Les chapitres du guide Chapitre 7 sur 7
- Guide Loi Malraux
- 1La loi Malraux, pour qui ?
- 2Le principe de la loi Malraux
- 3Les dépenses éligibles à la loi Malraux
- 4Les conditions d’application de la réduction d’impôt Malraux
- 5Comment s’applique la réduction d’impôt Malraux ?
- 6Comment déclarer la loi Malraux ?
- 7Les possibles remises en cause de l’avantage fiscal Malraux
Dans cette page
La réduction d’impôt Malraux est obtenue au fil des paiements, mais elle n’est définitivement acquise qu’à la fin de l’engagement de location. Si cet engagement n’est pas tenu, l’administration reprend la réduction : elle s’ajoute à l’impôt de l’année au cours de laquelle l’événement se produit. Voici les situations qui l’exposent, et celles qui la protègent.
Les cinq cas de remise en cause
1. Le non-respect de l’engagement de location
Le logement n’est jamais loué, il l’est au-delà des douze mois qui suivent l’achèvement des travaux, ou la location est interrompue plus longtemps que ce qu’admet l’administration, faute de nouveau locataire dans les douze mois du départ du précédent.
2. Le non-respect de l’engagement de conservation des parts
Quand l’investissement passe par une société, l’associé qui cède ses parts avant la fin de l’engagement de location perd la réduction correspondante.
3. Le non-respect des conditions de location
Le propriétaire occupe le logement, le loue à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, le loue meublé ou comme résidence secondaire, ou change l’affectation des locaux. Un changement d’affectation du fait du locataire, sans l’accord du propriétaire, n’entraîne pas de reprise.
4. La vente du logement pendant l’engagement
La vente du logement ou des parts avant la fin des neuf ans entraîne la reprise, qu’il s’agisse d’une vente, d’une donation, d’un échange ou d’un apport à une société. Il en va de même de la cession de droits indivis, et de l’inscription du logement ou des parts à l’actif d’une entreprise individuelle.
5. Le démembrement de propriété
Un démembrement de la propriété du logement ou des parts, par exemple une donation de la nue-propriété aux enfants, fait perdre l’avantage, sauf s’il résulte du décès de l’un des époux ou partenaires soumis à imposition commune.
Les cas où la réduction est maintenue
La réduction n’est pas reprise lorsque la rupture de l’engagement résulte de l’un des événements suivants, survenus au contribuable ou à l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
- une invalidité correspondant au classement en deuxième ou troisième catégorie de la sécurité sociale ;
- un licenciement ;
- un décès.
Au décès de l’un des époux, le conjoint survivant peut aussi reprendre l’engagement pour la durée restant à courir, s’il est attributaire du logement ou titulaire de l’usufruit.
Les conséquences d’une reprise
La réduction obtenue est ajoutée à l’impôt sur le revenu de l’année de l’événement. Sur une opération de 270 000 € de travaux en plan de sauvegarde, cela représente jusqu’à −81 000 € d’impôt à payer en une fois. S’y ajoutent, en cas de manquement délibéré, des intérêts de retard et des majorations.
| Situation | Réduction reprise ? |
|---|---|
| Vente du logement en année 6 | Oui, en totalité |
| Donation de la nue-propriété aux enfants en année 4 | Oui |
| Logement vide 14 mois sans démarches de location | Oui |
| Départ du locataire 8 mois avant la fin, logement proposé à la location | Non, si les quatre conditions de la vacance en fin d’engagement sont remplies |
| Licenciement de l’investisseur, puis vente du logement | Non |
| Décès de l’investisseur | Non |
Comment éviter une remise en cause
Raisonner sur douze ans
Travaux, puis neuf ans de location : n’investissez que des sommes dont vous n’aurez pas besoin avant ce terme.
Confier la gestion
Une gestion locative professionnelle réduit le risque de vacance prolongée et conserve les preuves des démarches.
Garder les preuves
Annonces, mandats, courriers, baux : ils démontrent que le logement a toujours été proposé à la location.
Après les neuf ans, le logement est libre : vous pouvez continuer à le louer nu, le louer meublé, l’occuper ou le vendre. Le chapitre consacré à la plus-value et notre page que faire après une défiscalisation vous aident à préparer cette étape.
Nous passons en revue votre engagement de location et votre situation familiale pour écarter tout risque de reprise. Premier rendez-vous offert.
Sources : article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; Service-public.fr.
Informations générales, à jour en octobre 2026, qui ne constituent pas une consultation fiscale ou juridique. Les exemples chiffrés sont illustratifs et simplifiés ; les règles citées peuvent évoluer. Bertrand-Demanes Finances est courtier en assurance, inscrit à l’ORIAS sous le n° 24003399 (www.orias.fr).
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