Les conditions d’application de la réduction d’impôt Malraux

La réduction d’impôt Malraux est acquise année après année, au fil des paiements, mais elle reste sous condition pendant toute la durée de l’engagement de location. Ce chapitre détaille ce que le propriétaire doit respecter, et la façon dont l’administration apprécie les périodes sans locataire.

L’engagement de location

Le propriétaire s’engage à louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. La durée se calcule de date à date à partir de la prise d’effet du bail initial. La location doit commencer dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux, attesté par la déclaration d’achèvement déposée en mairie.

Pour les locaux qui ne sont pas des logements, comme un commerce en rez-de-chaussée, l’engagement porte sur une location pendant neuf ans dans les mêmes délais, les revenus devant être imposés en revenus fonciers.

Les locataires exclus

Le logement ne peut être loué ni à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à l’un de ses ascendants ou descendants. Il ne peut pas non plus être occupé par le propriétaire lui-même. En revanche, contrairement au Pinel ou au statut du bailleur privé, il n’y a ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire : le loyer suit le marché.

Une location effective et continue

La location doit être effective et continue pendant les neuf ans. En cas de départ du locataire, le logement doit être remis en location aussitôt. L’administration admet une période de vacance si le propriétaire prouve ses démarches : annonces, mandat à une agence, visites. Mais si aucun nouveau locataire n’est trouvé dans les douze mois qui suivent la réception de la lettre de congé du locataire, la réduction peut être remise en cause.

La vacance proche du terme

Si le dernier locataire part moins de douze mois avant la fin de l’engagement, l’avantage est maintenu à quatre conditions : le logement reste en bon état d’usage et proposé à la location ; il n’est pas occupé par le propriétaire ou un membre de son foyer ; il n’est ni prêté, ni loué à titre précaire ; et il n’est pas vendu avant la date de fin de l’engagement.

En cas d’achat par une société

Lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, la société s’engage à le louer dans les mêmes conditions, et chaque associé s’engage à conserver ses parts jusqu’à la fin de l’engagement de location. La cession des parts avant ce terme entraîne la reprise de la réduction chez l’associé qui cède. Voir notre page investir en SCI.

En cas de changement de situation familiale

Un mariage, un Pacs, un divorce ou une rupture de Pacs créent un nouveau foyer fiscal. Le contribuable issu de ce changement peut demander à poursuivre l’engagement, dans les mêmes conditions et pour la durée restant à courir : la réduction déjà obtenue n’est alors pas reprise.

Les points à vérifier avant d’acheter

• Pour qui ?
• Le calcul de la réduction
• La déclaration
• Les remises en cause

Chapitre suivant : comment s’applique la réduction d’impôt

Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).