Loi Jeanbrun à Nantes : investir dans le neuf en 2026

La loi Jeanbrun en clair

La loi Jeanbrun crée le statut du bailleur privé, voté dans la loi de finances pour 2026. Elle remplace le Pinel, qui s'est arrêté fin 2024. Le principe change complètement : au lieu d'une réduction d'impôt, vous déduisez chaque année l'usure théorique de l'appartement de vos loyers. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.

Nantes gagne environ 1 % d'habitants par an et la demande de location reste forte, chez les jeunes actifs comme chez les familles. Le neuf se construit surtout dans les grands projets : Île de Nantes, Pirmil-Les Isles, Nantes Erdre. C'est là que se trouvent la plupart des programmes éligibles.

Trois niveaux de loyer, trois taux

Plus le loyer est bas, plus l'amortissement est fort. On ne retient que le bâtiment : le terrain est compté pour 20 % du prix, donc on amortit 80 % du prix d'achat, hors frais de notaire.

Plafonds de loyer 2026 avant coefficient de surface. En social et très social, le plafond est fixé chaque année par arrêté pour chaque commune : les montants indiqués sont des repères. Le détail du calcul est plus bas.

Exemple chiffré à Nantes

Ces chiffres sont un exemple : l'avantage réel dépend de votre impôt, du prix, du loyer et de votre crédit. Le simulateur vous donne une première idée en quelques minutes, et on affine ensemble en rendez-vous.

Où investir à Nantes en 2026 ?

Pour un Jeanbrun, il faut un quartier où le bien se louera à l'année sans difficulté, au loyer plafonné, et où il gardera sa valeur. Voici nos repères pour le neuf à Nantes.

Estimations du cabinet, 2026. Le loyer Jeanbrun reste plafonné, même dans les quartiers où le marché est plus haut.

L'Île de Nantes garde le meilleur équilibre entre prix d'achat et loyer. Le centre et les Hauts-Pavés coûtent plus cher mais se revendent bien. Nantes Erdre et Doulon-Bottière plaisent aux familles, avec des prix d'entrée plus doux.

Voir nos programmes neufs éligibles à Nantes

Quel loyer maximum à Nantes ?

Le loyer Jeanbrun se calcule en trois étapes. Nantes est en zone A pour le niveau intermédiaire.

Loyer = plafond × coefficient × surface

Pour un T2 de 45 m² sans annexe, au niveau intermédiaire : 14,64 € × 1,122 × 45 = 739,32 € par mois.

Loc 2 et Loc 3 : loyer médian de la métropole nantaise (Observatoire de l'habitat, AURAN) estimé à 13,80 €/m², avec une décote de 30 % ou 45 %.

Revenus maximum du locataire

Revenu fiscal de référence annuel du locataire, plafonds 2026 en zone A : ceux du Pinel pour le niveau intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour le social et le très social.

Calculer votre loyer maximum avec notre outil

Jeanbrun, LMNP ou ancien rénové ?

Le Jeanbrun n'est pas la seule façon de réduire l'impôt sur des loyers. Voici comment on le compare aux deux autres solutions qu'on vous proposera peut-être.

Dans l'ancien, on conseille plutôt le déficit foncier : c'est notre spécialité, et il est souvent plus intéressant qu'un Jeanbrun dans l'ancien. Dans le neuf, le Jeanbrun prend le relais du Pinel.

Pourquoi acheter neuf à Nantes ?

Le Jeanbrun ne se résume pas à l'impôt. Acheter neuf, c'est aussi payer moins de frais au départ et ne pas avoir de travaux à prévoir pendant longtemps.

Pour le locataire, c'est un logement confortable avec des charges plus basses. Pour vous, c'est un bien qui se loue plus facilement et qui garde mieux sa valeur.

Les règles à respecter

• Un appartement neuf, dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles.
• Un achat signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est la date de l'acte chez le notaire qui compte, pas celle du contrat de réservation.
• Une location nue pendant 9 ans, comme résidence principale du locataire, commencée dans les 12 mois qui suivent la livraison.
• Pas de location à la famille : ni à votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au 2e degré, ni à un associé de la société propriétaire.
• Achat en direct ou par une SCI à l'impôt sur le revenu. L'achat en démembrement est exclu, sauf cas du conjoint survivant.
• Un plafond de 8 000 € d'amortissement par an et par foyer, tous logements Jeanbrun confondus, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers vient du social ou du très social. Le Jeanbrun reste hors du plafond global des niches fiscales.

Les pièges à éviter à Nantes

• Payer trop cher pour défiscaliser. Un bon avantage fiscal ne rattrape pas un prix au-dessus du marché. On compare toujours le prix du programme aux ventes récentes du quartier.
• Choisir un quartier où le loyer plafonné est au-dessus du marché. Si les loyers réels du secteur sont plus bas que le plafond, vous louerez moins cher que prévu. Le plafond est un maximum, pas une promesse.
• Oublier le délai de 12 mois. La location doit commencer dans les 12 mois qui suivent la livraison. Un retard de chantier ou un logement mal présenté peuvent faire perdre l'avantage.
• Louer à un proche sans le savoir interdit. L'interdiction va au-delà des enfants et des parents : frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants, beaux-parents et associés de la société propriétaire sont aussi exclus.
• Vendre ou arrêter de louer avant 9 ans. L'engagement de location doit aller à son terme, sinon l'avantage fiscal est remis en cause. On choisit donc un bien que vous pouvez garder au moins 9 ans.
• Oublier la plus-value. À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable. On prévoit la durée de détention dès le départ.

Comment on vous accompagne

1. 1
   On fait le pointOn regarde votre impôt, votre épargne et votre capacité d'emprunt, pour savoir si le Jeanbrun vous convient vraiment.
2. 2
   On sélectionne le programmeOn lit la notice, les plans et l'emplacement, et on compare le prix au marché du quartier. On ne vous propose pas un bien trop cher sous prétexte qu'il défiscalise.
3. 3
   On sécurise l'achatContrat de réservation, plan de financement, choix du niveau de loyer : on vérifie chaque étape avec vous.
4. 4
   On vous aide à déclarerOn vous accompagne pour la mise en location et la première déclaration de revenus fonciers.

D'où vient la loi Jeanbrun ?

Le Pinel s'est arrêté le 31 décembre 2024. Il donnait une réduction d'impôt fixe, calculée sur le prix, sans tenir compte des charges réelles ni de l'usure du logement. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a voulu le remplacer par un système plus durable, inspiré de ce que font les entreprises : l'amortissement. Le but est double : relancer la construction de logements neufs en immeuble collectif et donner aux propriétaires bailleurs un vrai statut.

Le dispositif est ouvert aux particuliers et aux sociétés qui ne sont pas à l'impôt sur les sociétés, comme les SCI à l'impôt sur le revenu.