Les dépenses éligibles à la loi Malraux

La réduction d’impôt Malraux ne porte pas sur le prix du logement, mais sur les dépenses de restauration. Savoir précisément ce qui entre dans la base, et ce qui n’y entre pas, permet de lire correctement une offre : dans une opération à 350 000 €, seule la part des travaux, souvent 70 à 80 % du prix, ouvre droit à la réduction.

Les charges de droit commun

Ce sont les dépenses habituellement déductibles des revenus fonciers, retenues ici dans la base de la réduction lorsqu’elles se rapportent à l’opération de restauration :

• les dépenses de réparation et d’entretien ;
• les primes d’assurance ;
• les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• les dépenses d’amélioration des locaux professionnels ou commerciaux destinées à protéger contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées, avec la même exclusion ;
• les impositions, autres que celles qui incombent normalement à l’occupant ;
• les frais de gestion.

Les dépenses spécifiques au Malraux

S’y ajoutent des dépenses que la location nue classique ne permettrait pas de déduire, parce qu’elles relèvent de la restauration d’un immeuble protégé :

• les frais d’adhésion à une association foncière urbaine, ou à une association syndicale libre qui porte les travaux ;
• les travaux de démolition imposés ou autorisés par l’autorité chargée de l’urbanisme et prévus par le PSMV ou le PVAP ;
• les travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants, prévus par ces mêmes plans ;
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble, qu’il ait été à l’origine affecté à l’habitation et ait perdu cet usage, ou qu’il ait eu un autre usage ;
• les travaux de transformation en logement de combles, de greniers ou de parties communes, et les restructurations de volumes comme une mezzanine, s’ils sont prévus par le plan approuvé ;
• de façon générale, les travaux conformes à la déclaration d’utilité publique ou au plan approuvé, réalisés avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Ce qui n’ouvre pas droit à la réduction

Comment lire une offre Malraux

En vente d’immeuble à rénover (VIR), l’acte distingue la part du prix qui correspond à l’immeuble en l’état et celle qui correspond aux travaux. Seule la seconde compte pour la réduction. Par exemple, un appartement vendu 350 000 €, dont 80 000 € de partie foncière et 270 000 € de travaux, donne droit à 81 000 € de réduction en plan de sauvegarde (30 %), et 59 400 € sous un plan de valorisation (22 %). Une offre qui met en avant le prix total sans préciser cette ventilation doit être lue avec prudence.

En association syndicale libre (ASL), vous achetez la partie foncière, puis vous payez votre quote-part des travaux par appels de fonds : c’est le montant de ces appels, au titre des dépenses éligibles, qui forme la base.

• Le principe
• Les conditions
• Le calcul de la réduction
• Les frais de notaire

Chapitre suivant : les conditions d’application de la réduction

Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; article 31 du Code général des impôts ; Service-public.fr.

Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).