Comprendre les plafonds de loyer Jeanbrun 2026 : le guide complet
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, accorde un amortissement fiscal en échange d'un loyer plafonné pendant au moins neuf ans. Son originalité : un plafond national par zone pour le palier intermédiaire, et des plafonds fixés commune par commune pour les paliers social et très social.
Pour l'investisseur, le choix du palier (Loc 1, Loc 2, Loc 3) ne détermine pas seulement le loyer : il fixe aussi le taux d'amortissement, donc l'économie d'impôt. C'est l'équilibre entre les deux qui fait la rentabilité.
Le saviez-vous ? Pour un T2 de 45 m² à Nantes, passer du Loc 1 au Loc 3 fait baisser le loyer maximum d'environ 355 € par mois, soit près de la moitié. Le supplément d'amortissement ne compense pas toujours cette perte.
| Palier | Plafond de loyer | Amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Loc 1 (intermédiaire) | Barème national par zone : A bis 19,71 €, A 14,64 €, B1 11,80 €, B2 et C 10,26 € | 3,5 % par an | 8 000 € |
| Loc 2 (social) | Fixé par commune, environ 30 % sous le loyer de référence local | 4,5 % par an | 10 000 € |
| Loc 3 (très social) | Fixé par commune, environ 45 % sous le loyer de référence local | 5,5 % par an | 12 000 € |
01 Le logement intermédiaire : un barème national par zone
Pour le palier Loc 1, le plafond au m² ne dépend que de la zone de la commune, dans la continuité des barèmes du Pinel et du logement intermédiaire. Il est révisé chaque année. En 2026, il atteint 14,64 € en zone A, contre 14,49 € en 2025.
L'avantage est la prévisibilité : deux communes de la même zone ont exactement le même plafond Loc 1. Mais ce plafond peut dépasser le loyer réellement pratiqué dans certains quartiers, ce qui impose de vérifier le marché local.
02 Social et très social : des plafonds commune par commune
Pour les paliers Loc 2 et Loc 3, le plafond n'est plus lié à la zone mais au niveau des loyers de chaque commune. Il correspond à une décote d'environ 30 % et 45 % par rapport à un loyer de référence local.
Pourquoi une décote locale
Un plafond national serait trop généreux dans les villes où les loyers sont bas et trop sévère dans les métropoles. Rattacher le plafond à chaque commune garde un écart cohérent avec le marché.
Ce que l'on gagne en échange
La décote ouvre droit à un amortissement plus élevé, déduit de vos revenus fonciers. Il s'agit d'une déduction, pas d'une réduction d'impôt : son effet dépend de votre tranche et de votre résultat foncier, d'où l'intérêt du simulateur Jeanbrun.
03 Le calcul de la surface utile
Une erreur fréquente consiste à ne retenir que la surface habitable. Les annexes privatives (balcons, terrasses, caves, celliers) augmentent la surface prise en compte.
Règle des annexes
On ajoute à la surface habitable la moitié de la surface des annexes, cette majoration étant plafonnée à 8 m². Un balcon de 10 m² ajoute donc 5 m² ; une terrasse de 30 m² en ajoute 8.
Effet sur le loyer
La surface utile sert à la fois de base de calcul et de référence pour le coefficient de surface. Plus de surface utile, c'est plus de loyer, même si le coefficient baisse légèrement.
04 Focus technique : le coefficient de surface
Le coefficient ajuste le plafond au m² selon la taille du logement : il est favorable aux studios et aux T2, et pénalise légèrement les grandes surfaces. Il est plafonné à 1,20 et arrondi au centième inférieur.
- Studio de 20 m² : 0,7 + 19 / 20 = 1,65, ramené au plafond de 1,20.
- T2 de 45 m² : 0,7 + 19 / 45 = 1,122…, soit 1,12.
- T4 de 80 m² : 0,7 + 19 / 80 = 0,9375, soit 0,93.
Pour tout comprendre au dispositif : guide du statut du bailleur privé · simulateur d'économie d'impôt Jeanbrun. Le dispositif est issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
