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Calcul du loyer Pinel

La loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. Les propriétaires des logements en loi Pinel sont soumis à un calcul précis pour définir le montant du loyer de leur locataire. Détail de ce calcul.

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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant aux particuliers d’investir dans la l’immobilier tout en réduisant leurs impôts. Pour cela, le gouvernement impose certains critères concernant la location de son bien : les ressources du locataire et les plafonds de loyer.

Les plafonds de loyer sont revalorisés chaque année selon la zone géographique du bien.

Les éléments de calcul pour la définition du loyer Pinel

Chaque particulier qui assure lui-même la gestion locative de son investissement immobilier doit prendre en compte :

  • Le coefficient multiplicateur
  • Le plafond de loyer à respecter selon de la situation géographique du bien
  • La surface du bien

Le coefficient multiplicateur 

Définition du coefficient multiplicateur 

Le coefficient multiplicateur est un coefficient, qui arrondi au décimal le plus proche, le loyer Pinel autorisé dans chaque zone. Ce coefficient ne peut dépasser 1,2.

Comment appliquer le coefficient multiplicateur

Pour calculer le loyer Pinel, il faut appliquer ce coefficient de cette façon : 0,7 + (19 / surface utile)
Si la valeur est supérieure à 1,2, le coefficient multiplicateur est ramené à 1,2

Le barème du coefficient multiplicateur 

Un plafond de loyer par m² doit être pris en compte en fonction de la zone géographique du bien :

  • ZONE A : 12,59€/m²
  • ZONE Abis : 16,96€/m²
  • ZONE B1 : 10,15€/m²

On applique ensuite la formule de calcul du loyer Pinel, à savoir :
=> Plafond de loyer x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile

Quelle surface utile prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel ?

Le propriétaire du bien Pinel doit également prendre en compte la surface utile d’un bien. La surface utile correspond à la partie habitable dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80m + la moitié des surfaces annexes plafonnée à 8m2.

Pour la calculer, il faut soustraire les murs, cloisons, portes, marches, escaliers, fenêtres, embrasure des portes… de la superficie totale du bien. Les surfaces annexes prises en compte dans le calcul du loyer Pinel sont les balcons, les terrasses et les loggias.

Les garages, parkings, combles ou caves ne rentrent pas en compte dans le calcul dans la surface habitable.

Attention cependant, les cas des appartements en RDC ou RDJ font l’objet d’une dérogation. 

Exemple de calcul d’un loyer Pinel 2018

  • Surface utile du logement : 55m²
  • Zone géographique du logement : ZONE A

Calcul :
12,59€ x (0,7 + 19 / 55) = 13,162 € / m2 => Le logement pourra donc être loué 13,162 x 55 soit 723,91€ par mois.

Attention : ce loyer s’entend hors charges.

Certaines zones sont soumises à dérogation préfectorale et disposent d’un plafond au m2 différent. S’assurer en amont des plafonds avant intégration du premier locataire.

Peut-on augmenter un loyer Pinel ?

Le propriétaire du logement Pinel est en droit d’augmenter le loyer dès lors que l’indice de référence publié par l’INSEE est en hausse, il ne pourra appliquer cette hausse qu’annuellement ou à la date mentionnée dans le contrat de location initial.

Inversement, si l’indice de référence baisse, le loyer devra diminuer en fonction.

=> Découvrez ici le détail des plafonds de ressources des locataires

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