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Les avantages de l’immobilier neuf

Les objectifs de défiscalisation liés à l’investissement immobilier locatif sont aujourd’hui très intéressants. Les nouvelles règles de la loi Pinel rendent aujourd’hui l'investissement plus flexible. La priorité d’un tel projet doit demeurer encore et toujours, la rentabilité.

Acheter pour louer : les atouts de la loi Pinel

Des logements respectueux des dernières normes

Les logements neufs sont construits dans le respect de la règlementation thermique 2012 (RT 2012), ils garantissent une consommation énergétique optimisée grâce à une isolation performante et des équipements peu énergivores (chauffage, éclairage, climatisation…).

Des économies d’argent certaines

  • Les logements neufs ont l’avantage d’être habitables dès leur livraison sans faire de travaux.
  • Les frais de notaire ne représentent que 2 à 3 % du prix de vente, alors qu’ils peuvent atteindre jusqu’à 8 % dans l’immobilier ancien.
  • La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) garantit des logements performants énergétiquement engendrant de réelles économies.
  • En résidence neuve, le système de copropriété entraîne des charges bien moins importantes que dans un immeuble ancien.
  • Pas de taxe foncière durant les deux années suivant la réception des travaux.

De réelles garanties

  • Garanties de parfait achèvement : S’étire sur un an à partir de la date de réception des travaux. Cette assurance couvre les éventuels dommages pouvant affecter la construction (sauf ceux résultant de l’usure normale ou d’un mauvais entretien).
  • Garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) : Sur deux ans à compter de la date de réception des travaux. Celle-ci concerne les éléments démontables de type radiateurs, ballons d’eau chaude, prises, volets, équipement de salle de bain…
  • Garanties décennales : Sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux. Elle couvre les éventuels dommages qui pourraient fragiliser la construction et la rendre inhabitable du type fissures, infiltrations, problèmes de toiture…
  • Garanties des vices apparents : Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, le Loi accorde un délai d’un mois à compter de la prise de possession pour dénoncer les vices apparents. L’action en garantie des vices apparents doit être engagée dans un délai d’un an suivant l’expiration du délai d’un moi susvisé.
  • Garantie d’isolation phonique : Le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de la garantie d’isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession.

Prolongation de la réduction d’impôt

La loi Pinel permet de prolonger la réduction d’impôt sur douze ans de location, soit 1% de plus pour chacune des trois années suivantes, 21% de l’investissement sera alors remboursé, ce qui correspond à un total de réductions d’impôt de 63 000 euros.

La loi Pinel actuelle permet également de diminuer la durée de location à six ans (avec 12% de réduction d’impôt).

La transmission familiale

La loi Pinel autorise la mise en location du bien aux descendants ou ascendants familiaux, si ceux-ci sont fiscalement indépendants du foyer de l’investisseur.

Par ailleurs, les plafonds de ressources ont été revus un peu à la hausse, rendant plus facile de trouver des locataires solvables.

Cinq points clés à analyser avant de se lancer

  • Le risque de marché : Attention à ne pas trop idéaliser l’immobilier, surtout dans  le contexte actuel où les perspectives de valorisation sont incertaines »
  • Le plafonnement des loyers : Il correspond à un manque à gagner pour l’investisseur. Ce manque de revenu peut rogner en moyenne les deux tiers des économies d’impôts en moyenne selon les villes.
  • La hausse des coûts de construction : Le neuf s’avère plus cher que l’ancien, les prix augmentent peu à peu. Le coût du foncier, des matériaux, le durcissement des normes de construction… ont accentué l’écart des prix entre un appartement à la revente et un autre en construction.
  • La situation géographique des programmes immobiliers : Aujourd’hui les meilleures villes pour investir sont celles qui ont un véritable projet urbain. Nantes, Bordeaux, Lyon en font parties. Il faut également considérer la qualité de vie des villes d’un point de vue écologie, transports en commun, rues piétonnes et espaces publics,  qui sont de réels atouts.
  • La fiscalisation des loyers : Celle ci peut atteindre jusqu’à 45% d’impôt sur le revenu, plus 15,5% de prélèvements sociaux. Même si les intérêts d’emprunt sont déductibles, les revenus fonciers restent les plus taxés des revenus du patrimoine.