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La fiscalité de la loi Pinel

LE PRINCIPE DE LA LOI PINEL

La loi Pinel, dispositif fiscal en vigueur depuis septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, permet à chaque contribuable de bénéficier de réductions d’impôts, dans le cadre de l’acquisition de biens immobiliers à vocations locatives.
Le dispositif Pinel remplace, plutôt avantageusement, les dispositifs Scellier et Duflot.

Il permet d’acheter un bien immobilier, exclusivement réservé à l’investissement locatif, et d’obtenir des taux de réductions fiscales attractifs, proportionnels au montant de l’investissement :

  • Si le propriétaire s’engage à louer son bien 6 ans : il obtient une réduction d’impôt de 12% du montant global de son investissement.
  • Si le propriétaire s’engage à louer son bien 9 ans : il obtient une réduction d’impôt de 18% du montant global de son investissement
  • Si le propriétaire s’engage à louer son bien 12 ans : il obtient une réduction d’impôt de 21% du montant global de son investissement.

Le bien immobilier envisagé devra être loué pendant 6 ans au minimum.
Pour optimiser le montage financier en loi Pinel, l’investissement initial doit être idéalement financé totalement à crédit.

LA MÉCANIQUE FISCALE DU DISPOSITIF

La mécanique fiscale du dispositif Pinel est simple et avantageuse : 

Les loyers perçus et la réduction d’impôt viennent couvrir la majeure partie du remboursement du crédit souscrit pour investir. 
La part financière mensuelle supplémentaire que le contribuable ajoute pour rembourser son emprunt est donc très faible.
Cette part représente finalement un investissement d’épargne à termes.

L’introduction d’une part d’apport personnel dans le montage financier vient réduire son optimisation.
Seules les personnes souhaitant immédiatement tirer un revenu locatif de leurs biens acquis en loi Pinel, auront intérêt à investir des deniers personnels.

→ En effet, les intérêts d’emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs, le montage avec un crédit total permet d’optimiser l’investissement immobilier.

LES AVANTAGES DE CETTE MÉCANIQUE POUR LE CONTRIBUABLE

La mécanique fiscale du dispositif Pinel permet de faire bénéficier le contribuable d’un double effet de levier, et donc de réaliser une opération d’épargne particulièrement avantageuse, grâce : 

1/ À la déductibilité totale des intérêts d’emprunt
2/ Au fait de faire travailler des sommes qui ne lui appartiennent pas, qui sont le fruit d’un emprunt à un taux d’intérêt supérieur à celui auquel l’argent lui a été prêté. Le taux d’intérêt ainsi considéré, est nettement supérieur à ceux de nombreux produits d’épargne réglementés. 

Au terme des années d’engagement de location du bien, le contribuable bénéficie, une fois l’emprunt remboursé, d’un confortable complément de revenu. La revente du bien et le remboursement du faible emprunt restant, permettent aussi de dégager une belle plus-value.

LES CONDITIONS D’APPLICATION DU DISPOSITIF PINEL

Le dispositif Pinel propose des taux de réductions fiscales attractifs, néanmoins l’investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel est régi par des conditions précises : 

  • L’étendue du dispositif s’arrête toutefois à la limite de deux biens immobiliers concernés par contribuable et par année fiscale.
  • Le montant maximum de l’investissement immobilier pris en compte est de 300 000 € par année fiscale et par contribuable.
  • Les dépassements éventuels n’ouvrent pas droit à réduction d’impôt.
  • Le dispositif impose également une condition précise concernant le tarif au m2 de surface habitable, ce dernier étant plafonné à 5 500€, quelle que soit la zone où se trouve le bien acquis.
  • Le contribuable s’engage notamment à louer le bien pendant 6 ans minimum. A l’issue de la période de location de 6 ans, le bien peut être reloué entre 3 et 6 années supplémentaires, en profitant des avantages annexes du dispositif Pinel.

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=> Les conditions d’application de la Loi Pinel.

 

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