Plafonds Pinel 2026 : ce qu'il faut savoir
L'essentiel : pour un bail Pinel conclu ou renouvelé en 2026, le loyer ne peut pas dépasser 19,71 € par m² en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, hors charges, avant coefficient de surface. Le locataire ne doit pas gagner plus de 44 344 € (personne seule, zones A bis et A) d'après son revenu fiscal de référence 2024. Ces montants ont été publiés au BOFiP le 10 mars 2026 et progressent d'environ 1 % sur un an.
Les plafonds de loyer Pinel 2026 par zone
Le barème fixe un loyer maximum par mètre carré de surface utile, selon la zone où se trouve le logement. Il est revalorisé chaque année et s'applique aux baux signés ou renouvelés dans l'année.
| Zone | Plafond 2026 | Rappel 2025 | Évolution | T2 de 45 m² |
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | 19,71 €/m² | 19,51 €/m² | +1,0 % | 993,38 € |
| Zone A | 14,64 €/m² | 14,49 €/m² | +1,0 % | 737,86 € |
| Zone B1 | 11,80 €/m² | 11,68 €/m² | +1,0 % | 594,72 € |
| Zone B2 et C | 10,26 €/m² | 10,15 €/m² | +1,1 % | 517,10 € |
Depuis 2018, seules les zones A bis, A et B1 étaient ouvertes aux nouveaux investissements Pinel. Le plafond B2 et C concerne les logements achetés avant 2018 dans ces zones, avec agrément.
Comment appliquer le plafond à votre logement
Le loyer maximum se calcule en trois étapes. On part de la surface utile : la surface habitable, augmentée de la moitié des annexes (cave, balcon, loggia, terrasse), dans la limite de 8 m². Les parkings et garages ne comptent pas. On la multiplie par le plafond de la zone, puis par un coefficient de surface qui avantage les petits logements.
Studio de 25 m² à Nantes (zone A)
- Coefficient : 0,7 + 19 / 25 = 1,46, ramené à 1,2
- 25 × 14,64 × 1,2
- Loyer maximum : 439,20 € par mois
T3 de 65 m² en zone B1
- Coefficient : 0,7 + 19 / 65 = 0,99
- 65 × 11,80 × 0,99
- Loyer maximum : 759,33 € par mois
Pour un calcul avec la zone exacte de votre commune et vos annexes, utilisez notre calculateur de loyer Pinel. Si vous gérez vous-même votre logement, notre guide de la gestion locative en Pinel détaille les points à vérifier dans le bail.
L'évolution des plafonds Pinel depuis 2014
Le plafond à respecter est celui de l'année de signature du bail. Pour vérifier un bail ancien, ou préparer une relocation, voici le barème de chaque année depuis le lancement du dispositif.
| Année du bail | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 19,71 | 14,64 | 11,80 | 10,26 |
| 2025 | 19,51 | 14,49 | 11,68 | 10,15 |
| 2024 | 18,89 | 14,03 | 11,31 | 9,83 |
| 2023 | 18,25 | 13,56 | 10,93 | 9,50 |
| 2022 | 17,62 | 13,09 | 10,55 | 9,17 |
| 2021 | 17,55 | 13,04 | 10,51 | 9,13 |
| 2020 | 17,43 | 12,95 | 10,44 | 9,07 |
| 2019 | 17,17 | 12,75 | 10,28 | 8,93 |
| 2018 | 16,96 | 12,59 | 10,15 | 8,82 |
| 2017 | 16,83 | 12,50 | 10,07 | 8,75 |
| 2016 | 16,83 | 12,50 | 10,07 | 8,75 |
| 2015 | 16,82 | 12,49 | 10,06 | 8,74 |
| 2014 | 16,72 | 12,42 | 10,00 | 8,69 |
En douze ans, le plafond de la zone A est passé de 12,42 € à 14,64 € par m², soit environ 18 % de hausse, dont près de 12 % depuis 2022. Retrouvez le détail des années précédentes dans nos pages d'archives :
Comment lire les plafonds de ressources
Le revenu à comparer est le revenu fiscal de référence du locataire de l'avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, c'est celui des revenus 2024, indiqué sur l'avis d'impôt reçu à l'été 2025. Le contrôle se fait une fois, à la signature : si les revenus du locataire augmentent ensuite, le bail n'est pas remis en cause.
- Plusieurs foyers fiscaux dans le même logement (couple non marié ni pacsé, colocation) : on additionne leurs revenus fiscaux de référence.
- Personnes à charge : enfants et autres personnes à charge au sens fiscal font monter le plafond, ligne par ligne du barème.
- Location à un proche : un parent ou un enfant peut être locataire depuis 2015, s'il ne fait pas partie de votre foyer fiscal et respecte les plafonds.
Duflot, Pinel+, Denormandie : quel barème ?
Le Duflot, le Pinel classique, le Pinel+ de 2023 et 2024 et le Denormandie dans l'ancien rénové appliquent tous le même barème de loyers et de ressources. Les montants de cette page valent donc pour ces quatre dispositifs. Le Scellier intermédiaire conserve ses propres plafonds, publiés chaque année par l'administration, et les logements situés outre-mer ont aussi un barème spécifique.
Zonage : Nantes et Rennes en zone A depuis 2024
Un arrêté du 5 juillet 2024 a reclassé plusieurs centaines de communes. Nantes et Rennes sont passées de la zone B1 à la zone A : en 2026, l'écart représente 2,84 € par m², soit 143 € de loyer en plus par mois sur un T2 de 45 m². Les plafonds s'appréciant à chaque nouveau bail, un propriétaire nantais ou rennais qui reloue depuis ce reclassement peut en principe retenir le plafond de la zone A. Faites confirmer le point dans votre situation avant d'augmenter le loyer.
Pour connaître la zone actuelle d'une commune, utilisez le simulateur officiel du zonage A, B, C ou tapez son nom dans notre calculateur de loyer Pinel.
Changement de locataire et révision du loyer
Un bail en cours garde son loyer de départ. Il peut être révisé une fois par an selon l'indice de référence des loyers, si le bail contient une clause de révision. Le nouveau plafond ne joue qu'au changement de locataire ou au renouvellement : un logement reloué en 2026 peut être proposé au plafond 2026, dans la limite de ce que le marché accepte.
Deux limites s'ajoutent au plafond Pinel : le loyer de marché, souvent plus bas dans les programmes neufs de périphérie, et l'encadrement des loyers dans les villes où il s'applique. C'est toujours le montant le plus bas qui s'impose.
Après le Pinel : fin d'engagement et relais
À la fin de l'engagement, les plafonds ne s'appliquent plus au bail suivant et la vente ne remet plus en cause la réduction d'impôt obtenue. Trois options se présentent : relouer au prix du marché, en nu ou en location meublée, vendre, ou réinvestir le capital, par exemple dans l'ancien à rénover en déficit foncier. Notre radar sortie de défiscalisation les compare sur 10 ans avec vos chiffres, et nous réalisons un avis de valeur offert pour les logements du Grand Ouest.
Pour un nouvel investissement, le dispositif Jeanbrun a pris le relais en 2026. Son palier intermédiaire reprend les mêmes plafonds de loyer que le Pinel, mais la fiscalité change : un amortissement déduit des revenus fonciers à la place d'une réduction d'impôt. Notre simulateur Jeanbrun chiffre l'écart.
