Comment financer votre investissement immobilier locatif ?

Comment financer votre investissement immobilier locatif ?

Depuis le début de l’année 2019, les taux des crédits immobiliers accordés aux particuliers sont toujours en baisse. De plus en plus de français réfléchissent à l’acquisition d’un bien immobilier locatif pour se constituer un patrimoine, pour réduire leurs impôts ou bien pour s’assurer un revenu complémentaire, notamment grâce à des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou location meublée.

Faire un crédit immobilier s’avère une étape obligatoire pour un investissement immobilier locatif. Afin de réaliser la meilleure opération pour vous, il est nécessaire de réfléchir à une stratégie pour optimiser votre financement et maximiser les réductions d’impôt.

Que choisir comme financement : Un prêt amortissable ou un prêt in fine ?

S’il s’agit d’un premier investissement immobilier locatif, la logique est alors de partir sur un prêt amortissable classique, utiliser ses loyers afin de rembourser le capital et les intérêts chaque mois. A l’inverse, un prêt in fine, comme son nom l’indique il s’agit de rembourser le capital au terme de l’engagement de votre prêt. Ce type de prêt se justifier dès lors que vous percevez d’autres revenus fonciers, vous pourrez en effet imputer une part des intérêts du nouveau crédit immobilier dans l’objectif de réduire vos impôts et d’augmenter la rentabilité locative.

Nous attirons votre attention pour tous ceux concernés par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) En effet, le contribuable ne pourra plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû et devra utiliser un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.

A retenir : Pour un prêt amortissable ou bien pour un prêt in fine, les intérêts, les frais de dossier et de garantie, et l’assurance de prêt seront déductibles des revenus fonciers.

Faut-il faire un apport personnel pour mon investissement immobilier locatif ?

L’apport personnel n’est pas indispensable. En effet, selon vos souhaits, vous pouvez apporter des fonds propres dans votre investissement, mais de ce fait, vous réduisez votre effort d’épargne et/ou la durée du prêt, et donc déduisez moins d’intérêts car l’emprunt est moins important.

La solution conseillée par le cabinet Bertrand-Demanes est de financer l’intégralité de votre investissement immobilier locatif par un crédit pour emprunter davantage et ainsi déduire le maximum d’intérêts. Vous pourrez alors placer vos fonds propres et personnels sur un autre support.

Comment calculer sa capacité de financement ?

Il faut tout d’abord débuter votre opération par calculer la somme que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement du crédit, en tenant compte de toutes vos autres dépenses, (échéance du prêt de votre résidence principale notamment s’il n’est pas remboursé ou de votre loyer).

Ainsi, vous obtenez votre capacité d’endettement et de financement, sur laquelle la banque se basera pour vous accorder votre prêt. Attention néanmoins : le plus souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de la mensualité de votre prêt.

Une mensualité de prêt immobilier ne doit pas représenter plus du tiers des vos revenus mensuels (ce que l’on appelle votre taux d’endettement maximal). Ce ratio augmente néanmoins pour les clients les plus aisés car la banque prend également en considération le restant à vivre.

Assurance de prêt immobilier : faites des économies

Depuis le 1er janvier 2018 et grâce à l’amendement Bourquin (anciennement loi Sapin II), les assurances de prêt en cours peuvent être résiliées annuellement si la nouvelle assurance propose des garanties équivalentes et sous réserve de respecter un délai de préavis de deux mois.

A date d’échéance annuelle du contrat, il est donc désormais possible de résilier son contrat d’assurance de prêt pour en souscrire un autre auprès d’un assureur différent, et ce, pendant toute la durée de votre crédit.

Conseils : Faire attention aux couts des assurances de prêt, parfois les banques proposent des taux de crédit immobilier alléchants en contrepartie de coûts d’assurance très élevés.

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