Après la signature du contrat de réservation

Vous venez de signer votre contrat de réservation pour un logement neuf vendu sur plan. Entre cette signature et la remise des clés, il se passe en général 18 mois à 2 ans et demi, et une dizaine d’étapes : rétractation possible, financement, signature chez le notaire, appels de fonds pendant le chantier, choix des finitions, visites, livraison, puis mise en location.

Ce guide vous explique chaque étape dans l’ordre, ce que vous avez à faire et ce que la loi prévoit pour vous protéger. Nous restons à vos côtés pendant toute cette période : c’est souvent là que se jouent les détails qui comptent, comme les réserves à la livraison ou le choix du gestionnaire.

De la réservation à la signature chez le notaire

1. Vous recevez le contrat de réservation contresigné

Le promoteur vous adresse un exemplaire du contrat de réservation signé de sa main, par lettre recommandée ou par lettre recommandée électronique. Ce contrat précise le logement, son prix, la date prévisionnelle de livraison, les conditions du prêt et le dépôt de garantie éventuel : au plus 5 % du prix si la vente doit être signée dans l’année, 2 % si elle l’est dans les deux ans. Ce dépôt est bloqué sur un compte spécial ; il vous est restitué si la vente ne se fait pas pour une raison prévue par la loi, notamment le refus de votre prêt.

2. Le délai de rétractation de 10 jours

À compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, vous disposez de 10 jours pour changer d’avis, sans justification ni frais. Passé ce délai, la réservation vous engage, sous réserve des conditions suspensives du contrat.

3. Vous déposez vos demandes de prêt

Le contrat de réservation comporte une condition suspensive d’obtention du prêt. Vous devez déposer vos demandes rapidement et transmettre au promoteur vos offres de prêt dans le délai prévu, le plus souvent de 30 à 60 jours. Vous pouvez vous adresser à votre banque ou à un courtier en crédit immobilier. Une fois l’offre de prêt reçue, la loi vous impose un délai de réflexion de 10 jours : vous ne pouvez pas l’accepter avant le onzième jour.

De notre côté, en tant que courtier en assurance, nous comparons pour vous l’assurance emprunteur, qui représente souvent une part importante du coût total du crédit, et vous pouvez la choisir librement. Voir notre page financer son investissement locatif.

4. Le notaire vous envoie le projet d’acte

Une fois votre financement accepté, le notaire du programme vous adresse le projet d’acte de vente, au moins un mois avant la date de signature. Vous pouvez vous faire assister par votre propre notaire, sans payer deux fois : les frais sont partagés entre les deux études. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits, de l’ordre de 2 à 3 % du prix (voir les frais de notaire en 2026).

5. Vous signez l’acte authentique

Le notaire vous convoque et vous adresse un appel de fonds correspondant à l’avancement du chantier à cette date, que vous transmettez à votre banque. La banque verse la somme directement au notaire. À la signature, vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur réalisation. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, une procuration notariée suffit.

Pendant le chantier : les appels de fonds

Vous ne payez pas tout le prix à la signature. Le promoteur appelle les fonds au fur et à mesure du chantier, dans des limites fixées par la loi. Votre banque débloque le prêt à chaque appel ; pendant cette période, vous ne remboursez en général que les intérêts des sommes débloquées, ce qu’on appelle le différé ou les intérêts intercalaires.

Ces plafonds protègent l’acheteur : vous ne payez jamais plus que ce qui est construit. Le promoteur est par ailleurs tenu de fournir une garantie financière d’achèvement, qui assure la fin du chantier même s’il fait défaut, et de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

6. Les travaux modificatifs

Selon l’avancement du chantier, le promoteur vous propose de personnaliser votre logement : travaux modificatifs (cloisons, prises, cuisine), choix des faïences, des sols et des coloris. Ces demandes sont possibles jusqu’à une date limite fixée par le promoteur, et elles ont un coût. Pour un logement destiné à la location, nous vous conseillons de rester sobre : des finitions neutres et résistantes se louent mieux et s’entretiennent plus facilement. Nous pouvons vous orienter vers des prestataires pour la cuisine ou l’ameublement si vous louez meublé.

Les visites et la livraison

7. Les visites de chantier et la pré-livraison

Le promoteur vous invite en général à une visite cloisons, une fois les pièces montées, puis à une pré-livraison quelques semaines avant la remise des clés. C’est la première fois que vous découvrez votre logement : vous vérifiez les dimensions, les équipements et les travaux modificatifs demandés. Nous pouvons faire ces visites avec vous, ou à votre place si vous habitez loin.

C’est aussi le bon moment pour choisir la gestion locative. Vous pouvez gérer vous-même votre bien ou le confier à un administrateur de biens. Nous travaillons avec des partenaires, le Cabinet Lefeuvre et le Groupe Giboire, qui proposent une offre négociée aux clients du cabinet.

8. Le gestionnaire prépare la livraison

Si vous choisissez un cabinet de gestion, il peut intervenir dès la pré-livraison pour repérer les défauts à signaler, les réserves : une barre de seuil manquante, une retouche de peinture, une porte qui frotte. L’objectif est qu’un maximum de réserves soient levées avant la remise des clés.

9. La livraison et la remise des clés

Le jour de la livraison, vous visitez le logement avec le promoteur et signez le procès-verbal de livraison, sur lequel figurent les réserves. Vous versez alors le solde de 5 % du prix. Si des réserves sont notées, vous pouvez consigner ce solde jusqu’à leur levée. Vous disposez encore d’un mois après la prise de possession pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n’auriez pas vus le jour même.

Les garanties après la livraison

Après la livraison : louer et déclarer

10. La mise en location

Vous pouvez louer ou faire louer votre bien. Si vous avez acheté dans le cadre du dispositif Jeanbrun, la location nue doit démarrer dans les 12 mois qui suivent la livraison, au loyer plafonné de votre zone, à un locataire qui respecte les plafonds de ressources. En location meublée, prévoyez l’ameublement complet avant l’entrée du locataire et votre déclaration de début d’activité dans les 15 jours.

11. Les démarches administratives et fiscales

Vous avez acheté en Pinel avant 2025 ? Les règles de votre engagement continuent de s’appliquer : voir notre guide remplir sa première déclaration Pinel et notre page que faire après une défiscalisation.

Le calendrier type d’un achat sur plan

1. Mois 0Contrat de réservation, puis 10 jours de rétractation.
2. Mois 1 à 3Offres de prêt, projet d’acte, signature chez le notaire.
3. Pendant le chantierAppels de fonds, travaux modificatifs, visite cloisons.
4. LivraisonPré-livraison, procès-verbal, solde, clés, mise en location.

Notre accompagnement jusqu’aux clés

Notre rôle ne s’arrête pas à la réservation. Nous répondons à vos questions à chaque étape, nous vérifions avec vous le projet d’acte et les appels de fonds, nous pouvons faire les visites de chantier et de pré-livraison, et nous vous aidons à préparer la mise en location et votre première déclaration fiscale. Notre rémunération est versée par le promoteur et elle est comprise dans le prix public du logement : cet accompagnement ne vous est pas facturé en plus. Les actes sont rédigés par le notaire.

Questions fréquentes

• Financer son investissement locatif
• Les frais de notaire en 2026
• Les assurances de votre investissement locatif
• Les avantages de l’immobilier neuf
• Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
• Investir dans l’immobilier locatif en couple
• Que faire après une défiscalisation

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation juridique. Les délais indiqués sont ceux de la loi ou les délais usuels ; votre contrat de réservation et votre acte de vente font foi. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).