m² en zone B1. Nantes et Rennes sont en zone A, Angers en zone B1.

Ce plafond est multiplié par un coefficient de surface égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 45 m² en zone A, le coefficient est de 1,12 et le loyer maximal de 14,64 × 1,12 × 45, soit environ 738 € hors charges. La surface retenue est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m². Le maire ou le préfet a pu fixer localement un plafond plus bas : vérifiez-le avant de relouer.

Notre chapitre plafonds de location de la loi Pinel détaille le calcul, les plafonds des autres zones et la façon de réviser le loyer en cours de bail.

Les ressources du locataire

Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend de la zone et de la composition du foyer. Ils s’apprécient à la signature du bail, sur le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année : un bail signé en 2026 se juge sur les revenus de 2024. Si les revenus du locataire augmentent ensuite, le bail continue sans remettre en cause votre avantage. Le contrôle se refait à chaque nouveau locataire.

La location continue

Entre deux locataires, une vacance raisonnable est admise, le temps de relouer. Le logement doit rester proposé à la location, au bon loyer, et ne peut pas être occupé par vous ni par un membre de votre foyer fiscal. Vous ne pouvez pas non plus le louer meublé ni le transformer en location saisonnière pendant l’engagement.

La gestion

Beaucoup d’investisseurs Pinel confient leur bien à une agence. Ses honoraires, comme l’assurance propriétaire non occupant ou la garantie des loyers impayés, viennent en déduction de vos loyers dans la déclaration de revenus fonciers. Voir notre chapitre sur la gestion locative en loi Pinel.

Proroger son engagement : combien cela rapporte

À la fin de la première période de six ou neuf ans, vous pouvez prolonger votre engagement de trois ans, puis à nouveau de trois ans pour un engagement initial de six ans, sans dépasser douze ans au total. Il n’y a aucune démarche particulière : la prorogation se fait sur votre déclaration de revenus de l’année qui suit la fin de la période, en continuant à respecter les mêmes conditions.

Pour faire ce calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur de fin du Pinel : il compare proroger, louer librement, passer en meublé ou vendre.

À la fin de l’engagement : quatre options

Une fois l’engagement terminé, le logement redevient un bien locatif ordinaire. Le loyer peut être librement fixé au prochain bail, dans les limites de l’encadrement des loyers là où il s’applique, et vous n’avez plus de condition de ressources à vérifier.

Chaque option a ses conséquences sur votre impôt, votre trésorerie et votre patrimoine. Notre guide que faire après une défiscalisation les compare avec un exemple chiffré.

Investir dans le neuf en 2026 : le Jeanbrun prend le relais

La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, appelé « Jeanbrun ». Il s’applique aux logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Son principe est différent de celui du Pinel : il ne réduit pas l’impôt, il permet d’amortir le logement, c’est-à-dire de déduire chaque année une partie de sa valeur des loyers imposables, comme en location meublée.

Pour un appartement neuf de 250 000 €, l’amortissement en loyer intermédiaire est de 3,5 % de 200 000 €, soit 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €. Pour un contribuable imposé à 30 %, cela représente jusqu’à 3 304 € d’impôt et de prélèvements sociaux en moins chaque année sur les loyers, à condition que les loyers soient suffisants pour l’absorber. Le Jeanbrun convient donc surtout aux foyers imposés à 30 % ou plus, et à ceux qui ont déjà atteint le plafond des niches fiscales.

Pour aller plus loin : notre guide du statut du bailleur privé, le simulateur Jeanbrun neuf, le calcul du loyer Jeanbrun et nos pages dédiées à Nantes, Rennes et Angers.

Les chapitres de ce guide

Chaque chapitre approfondit un aspect du dispositif. Ils restent utiles aux propriétaires en cours d’engagement et à ceux qui veulent comprendre un investissement Pinel avant de l’acheter dans l’ancien, à la revente.

Pour voir le dispositif appliqué à un cas réel, de l’achat à l’effort d’épargne mensuel, lisez aussi notre exemple d’investissement Pinel.

Comment nous vous accompagnons

Depuis Nantes, Rennes et Angers, nous accompagnons des investisseurs dans le neuf et l’ancien rénové. Pour les propriétaires d’un Pinel, nous faisons le point sur la fin de l’engagement : proroger, relouer, passer en meublé ou vendre, chiffres à l’appui. Pour un nouvel investissement, nous comparons le Jeanbrun, le déficit foncier, le LMNP et le Malraux selon vos revenus et vos objectifs, avant de sélectionner un programme ou un bien.

1. Un bilan de votre situationRevenus, impôt, épargne, projets : nous voyons ce que vous pouvez investir et quel dispositif a du sens pour vous.
2. Une simulation chiffréeEffort d’épargne mensuel, impôt, rentabilité et revente, sur toute la durée du projet.
3. Le choix du bienDes programmes neufs et des biens à rénover que nous avons visités, dans des quartiers où la demande locative est solide.
4. Le suivi jusqu’à la livraisonRéservation, assurance emprunteur, que nous plaçons en tant que courtier, puis mise en location.

Notre rémunération est versée par le promoteur ou par l’assureur et elle est comprise dans le prix public. Le premier rendez-vous est offert. Découvrez notre méthode d’accompagnement, les témoignages de nos clients et notre vidéo sur l’effet de levier du crédit.

Questions fréquentes sur la loi Pinel

• Que faire après une défiscalisation
• Simulateur de fin du Pinel
• Le statut du bailleur privé (Jeanbrun)
• Après le Pinel à Nantes
• Après le Pinel à Rennes
• Après le Pinel à Angers
• Nos programmes neufs à Nantes
• Comprendre sa tranche d’imposition

Sources : Service-public.fr, investissement locatif Pinel ; BOFiP, réduction d’impôt Pinel et barèmes 2026 ; ANIL, statut du bailleur privé.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).