Sommaire du guide
Lors d’un achat immobilier, les frais d’acquisition, que tout le monde appelle « frais de notaire », pèsent lourd dans le budget : environ 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Pour un investisseur, ils comptent doublement : ils s’ajoutent à l’apport à prévoir et ils réduisent la rentabilité des premières années.
Ce guide détaille leur composition en 2026, la hausse des droits de mutation en Loire-Atlantique, Ille-et-Vilaine et Maine-et-Loire, un calcul complet dans l’ancien et dans le neuf, les leviers légaux pour les réduire et leur traitement fiscal selon votre régime. Le calculateur ci-dessous vous donne une estimation en quelques secondes.
Achat d’un logement par un investisseur
- 6,32 %de droits de mutation dans l’ancien en Loire-Atlantique, Ille-et-Vilaine et Maine-et-Loire
- 0,715 %de taxe de publicité foncière seulement dans le neuf
- ≈ 8 %de frais au total pour un appartement ancien de 200 000 €
- ≈ 2,2 %de frais au total pour un appartement neuf au même prix
Sources : DGFiP, taux des droits d’enregistrement au 1er février 2026 ; tarif réglementé des notaires (Code de commerce, art. A444-91). Estimations hors frais d’agence et de prêt.
Qu’appelle-t-on les frais de notaire ?
L’expression est trompeuse : le notaire ne garde qu’une petite partie des sommes qu’il encaisse. Environ quatre cinquièmes des frais d’un achat dans l’ancien sont des impôts, reversés au département, à la commune et à l’État. Le reste rémunère le notaire et couvre les formalités. Selon le ministère de l’Économie, ces frais d’acquisition sont dus pour toute vente immobilière.
Le notaire authentifie la vente, vérifie le titre de propriété, les servitudes, l’urbanisme et les hypothèques, puis publie la vente au service de la publicité foncière. C’est ce qui rend votre propriété opposable à tous : ces frais sont le prix de la sécurité juridique de votre achat.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les droits de mutation
La plus grosse part : 6,32 % du prix dans l’ancien dans nos trois départements, contre 0,715 % dans le neuf. Ils sont reversés au département (5 %), à la commune (1,20 %) et à l’État (frais d’assiette).
Les émoluments du notaire
Sa rémunération, fixée par un tarif national dégressif, plus la TVA. Pour un bien de 200 000 €, environ 2 400 € TTC, soit à peine plus de 1 % du prix.
Formalités et débours
Les documents d’urbanisme, l’état hypothécaire, le cadastre, la publication de la vente, et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix. Comptez 1 000 à 1 500 € au total.
Le tarif des notaires en 2026
Les émoluments proportionnels se calculent par tranches du prix, selon un barème inchangé depuis 2021 :
| Tranche du prix | Taux hors TVA |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
La TVA de 20 % s’ajoute au résultat. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur ses émoluments pour la part du prix qui dépasse 100 000 €, à condition de l’appliquer de la même façon à tous ses clients. Il n’y est pas obligé : la remise se demande, elle ne s’impose pas.
La hausse des droits de mutation depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 %, pour les ventes signées du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La grande majorité des départements l’ont fait, dont la Loire-Atlantique, l’Ille-et-Vilaine et le Maine-et-Loire, mais aussi le Morbihan et la Sarthe. Avec la taxe communale et les frais d’assiette, le taux global passe ainsi de 5,81 % à 6,32 % du prix.
Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale sont exonérés de cette hausse et restent au taux de 4,5 %. Ce n’est pas le cas d’un achat locatif : un investisseur paie le taux plein, même pour son premier achat. Sur un appartement ancien de 200 000 €, la hausse représente environ −1 000 € de plus.
Calculez vos frais de notaire
Indiquez le prix du bien, son type et, le cas échéant, la valeur du mobilier vendu avec le logement. Le calcul applique les taux 2026 de Loire-Atlantique, d’Ille-et-Vilaine et du Maine-et-Loire pour un investisseur.
Hors frais d’agence à votre charge
Ancien seulement, sur inventaire
Estimation indicative. Seul le décompte de votre notaire fait foi ; les formalités et débours varient selon le dossier.
Un exemple : ancien ou neuf, à 200 000 €
Un investisseur achète un appartement de 200 000 € à Nantes, soit dans l’ancien, soit dans le neuf, prix TVA comprise.
| Poste | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Droits de mutation ou taxe de publicité foncière | −12 638 € | −1 192 € |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | −2 394 € | −2 075 € |
| Contribution de sécurité immobilière | −200 € | −167 € |
| Formalités et débours (environ) | −1 200 € | −1 000 € |
| Total des frais | −16 433 € | −4 433 € |
| En pourcentage du prix | 8,2 % | 2,2 % |
Dans le neuf, la taxe et les émoluments se calculent sur le prix hors TVA, car la vente supporte déjà la TVA. L’écart atteint ici 12 000 € : c’est autant d’apport en moins à mobiliser, ou de capacité d’investissement en plus. Notre vidéo sur les frais de notaire réduits dans le neuf revient sur ce point.
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Peut-on réduire ses frais de notaire ?
Les taux sont fixés par la loi et le département : on ne les négocie pas. En revanche, plusieurs leviers légaux réduisent la base sur laquelle ils s’appliquent.
Déduire le mobilier
Les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation. Listez-les dans un inventaire chiffré annexé à l’acte, à leur valeur réelle : cuisine équipée amovible, électroménager, meubles. Une valeur gonflée peut être remise en cause par l’administration.
Sortir les frais d’agence
Si le compromis prévoit des honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur, ils sont exclus de la base taxable. Sur 8 000 € d’honoraires, l’économie dépasse 500 €.
Demander une remise
Le notaire peut réduire de 20 % au plus ses émoluments sur la part du prix au-delà de 100 000 €. Sur un bien de 300 000 €, cela représente quelques centaines d’euros.
Acheter dans le neuf
Le levier le plus puissant : 2 à 3 % de frais au lieu de 8 %. C’est aussi la condition pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun.
Acheter moins cher avec travaux
Les frais portent sur le prix d’achat, pas sur les travaux réalisés ensuite. Un bien à rénover acheté moins cher génère moins de droits, et les travaux peuvent réduire vos impôts.
Anticiper le compromis
Les leviers se décident avant la signature du compromis : prix net vendeur, répartition des honoraires, inventaire du mobilier. Après, il est trop tard.
Les frais de notaire sont-ils déductibles ?
Tout dépend du régime fiscal de votre investissement. Le traitement des frais d’acquisition est l’un des écarts les plus marqués entre location nue et location meublée.
| Régime | Traitement des frais d’acquisition |
|---|---|
| Location nue (micro-foncier ou réel) | Non déductibles des loyers. Ils s’ajoutent au prix d’achat pour le calcul de la plus-value à la revente. |
| Location meublée (LMNP) au réel | Déductibles en charge l’année de l’achat, ou amortis avec le logement. Le choix se fait avec l’expert-comptable selon votre résultat. |
| Jeanbrun (neuf) | L’amortissement porte sur 80 % du prix, hors frais de notaire. Les frais restent utiles pour la plus-value à la revente. |
| SCI à l’impôt sur les sociétés | Déductibles en charge ou amortis, au choix, comme en LMNP. |
À la revente, vous pouvez majorer votre prix d’achat des frais réellement payés, ou d’un forfait de 7,5 % du prix si vous avez acheté à titre onéreux. Cette majoration réduit la plus-value imposable. Notre page sur le calcul de la plus-value immobilière détaille le calcul et les abattements pour durée de détention.
Les frais de notaire dans votre budget d’investissement
Les banques financent de moins en moins les frais d’acquisition : elles attendent en général qu’ils soient couverts par votre apport. Prévoyez donc au minimum 8 % du prix dans l’ancien et 3 % dans le neuf, plus les éventuels frais de garantie du prêt. Notre guide sur le financement d’un investissement locatif détaille l’apport attendu en 2026.
Pour la rentabilité, les frais font partie du coût total du projet : un rendement calculé sur le seul prix surestime la performance d’un demi-point environ dans l’ancien. Notre guide sur la rentabilité locative montre l’impact sur un exemple complet, et notre simulateur d’enveloppe intègre automatiquement les frais dans le plan de financement.
Les erreurs à éviter
Retenir le taux d’avant 2025
Les simulateurs anciens affichent encore 7 à 7,5 %. Avec la hausse des droits, comptez plutôt 8 % dans l’ancien.
Se croire primo-accédant
Le taux réduit ne vaut que pour l’achat d’une résidence principale. Un premier achat locatif paie le taux plein.
Gonfler le mobilier
Une valeur de mobilier sans rapport avec la réalité expose à un redressement et à des pénalités. Restez sur des montants justifiables.
Oublier les frais dans l’apport
Un projet chiffré sans les frais d’acquisition se heurte au refus de la banque ou à un effort d’épargne plus élevé que prévu.
Signer le compromis trop vite
Répartition des honoraires d’agence, inventaire du mobilier, conditions suspensives : tout se joue avant la signature.
Ne pas lire le décompte final
Le notaire envoie un décompte quelques semaines après la vente. Une provision versée en trop vous est remboursée.
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?
Environ 8 % du prix dans l’ancien en Loire-Atlantique, Ille-et-Vilaine et Maine-et-Loire, depuis la hausse des droits de mutation à 6,32 %. Dans le neuf, 2 à 3 % du prix. Pour un bien de 200 000 €, comptez environ 16 400 € dans l’ancien et 4 400 € dans le neuf.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Parce que la vente d’un logement neuf supporte déjà la TVA. Les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,715 %, calculée comme les émoluments sur le prix hors TVA.
Les droits de mutation ont-ils augmenté à Nantes ?
Oui. La Loire-Atlantique applique depuis 2025 le taux départemental maximal de 5 %, soit 6,32 % au total avec la taxe communale et les frais d’assiette. La hausse est prévue jusqu’au 31 mars 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés, pas les investisseurs.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation ne se négocient pas. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur ses émoluments pour la part du prix au-delà de 100 000 €. On peut surtout réduire la base taxable en déduisant le mobilier et les frais d’agence à la charge de l’acquéreur.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non en location nue : ils s’ajoutent au prix d’achat pour le calcul de la plus-value. En location meublée au régime réel, ils se déduisent en charge ou s’amortissent avec le logement.
Qui paie les frais de notaire ?
L’acquéreur, sauf accord contraire. Dans certains programmes neufs, le promoteur prend en charge tout ou partie des frais à titre commercial : c’est alors précisé dans le contrat de réservation.
Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l’acte de vente, avec le prix. Le notaire demande une provision, puis adresse un décompte définitif quelques semaines plus tard et rembourse l’éventuel trop-perçu.
Les banques financent-elles les frais de notaire ?
Rarement en totalité en 2026. La plupart des banques attendent que l’apport couvre au moins les frais d’acquisition et de garantie, sauf profil particulièrement solide.
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Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne remplacent pas le décompte de votre notaire. Taux de droits de mutation applicables en Loire-Atlantique, Ille-et-Vilaine et Maine-et-Loire au 1er février 2026, hors régimes particuliers ; les exemples et le calculateur sont indicatifs. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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