Les clés d’un bon investissement
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Catégorie : Loi Pinel
La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. Les propriétaires des logements en loi Pinel sont soumis à un calcul précis pour définir le montant du loyer de leur locataire.
Détail de ce calcul avec les plafonds Pinel 2024 à jour.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier tout en réduisant leurs impôts. Pour cela, le gouvernement impose certains critères concernant la location de son bien : les ressources du locataire et les plafonds de loyer.
Les plafonds de loyer sont revalorisés chaque année selon la zone géographique du bien.
Comment calculer le montant du loyer Pinel 2024 ?
Les éléments de calcul pour la définition du loyer Pinel
Chaque particulier qui assure lui-même la gestion locative de son investissement Pinel doit prendre en compte :
- Le coefficient multiplicateur
- Le plafond de loyer à respecter selon de la situation géographique du bien (plafond Pinel)
- La surface du bien
Étape 1 : Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ? Comment la calcule-t-on ?
Le propriétaire du bien Pinel doit prendre en compte la surface utile d’un bien. La surface utile correspond à la partie habitable dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m + la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8m2.
Pour la calculer, il faut soustraire les murs, cloisons, portes, marches, escaliers, fenêtres, embrasure des portes… de la superficie totale du bien. Les surfaces annexes prises en compte dans le calcul du loyer Pinel sont les balcons, les terrasses et les loggias.
Les garages, parkings, combles ou caves ne rentrent pas en compte dans le calcul dans la surface habitable.
Attention cependant, les cas des appartements en rez-de-chaussée-de-chaussée ou rez-de-jardin font l’objet d’une dérogation.
Étape 2 : Comment calculer le coefficient multiplicateur ?
Définition du coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur est un coefficient, qui arrondi au décimal le plus proche, le loyer Pinel autorisé dans chaque zone. Ce coefficient ne peut dépasser 1,2.
Comment appliquer le coefficient multiplicateur ?
Pour calculer le loyer Pinel, il faut appliquer ce coefficient de cette façon : 0,7 + (19 / surface utile)
Si la valeur est supérieure à 1,2, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2
Le barème du coefficient multiplicateur
Un plafond de loyer par m² doit être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien :
- ZONE A : 14,03€/m²
- ZONE Abis : 18,89€/m²
- ZONE B1 : 11,31€/m²
Étape 3 : Le calcul du loyer maximal
Application de la formule de calcul du loyer Pinel
=> Plafond de loyer x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile
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Exemple de calcul d’un loyer Pinel 2024
- Surface utile du logement : 55m²
- Zone géographique Pinel du logement : ZONE A
Calcul :
14,03€ x (0,7 + 19 / 55) = 14,67 € / m2 => Le logement pourra donc être loué 14,67 x 55 soit 806,72 € par mois.
Attention : ce loyer s’entend hors charges.
Certaines zones sont soumises à dérogation préfectorale et disposent d’un plafond au m2 différent. S’assurer en amont des plafonds avant intégration du premier locataire.
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Comment calculer une augmentation d’un loyer Pinel ?
Le propriétaire du logement Pinel est tenu de respecter le plafond du loyer Pinel, mis en place par le gouvernement, celui-ci étant réévalué chaque année.
⚠️ Attention, l’indice IRL n’évolue pas au même rythme que celui du plafond Pinel.
Vous pouvez donc, selon le bail mis en place, le réévaluer à date indiquée sur celui-ci, du montant correspondant à la hausse publiée par le gouvernement.
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Les zones éligibles à la loi Pinel en 2024
- La zone A concerne les communes d’Île-de-France, de la Côte d’Azur et des grandes villes telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.
- La zone A Bis concerne la ville de Paris, ainsi que 76 communes situées dans les Yvelines, à Seine-St-Denis, dans le Val-de-Marne, dans le Val-d’Oise et dans les Hauts-de-Seine.
- La zone B1, quant à elle, regroupe toutes les métropoles attractives de plus de 250 000 habitants, où la demande immobilière est forte telles que Nantes, Rennes, Bordeaux, Toulouse, Reims, Caen, Dijon et Rouen, etc…
Octobre 2023 : 210 villes changent de zones Pinel
Un décret, paru le 2 octobre 2023, reclasse plus de 200 ville de France et territoires d’outre-mer. Plusieurs villes ont ainsi été reclassées de la zone B1 à la zone A, comme les villes de Toulouse, Bordeaux, Biarritz, Strasbourg, Annecy ou La Rochelle. Mais d’autres villes passent, elles, de la zone B2 ou de la zone C à la zone B1, les rendant ainsi éligibles au dispositif fiscal Pinel.
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Résumé du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel ou Pinel + est simple et avantageux : il permet d’investir dans l’immobilier neuf (dans une zone éligible Pinel) tout en bénéficiant d’un avantage fiscal.
Pour cela, le propriétaire de cet investissement locatif devra louer ce bien dans la première année de sa livraison, pendant 6, 9 ou 12 ans.
Les contribuables français soumis à l’impôt sur le revenu peuvent profiter de ses atouts :
– Bénéficier d’une réduction d’impôt (détails ci dessous) – avantage fiscal important
– Profiter de compléments de revenus par le versement de loyers mensuels
– Anticiper sa retraite en construisant son patrimoine
– Possibilité de louer à sa famille (ascendants et descendants)
Défiscalisation Pinel : quels taux ?
En 2024
- 9% sur 6 ans
- 12% sur 9 ans
- 14% sur 12 ans
Plafond Pinel 2024
L’investisseur devra respecter deux critères :
– Le plafond de loyer, évoqué juste au dessus, qui diffère selon la commune du bien
– Le plafond de revenus des locataires, selon leur situation familiale.
Retrouvez ici un exemple chiffré d’un projet Pinel, ou en savoir plus sur la loi Pinel sur Cogedim.
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