Sommaire du guide
Un investissement locatif engage souvent 20 ans de crédit, un logement confié à un locataire et des loyers dont dépend votre effort d’épargne. Quatre assurances protègent cet équilibre : l’assurance de votre prêt, l’assurance du propriétaire non occupant (PNO), l’assurance habitation de votre locataire et, si vous le souhaitez, la garantie des loyers impayés (GLI). S’y ajoutent, dans le neuf et pour les biens à rénover, les garanties de construction.
Certaines sont obligatoires, d’autres simplement recommandées ; certaines coûtent quelques dizaines d’euros par an, d’autres plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Ce guide fait le point en 2026 : ce que couvre chaque contrat, ce qu’il coûte, ce qui est déductible de vos revenus fonciers, et les erreurs qui coûtent cher.
Assurances d’un logement mis en location
- 200 000 €de part assurée par personne sans questionnaire de santé, si le prêt finit avant vos 60 ans
- 100 à 200 €par an pour assurer un appartement en propriétaire non occupant
- 2,5 à 4 %des loyers charges comprises pour une garantie des loyers impayés
- 10 ansde garantie décennale sur le gros œuvre d’un logement neuf ou rénové
Sources : loi Lemoine du 28 février 2022 ; loi du 6 juillet 1989 ; loi du 10 juillet 1965. Tarifs indicatifs constatés en 2026.
Quelles assurances pour un investissement locatif ?
Le tableau ci-dessous résume qui doit s’assurer, et pour quoi. Les sections suivantes détaillent chaque contrat.
| Assurance | Obligatoire ? | Qui la paie | Ce qu’elle protège |
|---|---|---|---|
| Assurance emprunteur | Exigée par la banque pour accorder le prêt | Vous, l’emprunteur | Le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’arrêt de travail |
| Propriétaire non occupant (PNO) | Oui en copropriété (responsabilité civile), conseillée pour une maison | Vous, le propriétaire | Le logement et votre responsabilité, y compris entre deux locataires |
| Assurance habitation du locataire | Oui, pour une location vide ou meublée en résidence principale | Le locataire | Les dégâts qu’il cause au logement et aux voisins, ses propres biens |
| Garantie des loyers impayés (GLI) | Non | Vous, le propriétaire | Les loyers impayés, les dégradations et les frais de procédure |
| Dommages-ouvrage | Oui pour des travaux relevant de la garantie décennale | Le promoteur dans le neuf, vous si vous faites rénover | La réparation rapide des désordres graves, sans attendre de savoir qui est responsable |
L’assurance de votre prêt immobilier
Aucune loi n’oblige à assurer un crédit immobilier, mais aucune banque ne prête sans assurance. Le contrat garantit à la banque le remboursement du capital si vous ne pouvez plus payer, et protège votre famille : en cas de décès, le prêt est soldé et le logement revient libre de dette à vos héritiers, avec ses loyers.
Les garanties à connaître
Décès et PTIA
Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : ce sont les deux garanties que toutes les banques exigent, y compris pour un investissement locatif.
Invalidité (IPT, IPP)
L’invalidité permanente totale ou partielle prend en charge tout ou partie des mensualités. Pour un prêt locatif, certaines banques acceptent de s’en passer, car les loyers continuent d’être versés.
Arrêt de travail (ITT)
L’incapacité temporaire de travail rembourse les mensualités après un délai de franchise, souvent de 90 jours. Vérifiez si le contrat indemnise selon votre métier ou selon toute activité.
À deux, vous choisissez la quotité : la part du prêt couverte sur chaque tête. Un couple peut s’assurer à 50 % chacun, ou à 100 % chacun pour que le prêt soit entièrement soldé si l’un des deux décède. Pour un investissement locatif, une couverture à 100 % sur chaque emprunteur reste la plus protectrice, même si elle coûte plus cher.
Ce que la loi Lemoine a changé
Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, dès la signature et pendant toute la durée du crédit. La banque doit accepter un contrat dont les garanties sont équivalentes à celles qu’elle exige, et répondre sous 10 jours ouvrés. Le questionnaire de santé est supprimé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant les 60 ans de l’emprunteur. Enfin, le droit à l’oubli s’applique 5 ans après la fin du protocole thérapeutique d’un cancer ou d’une hépatite C, sans rechute.
Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, un contrat de groupe à 0,34 % du capital emprunté coûte environ 57 € par mois, soit −13 600 € sur la durée. Pour un emprunteur de 35 ans non fumeur, un contrat individuel autour de 0,10 % revient à environ −4 000 €, soit près de +9 600 € d’économie. Les tarifs réels dépendent de votre âge, de votre santé, de votre profession et des garanties exigées par votre banque.
C’est notre métier de courtier en assurance : nous comparons les contrats, vérifions l’équivalence des garanties avec la fiche que remet votre banque et nous occupons des démarches, que votre prêt soit en cours de négociation ou déjà signé. Le prêt lui-même se négocie avec votre banque ou un intermédiaire en crédit ; notre guide sur le financement d’un investissement locatif fait le point sur les taux et la capacité d’emprunt en 2026.
Envoyez-nous votre offre de prêt ou votre tableau d’amortissement : nous comparons votre contrat actuel et vous indiquons l’économie possible, sans engagement.
L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
L’assurance PNO couvre le logement que vous possédez sans y habiter. Elle prend le relais là où l’assurance de votre locataire et celle de la copropriété s’arrêtent : quand le logement est vide entre deux locations, quand le sinistre vient d’un défaut du bâtiment, ou quand l’assurance du locataire ne joue pas.
Est-elle obligatoire ?
Oui, en copropriété : depuis la loi ALUR de 2014, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour une maison individuelle louée, elle n’est pas obligatoire, mais la renoncer revient à porter seul le risque d’un incendie ou d’un dégât des eaux pendant une période sans locataire. Dans les faits, tout investisseur devrait en avoir une.
Ce que couvre un bon contrat
Les dommages au logement
Incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle, bris de glace, vol et vandalisme, notamment quand le logement est vide.
Votre responsabilité civile
Les dommages causés aux voisins, à la copropriété ou au locataire du fait du logement : une fuite de canalisation, un balcon défectueux, un défaut d’entretien.
La carence du locataire
Si votre locataire n’est pas assuré ou si son contrat ne joue pas, la PNO prend en charge les dommages à sa place, selon les contrats.
Le mobilier et les équipements
En location meublée, le mobilier et l’électroménager vous appartiennent : vérifiez qu’ils sont bien couverts, ainsi que la cuisine équipée et les embellissements.
Les dommages électriques
Les appareils encastrés, le tableau électrique ou la chaudière endommagés par une surtension.
Les vices et défauts d’entretien
Certaines garanties spécifiques couvrent les vices de construction, les défauts d’entretien, les troubles de jouissance et les recours des locataires.
Comptez en général 100 à 200 € par an pour un appartement, davantage pour une maison ou un logement meublé. En copropriété, l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndic couvre déjà les parties communes et souvent le bâti des parties privatives : la PNO complète, sans doublon, ce qui reste à votre charge. Demandez au syndic les conditions du contrat de l’immeuble pour ajuster le vôtre.
L’assurance habitation de votre locataire
Pour une location vide ou meublée qui est sa résidence principale, le locataire doit être assuré au minimum contre les risques locatifs : incendie, explosion et dégât des eaux (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il remet une attestation à la remise des clés, puis chaque année à votre demande.
S’il ne fournit pas d’attestation, vous pouvez, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire l’assurance à sa place et lui en refacturer le coût, majoré de 10 % au plus, avec le loyer. Le bail peut aussi prévoir une clause de résiliation en cas de défaut d’assurance. Pour une location saisonnière ou un meublé de tourisme, aucune obligation ne pèse sur l’occupant : votre propre contrat doit alors être plus complet.
La garantie des loyers impayés (GLI)
Réservée aux locations de longue durée, la garantie des loyers impayés est une assurance facultative qui rembourse au propriétaire les loyers et charges non payés, souvent sans limite de durée ou jusqu’à un plafond élevé, ainsi que les frais de procédure pour récupérer le logement. La plupart des contrats couvrent aussi les dégradations constatées au départ du locataire, au-delà du dépôt de garantie.
Son coût
Environ 2,5 à 4 % des loyers charges comprises, selon l’assureur et les options. Pour un loyer de 830 € charges comprises, cela représente environ 25 € par mois.
Ses conditions
L’assureur impose des critères pour le locataire : revenus d’environ trois fois le loyer, contrat de travail stable, pièces justificatives vérifiées. Si le dossier n’y répond pas, la garantie ne joue pas.
Pas de cumul avec une caution
Un propriétaire qui a souscrit une GLI ne peut pas demander en plus une caution personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi de 1989).
GLI, Visale ou caution : que choisir ?
| Solution | Coût pour vous | Points forts | Limites |
|---|---|---|---|
| Garantie loyers impayés (GLI) | 2,5 à 4 % des loyers | Indemnisation rapide, procédure prise en charge, dégradations souvent couvertes | Critères stricts sur le locataire, pas de caution en plus |
| Garantie Visale (Action Logement) | Gratuite | Jusqu’à 36 mois d’impayés dans le parc privé, ouverte aux 18-30 ans et à certains salariés | Loyer plafonné (1 500 € charges comprises hors Île-de-France), le locataire doit être éligible |
| Caution d’un proche | Gratuite | Simple, utile pour un étudiant | Il faut agir soi-même contre la caution, dont la solvabilité peut changer |
Pour un studio ou un T2 loué à des étudiants et jeunes actifs, la garantie Visale ou la caution d’un parent suffit souvent. Pour un loyer plus élevé, une famille ou une gestion à distance, la GLI apporte une vraie tranquillité. Si vous confiez la gestion à une agence, elle propose en général un contrat GLI groupé, à comparer avant de signer.
Neuf et biens rénovés : les garanties de construction
Quand vous achetez un logement neuf ou faites rénover un bien ancien, plusieurs garanties protègent votre investissement avant même la mise en location.
Dans le neuf (achat sur plan)
Garantie financière d’achèvement
Le promoteur doit la fournir pour une vente sur plan : si sa société fait défaut, la banque ou l’assureur qui l’a délivrée finance la fin du chantier.
Parfait achèvement, 1 an
Le promoteur répare tous les défauts signalés à la livraison ou dans l’année qui suit. Notez les réserves avec soin le jour de la remise des clés.
Bon fonctionnement, 2 ans
Les équipements dissociables du bâti (volets, robinetterie, radiateurs, portes intérieures) sont garantis deux ans.
Décennale, 10 ans
Les désordres qui touchent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable sont garantis dix ans, et l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur avance la réparation.
Ces garanties suivent le logement : si vous revendez avant dix ans, l’acquéreur en bénéficie à son tour, ce qui soutient la valeur de revente. C’est l’un des avantages de l’immobilier neuf pour un investisseur, en plus de charges d’entretien réduites les premières années.
Dans l’ancien avec travaux
Pour une rénovation lourde, celle qui permet un déficit foncier ou une remise aux normes énergétiques, vous devenez maître d’ouvrage. La loi impose alors de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier dès que les travaux relèvent de la garantie décennale : reprise de structure, toiture, création de planchers, isolation par l’extérieur. Elle coûte quelques pour cent du montant des travaux, et elle facilite la revente avant dix ans, car le notaire la demande.
Dans tous les cas, exigez de chaque artisan son attestation d’assurance décennale en cours de validité avant la signature du devis, et vérifiez qu’elle couvre bien les travaux qu’il réalise.
Les assurances sont-elles déductibles ?
Oui, en grande partie, mais seulement au régime réel. Au micro-foncier comme au micro-BIC, l’abattement forfaitaire est censé couvrir toutes vos charges : aucune prime ne se déduit en plus.
| Assurance | Location nue au réel | Location meublée au réel |
|---|---|---|
| Assurance emprunteur | Déductible, avec les intérêts et frais d’emprunt | Déductible en charge |
| Propriétaire non occupant | Déductible | Déductible |
| Garantie des loyers impayés | Déductible | Déductible |
| Dommages-ouvrage | Suit les travaux : déductible si les travaux le sont | Amortie avec les travaux |
Un foyer imposé dans la tranche à 30 % loue nu un T2 à Nantes, 780 € hors charges, au régime réel. Il paie chaque année ses assurances :
| Poste annuel | Montant |
|---|---|
| Assurance emprunteur en délégation | −204 € |
| Assurance propriétaire non occupant | −150 € |
| Garantie des loyers impayés (3 % de 830 € × 12) | −300 € |
| Total des primes | −654 € |
| Impôt et prélèvements sociaux en moins (30 % + 17,2 %) | +309 € |
| Coût réel des assurances | −345 € |
Moins de 30 € par mois pour protéger un bien de 200 000 € et ses loyers. En location meublée au réel, les primes réduisent aussi le résultat imposable, mais celui-ci est souvent déjà nul grâce à l’amortissement : l’économie d’impôt est alors reportée.
Ces assurances font partie des charges à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement.
Les erreurs les plus fréquentes
Signer l’assurance de la banque sans comparer
C’est l’erreur la plus chère : plusieurs milliers d’euros sur 20 ans. Vous pouvez changer à tout moment, même après la signature.
Sous-assurer un couple
Une quotité de 50 % sur chaque tête laisse la moitié du prêt au survivant. Pour un investissement locatif, regardez le coût d’une couverture plus large.
Oublier la période sans locataire
Entre deux baux, seule votre PNO couvre le logement. Sans elle, un dégât des eaux chez le voisin est à votre charge.
Ne pas réclamer l’attestation du locataire
Demandez-la chaque année, à date fixe. Sans assurance du locataire, le sinistre se retourne contre vous.
Accepter un dossier hors critères GLI
Si les revenus ou les pièces du locataire ne respectent pas le contrat, l’assureur refusera d’indemniser le premier impayé.
Lancer des travaux sans décennale
Un artisan non assuré ou une dommages-ouvrage oubliée peut bloquer une revente et laisser un sinistre grave sans financement.
Ce que nous faisons pour vous
Notre rôle de courtier en assurance
- Comparer votre assurance de prêt et la placer auprès d’un assureur, en vérifiant l’équivalence des garanties
- Gérer le changement de contrat avec votre banque, même pour un prêt déjà signé
- Vous signaler, au moment de la mise en location, les garanties à prévoir pour le logement et les loyers
- Intégrer le coût de chaque assurance dans le chiffrage de votre projet
Ce qui relève d’autres acteurs
- Le crédit lui-même, qui se négocie avec votre banque ou un intermédiaire en crédit
- Les garanties de construction, fournies par le promoteur et les entreprises
- La gestion du bail et des impayés au quotidien, si vous la confiez à une agence
Questions fréquentes sur les assurances de l’investisseur
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Oui pour un logement en copropriété : depuis la loi ALUR de 2014, chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile, qu’il occupe ou non son logement. Pour une maison individuelle louée, elle n’est pas obligatoire mais fortement conseillée.
Combien coûte une assurance propriétaire non occupant ?
Comptez en général 100 à 200 € par an pour un appartement, davantage pour une maison ou un logement meublé. Le prix dépend de la surface, de la ville, des garanties et de la couverture déjà apportée par l’assurance de l’immeuble.
Faut-il une assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
La loi ne l’impose pas, mais la banque l’exige pour accorder le prêt. Pour un investissement locatif, elle demande au minimum les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie ; l’invalidité et l’arrêt de travail sont parfois négociables.
Peut-on changer d’assurance de prêt après la signature ?
Oui. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais, si le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles que la banque exige. Elle a 10 jours ouvrés pour répondre.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
En général 2,5 à 4 % des loyers charges comprises par an. Elle est déductible de vos revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit son coût net.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La loi interdit au propriétaire qui a souscrit une garantie des loyers impayés de demander en plus une caution personne physique.
Que faire si mon locataire n’a pas d’assurance habitation ?
Mettez-le en demeure de fournir une attestation. Un mois plus tard, sans réponse, vous pouvez souscrire l’assurance à sa place et lui refacturer la prime, majorée de 10 % au plus, ou appliquer la clause de résiliation prévue au bail.
Les assurances sont-elles déductibles des revenus locatifs ?
Oui au régime réel : l’assurance emprunteur, la PNO et la GLI se déduisent des loyers, en location nue comme en meublé. Au micro-foncier et au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges.
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