Sommaire du guide
Le crédit est le premier moteur d’un investissement locatif : il vous permet d’acheter un bien que vos loyers et vos impôts en moins remboursent en grande partie. Encore faut-il entrer dans les règles des banques, choisir le bon montage et ne pas surpayer l’assurance. Ce guide fait le point, chiffres de 2026 à l’appui.
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Acheter un logement pour le louer, c’est d’abord une question de financement. Le prêt détermine ce que vous pouvez acheter, l’effort d’épargne que vous supporterez chaque mois et une bonne partie de la rentabilité finale. Voici ce qu’il faut savoir en 2026 pour emprunter dans de bonnes conditions, sans surpayer ni le crédit ni l’assurance.
Les règles que votre banque applique à votre projet
- 35 %de vos revenus au maximum pour l’ensemble de vos crédits, assurance comprise
- 25 ansde durée maximale, 27 ans avec un différé pour le neuf ou de gros travaux
- 3,27 %taux moyen sur 20 ans en août 2026, hors assurance
- 7 à 8 %de frais de notaire dans l’ancien, à prévoir en apport (2 à 3 % dans le neuf)
Sources : Haut Conseil de stabilité financière ; Observatoire Crédit Logement / CSA, août 2026.
Les taux de crédit immobilier en 2026
Après la forte remontée de 2022 et 2023, les taux se sont détendus en 2024 et 2025. En 2026, ils sont repartis légèrement à la hausse : selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le taux moyen atteignait en août 2026 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, hors assurance, contre environ 3,06 % en moyenne un an plus tôt. Les banques ont relevé leurs barèmes de quelques centièmes chaque mois depuis juin.
Pour un investisseur, ces niveaux restent compatibles avec un projet rentable, à condition de raisonner en coût total : taux du prêt, assurance, garantie et frais de dossier. Une différence de 0,20 point sur le taux d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans représente environ 4 500 € d’intérêts. Une assurance mal choisie peut coûter davantage. C’est pourquoi nous regardons toujours les deux ensemble.
Les taux proposés aux investisseurs sont souvent un peu plus élevés que les moyennes publiées, qui incluent les résidences principales. À l’inverse, un dossier solide, avec des revenus stables, une épargne résiduelle et des comptes bien tenus, obtient souvent mieux que la moyenne.
Pourquoi emprunter plutôt que payer comptant ?
Même quand on dispose de l’épargne nécessaire, financer un investissement locatif à crédit est presque toujours plus intéressant. Trois raisons l’expliquent.
L’effet de levier
Avec 20 000 € d’apport, vous pouvez acheter un bien de 200 000 €. Le loyer et l’économie d’impôt remboursent une grande partie du crédit, et c’est sur 200 000 € de patrimoine, pas sur 20 000 €, que vous profitez de la valorisation à long terme.
Des intérêts déductibles
Au régime réel, les intérêts d’emprunt, l’assurance et les frais de garantie se déduisent de vos loyers. Le crédit réduit donc l’impôt sur vos revenus locatifs, ce que ne fait pas un achat comptant.
Une épargne préservée
En gardant votre épargne, vous conservez une réserve pour les imprévus, une deuxième opération ou un placement. Et l’inflation allège, année après année, le poids réel d’une mensualité fixe.
Un exemple chiffré : un T2 ancien à Nantes
Un couple achète un T2 de 200 000 € dans un quartier recherché de Nantes. Il apporte les frais de notaire, environ 15 000 €, et emprunte 200 000 € sur 20 ans à 3,27 %. Le logement est loué 780 € par mois hors charges.
| Chaque mois | Montant |
|---|---|
| Loyer encaissé | +780 € |
| Mensualité du prêt (hors assurance) | −1 136 € |
| Assurance emprunteur en délégation (environ) | −17 € |
| Taxe foncière, copropriété, assurance du propriétaire, gestion (environ) | −150 € |
| Effort d’épargne avant impôt | −523 € |
Au bout de 20 ans, le couple possède un bien de 200 000 € (sans compter sa revalorisation), pour un effort total d’environ 125 000 € et un apport de 15 000 €. Selon le régime fiscal choisi, l’impôt peut réduire nettement cet effort : en location meublée au régime réel, par exemple, les loyers sont souvent non imposés pendant de nombreuses années. C’est ce calcul complet que nous faisons avec vous.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de vos crédits en cours et de la façon dont la banque compte vos futurs loyers. Depuis 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’imposent à toutes les banques.
35 % de taux d’effort
L’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Le calcul inclut votre résidence principale et vos crédits à la consommation.
25 ans au maximum
La durée du prêt est limitée à 25 ans. Elle peut aller jusqu’à 27 ans lorsque la remise des clés est différée, dans le neuf, ou lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût du projet.
Une marge de 20 %
Chaque trimestre, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux crédits. Mais au moins 80 % de cette marge est réservée aux résidences principales : pour un investissement locatif, les dérogations sont rares.
Comment la banque compte vos loyers
La plupart des banques ajoutent à vos revenus 70 % du loyer attendu : les 30 % restants couvrent la vacance, les charges et les impayés. Quelques établissements pratiquent un calcul dit « différentiel », qui déduit directement le loyer de la mensualité. Le résultat peut changer votre capacité de plusieurs dizaines de milliers d’euros, surtout si vous avez déjà des biens loués. Nous expliquons les deux méthodes dans notre article sur le calcul du taux d’endettement en investissement locatif.
Le reste à vivre et le saut de charge
Respecter les 35 % ne suffit pas toujours. La banque regarde aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois toutes les charges payées, et votre saut de charge, l’écart entre ce que vous dépensez aujourd’hui pour vous loger ou épargner et ce que vous paierez demain. Un foyer qui épargne déjà 600 € par mois démontre qu’il peut assumer un effort d’épargne de 500 €.
Pour une première estimation en deux minutes, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt : il calcule votre taux d’endettement, la mensualité maximale et le capital empruntable sur 15, 20 et 25 ans. Le simulateur d’enveloppe d’investissement y ajoute l’apport et les frais pour donner le prix du bien que vous pouvez viser.
En 30 minutes, un conseiller calcule votre capacité d’investissement, l’effort d’épargne réel et le budget à viser. Premier rendez-vous offert.
Faut-il un apport en 2026 ?
Pour un investissement locatif, les banques demandent en général que l’acheteur finance au moins les frais : frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie et frais de dossier. Le prêt couvre alors le prix du bien et, le cas échéant, les travaux.
Un financement à 110 %, frais compris, reste possible, mais il est réservé aux meilleurs dossiers : revenus élevés et stables, épargne importante conservée après l’achat, comptes sans découvert depuis plusieurs mois et projet bien placé. Garder son épargne plutôt que de l’apporter peut d’ailleurs rassurer la banque, qui voit une réserve en cas de coup dur.
Notre conseil : apportez les frais, gardez une épargne de précaution de plusieurs mois de mensualités, et utilisez le reste de votre épargne selon vos objectifs. Pour les investisseurs qui démarrent avec peu d’épargne, notre article sur l’investissement locatif sans apport détaille les conditions.
Quel type de prêt pour un investissement locatif ?
Le montage du prêt a autant d’importance que son taux. Il détermine votre effort d’épargne, vos intérêts déductibles et la souplesse dont vous disposerez pour revendre ou réinvestir.
| Critère | Prêt amortissable | Prêt in fine |
|---|---|---|
| Principe | Chaque mensualité rembourse des intérêts et une part du capital | Vous ne payez que les intérêts ; le capital est remboursé en une fois à la fin |
| Mensualité | Plus élevée | Plus faible |
| Intérêts déductibles | Ils diminuent chaque année | Ils restent au même niveau pendant toute la durée |
| Garantie demandée | Caution ou hypothèque | En général, le nantissement d’un contrat d’assurance-vie qui servira au remboursement final |
| Pour qui | La grande majorité des investisseurs | Les foyers fortement imposés et disposant déjà d’une épargne importante |
Deux options méritent aussi d’être connues. Le différé permet de ne rembourser que les intérêts, voire rien, pendant la construction d’un logement neuf ou la durée des travaux : vous ne payez pas une mensualité pleine avant d’encaisser le premier loyer. La modularité permet d’augmenter ou de baisser les échéances en cours de prêt, utile si vos revenus évoluent.
Dans un projet de rénovation, le montant des travaux peut être financé dans le même prêt que l’achat, à condition de présenter des devis. C’est ce que nous préparons pour les opérations en déficit foncier : les devis de nos artisans sont prêts avant le rendez-vous avec la banque.
Ce que le crédit change pour vos impôts
Les intérêts d’emprunt sont une charge déductible, mais pas dans tous les régimes ni de la même façon. Le choix du régime fiscal se fait donc en même temps que le choix du financement.
| Régime | Intérêts et assurance de prêt | À savoir |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | Non déductibles | Abattement forfaitaire de 30 %, pour moins de 15 000 € de loyers par an. Rarement intéressant quand on emprunte. |
| Location nue, régime réel | Déductibles des loyers | Le déficit créé par les travaux s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an ; la part due aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. |
| Location meublée (LMNP), régime réel | Déductibles, avec l’amortissement du bien et du mobilier | Les loyers sont souvent non imposés pendant de longues années. Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. |
| Jeanbrun (logement neuf) | Déductibles au régime réel | S’ajoutent à l’amortissement de 3,5 à 5,5 % par an, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, en échange d’un loyer plafonné pendant 9 ans. |
La fiscalité ne doit jamais être la seule raison d’emprunter plus ou plus longtemps : un intérêt déductible reste une dépense. Mais à projet égal, un montage bien pensé peut faire gagner plusieurs milliers d’euros d’impôt sur la durée. Pour aller plus loin : notre article sur la déduction des intérêts d’emprunt et nos pages LMNP et Jeanbrun.
L’assurance emprunteur : le poste où l’on économise le plus
L’assurance de prêt garantit le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail. La banque l’exige, mais elle ne peut pas vous imposer son propre contrat. Pour un investisseur, c’est souvent le levier d’économie le plus important du financement, bien avant quelques centièmes de taux.
Changer à tout moment
Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais, dès la signature et pendant toute la durée du crédit. La banque doit accepter un contrat aux garanties équivalentes.
Sans questionnaire de santé
Le questionnaire médical est supprimé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant les 60 ans de l’emprunteur. Le droit à l’oubli s’applique 5 ans après la fin du protocole thérapeutique d’un cancer ou d’une hépatite C.
Plusieurs milliers d’euros
Le contrat de groupe de la banque se calcule souvent sur le capital emprunté, au même tarif pour tous. Un contrat individuel tient compte de votre âge et de votre profil et suit le capital restant dû : l’écart dépasse fréquemment plusieurs milliers d’euros.
Pour le prêt de 200 000 € sur 20 ans de notre exemple, un contrat de groupe à 0,34 % du capital emprunté coûte environ 57 € par mois, soit −13 600 € sur la durée. Pour un emprunteur de 35 ans non fumeur, un contrat individuel autour de 0,10 % revient à environ −4 000 €, soit près de 9 600 € d’économie. Les tarifs réels dépendent de votre âge, de votre santé, de votre profession et des garanties exigées.
Pour un investissement locatif, la banque exige au minimum les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties d’arrêt de travail et d’invalidité sont parfois allégées, puisque le loyer continue d’être versé si vous êtes malade. Chaque banque publie la liste des garanties qu’elle demande : c’est sur cette base que l’équivalence est vérifiée.
C’est notre métier de courtier en assurance : nous comparons les contrats, vérifions l’équivalence des garanties avec les exigences de votre banque et nous occupons des démarches, que votre prêt soit en cours de négociation ou déjà signé. Notre page sur les assurances de l’investisseur détaille aussi l’assurance du propriétaire non occupant et la garantie des loyers impayés.
Envoyez-nous votre offre de prêt ou votre tableau d’amortissement : nous comparons votre contrat actuel et vous indiquons l’économie possible, sans engagement.
Caution, hypothèque ou nantissement : quelle garantie ?
La banque demande une garantie pour se protéger si le prêt n’est plus remboursé. Son coût, souvent oublié, peut représenter 1 à 2 % du montant emprunté.
La caution
Un organisme de caution, comme Crédit Logement, se porte garant. Une partie de la somme versée, de l’ordre de 1 à 1,5 % du prêt, est souvent restituée à la fin du crédit. C’est la solution la plus courante.
L’hypothèque
Le bien sert de garantie. Elle passe par le notaire et entraîne des frais à l’inscription, puis à la mainlevée si vous revendez avant la fin du prêt. Elle reste utile pour certains profils ou certains biens.
Le nantissement
Un contrat d’assurance-vie est donné en garantie. Il est surtout utilisé pour les prêts in fine : l’épargne continue de fructifier pendant le prêt et sert à rembourser le capital à la fin.
Préparer un dossier que la banque accepte
Un dossier de financement se prépare avant de signer le compromis. Les banques reçoivent beaucoup de demandes : celles qui sont complètes, cohérentes et chiffrées passent en priorité.
- Des comptes bien tenusPas de découvert ni de jeux d’argent sur vos relevés des trois à six derniers mois, et une épargne régulière visible.
- Un projet chiffréPrix, frais, travaux, loyer réaliste justifié par le marché du quartier, charges et effort d’épargne mensuel.
- Les bonnes piècesBulletins de salaire, avis d’imposition, offres de prêt en cours, devis de travaux et estimation locative.
- Le bon interlocuteurVotre banque ou un intermédiaire en crédit, avec un projet déjà chiffré et une assurance de prêt choisie.
Les professions libérales, chefs d’entreprise et indépendants doivent présenter deux ou trois bilans ; les revenus irréguliers sont lissés. Voir notre cas type d’une profession libérale.
Les erreurs qui coûtent cher
Signer l’assurance de la banque sans comparer
C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus chère. Vous pouvez en changer à tout moment, même après la signature du prêt.
Surestimer le loyer
Un loyer trop optimiste fausse l’effort d’épargne et le calcul de la banque. Nous retenons les loyers réellement pratiqués dans le quartier.
Allonger la durée sans calcul
Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité mais augmente le coût total. C’est parfois judicieux, à condition de le chiffrer.
Négliger la clause de modularité
Sans elle, vous ne pourrez pas adapter vos échéances. Vérifiez aussi les pénalités de remboursement anticipé et la transférabilité du prêt.
Vider son épargne
Tout apporter fragilise votre dossier et votre budget. Gardez une réserve pour les imprévus et les travaux.
Choisir le financement avant le bien
Une bonne offre de prêt ne rattrape pas un bien mal placé. L’emplacement et la demande locative passent en premier.
Quelle stratégie selon votre profil ?
| Stratégie | Profil | Ce que le crédit apporte |
|---|---|---|
| Location meublée (LMNP) | Revenus locatifs peu ou pas imposés | Les intérêts s’ajoutent à l’amortissement : le loyer finance l’essentiel du crédit sans impôt. |
| Ancien rénové et déficit foncier | Foyers imposés à 30 % ou plus, revenus fonciers existants | Les travaux, financés dans le prêt, réduisent l’impôt ; les intérêts réduisent les revenus fonciers des années suivantes. |
| Neuf en Jeanbrun | Investisseurs qui veulent un bien sans travaux et économe en énergie | L’amortissement et les intérêts réduisent l’impôt sur les loyers ; le différé évite de payer avant la livraison. |
| Colocation | Investisseurs qui visent un rendement élevé | Des loyers plus élevés améliorent le calcul de la banque, à condition d’une gestion rigoureuse. |
Notre rôle dans votre projet, et celui de la banque
Nous construisons votre projet d’investissement de bout en bout et nous vous disons clairement ce que nous faisons nous-mêmes et ce qui relève de votre banque.
Ce que nous faisons pour vous
- Le calcul de votre capacité d’investissement et de votre effort d’épargne réel, impôts compris
- Le choix du bien et du régime fiscal adaptés à vos objectifs
- Le chiffrage complet du projet immobilier : prix, travaux, devis, loyer justifié par le marché
- La recherche et la mise en place de votre assurance emprunteur, en tant que courtier en assurance
Ce qui relève de la banque
- L’étude de votre demande de prêt et la décision d’accord
- Le taux, la durée et les conditions de l’offre de prêt
- La garantie exigée : caution, hypothèque ou nantissement
- La négociation du prêt se fait avec votre banque ou avec un intermédiaire en crédit
Cette organisation vous laisse libre de choisir votre banque, tout en arrivant au rendez-vous avec un projet prêt à être financé. Vous pouvez aussi commencer par l’atelier patrimonial, offert, pour faire le point sur votre budget.
Capacité d’investissement, chiffrage du projet, assurance de prêt : un conseiller vous accompagne, à Nantes, Rennes, Angers ou en visio.
Questions fréquentes sur le financement locatif
Quel taux pour un investissement locatif en 2026 ?
En août 2026, l’Observatoire Crédit Logement / CSA relevait un taux moyen de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, hors assurance. Les investisseurs obtiennent souvent un peu plus, sauf avec un dossier solide. Il faut surtout comparer le coût total : taux, assurance, garantie et frais.
Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?
La banque vérifie que l’ensemble de vos crédits, assurance comprise, ne dépasse pas 35 % de vos revenus, en ajoutant le plus souvent 70 % du futur loyer à vos revenus. Notre simulateur de capacité d’emprunt vous donne une première estimation.
Peut-on emprunter sans apport ?
C’est possible, mais réservé aux meilleurs dossiers : revenus élevés et stables, épargne conservée après l’achat, comptes impeccables. Dans la plupart des cas, la banque demande au minimum de financer les frais de notaire et de garantie.
Sur quelle durée emprunter ?
Le plus souvent sur 20 à 25 ans. Une durée longue baisse la mensualité et facilite l’équilibre entre loyer et crédit, mais augmente le coût des intérêts. Le bon choix dépend de votre âge, de votre taux d’endettement et de votre fiscalité.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, en location nue comme en location meublée. Au micro-foncier et au micro-BIC, ils ne le sont pas : l’abattement forfaitaire les remplace. En location nue, la part du déficit due aux intérêts ne s’impute que sur les revenus fonciers.
Puis-je changer d’assurance de prêt après la signature ?
Oui. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles que la banque exige. La banque a 10 jours ouvrés pour répondre.
Faut-il passer par un courtier en crédit ?
Ce n’est pas obligatoire. Votre banque peut très bien financer votre projet, surtout si vous y êtes déjà client. Un intermédiaire en crédit peut mettre plusieurs banques en concurrence. Dans les deux cas, un projet bien chiffré et une assurance déjà choisie font gagner du temps et de l’argent.
Que faire si ma banque refuse ?
Il faut d’abord comprendre le motif : taux d’endettement, apport, reste à vivre ou projet lui-même. Un refus se corrige souvent en ajustant la durée, le prix visé ou le montage, ou en présentant le dossier à une autre banque.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas une étude personnalisée de votre situation. Les exemples chiffrés sont illustratifs ; les taux et les règles fiscales cités peuvent évoluer. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr) ; il n’intervient pas comme intermédiaire en opérations de banque.
Un guide donne les règles. Un rendez-vous les applique à vos revenus, votre impôt et votre projet, chiffres à l'appui.
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